• Investmentvolumen legt im Vorjahresvergleich um knapp 40 Prozent zu

• Allzeit-Hoch aus dem Boomjahr 2007 fast erreicht

• Großvolumige Einzeltransaktionen und eine Vielzahl an Paketverkäufen bestimmten das Investmentjahr 2015

• Büroinvestments als die dominierende Anlageklasse bei Gewerbeimmobilien

• Anteil ausländischer Investoren auf Käuferseite bei 50 Prozent

• Renditerückgang setzt sich weiter fort, auch abseits der Core-Lagen

• Prognose 2016: Transaktionsumsatz von rund 50 Milliarden Euro möglich – Angebotsseite bildet limitierenden Faktor

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden im Gesamtjahr 2015 55,2 Milliarden Euro umgesetzt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Marktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Damit liegt der Transaktionsumsatz deutlich (39 Prozent) über dem Vorjahresergebnis. Zum sechsten Mal in Folge ist das Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien seit Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise gestiegen und unterstreicht die sich weiter manifestierende Bedeutung des hiesigen Immobilienmarktes als einer der wichtigsten Investitionsstandorte weltweit.

Das Transaktionsvolumen der Top 5-Investmentmärkte legt um 36 Prozent zu
In den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München war im Vorjahresvergleich eine deutliche Steigerung des Investmentvolumens um insgesamt fast 9,5 Milliarden Euro oder 36 Prozent zu verzeichnen. Damit entfielen rund 48 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumens auf die fünf größten Investmenthochburgen. Vor allem großvolumige Einzeltransaktionen sorgten für diese hohe Dynamik. Berlin registrierte mit gut 7,8 Milliarden Euro das höchste Transaktionsvolumen, gefolgt von München und Frankfurt mit 5,9 und 5,6 Milliarden Euro. In Hamburg stieg das Transaktionsvolumen auf über vier Milliarden Euro. In Berlin und Düsseldorf (mit rund 2,82 Milliarden Euro) wurden sogar die Rekordvolumina aus den sehr starken Jahren 2006 und 2007 übertroffen.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Jahreswerte)

Quelle: CBRE Research 2016

Die stärkste Käufergruppe waren mit rund 15 Milliarden Euro oder 27 Prozent Asset- und Fondsmanager, gefolgt von offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (21 Prozent) und börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften/REITs, die infolge von direkten und indirekten Unternehmensübernahmen im Einzelhandelssektor einen Anteil von 20 Prozent auf sich vereinen konnten.

Handel mit Immobilienpaketen weiterhin stark
Sowohl Portfoliotransaktionen als auch Einzeldeals verzeichneten gegenüber dem Vorjahr einen deutlichen Zuwachs. Auf Paketkäufe entfielen mit 21,6 Milliarden Euro, 7,6 Milliarden Euro mehr als im Jahr 2014, 39 Prozent des Gesamtvolumens; Einzeltransaktionen registrierten einen Zuwachs um 7,8 Milliarden Euro auf rund 33,6 Milliarden Euro und generierten damit 61 Prozent des Gesamtumsatzes. „Insgesamt registrierten wir 55 Paketverkäufe mit einem Transaktionsvolumen von jeweils mindestens 100 Millionen Euro und einem Gesamtwert von knapp 19 Milliarden Euro", sagt Klein.

Hohe Aktivität ausländischer Investoren in Deutschland
Gut die Hälfte des Investitionsvolumens im Jahr 2015 entfiel auf internationale Investoren, überwiegend aus dem europäischen Ausland und Nordamerika, letztere spielen hier auch ihren Wechselkursvorteil aus und diversifizieren ihre globalen Immobilienportfolios zunehmend mit deutschen Immobilienanlagen. Auch asiatische Investoren engagierten sich verstärkt und hatten einen Anteil von gut fünf Prozent oder knapp 2,9 Milliarden Euro am Gesamtvolumen. Unter anderem investierte diese eigenkapitalstarke Anlegergruppe überwiegend in großvolumige Objekte und Portfolios wie beispielsweise anteilig in das Quartier Potsdamer Platz in Berlin, den Siemens Campus in Neuperlach oder die Lanxess Arena in Köln.

Insgesamt erhöhte sich das Investitionsvolumen ausländischer Anleger gegenüber dem Vorjahr um 9,3 auf rund 27,8 Milliarden Euro. Inländische Käufer investierten 6,1 Milliarden Euro mehr als in 2014.

Büroinvestments dominierende Anlageklasse – Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien fast verdoppelt
Insbesondere durch große Einzeltransaktionen in den Topstandorten sowie bundesweite Portfoliotransaktionen stellten Büroimmobilien mit 25,2 Milliarden Euro oder 46 Prozent des Gesamtvolumens weiterhin die umsatzstärkste Assetklasse dar. In den Topstandorten lag der Büroanteil mit 67 Prozent noch darüber. Bundesweit folgten Retailobjekte mit 18,1 Milliarden Euro oder 33 Prozent. In dieser Assetklasse verdoppelte sich das Volumen im Vorjahresvergleich beinahe, unter anderem getrieben durch große Unternehmensübernahmen. Auf Hotelinvestments entfielen mit anteilig acht Prozent rund 4,4 Milliarden Euro (ein Plus von 46 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Stark nachgefragt waren auch Logistik- und Produktionsimmobilien. Im Jahresvergleich erhöhte sich hier das Transaktionsvolumen um 18 Prozent auf gut 3,9 Milliarden Euro und erreichte damit einen relativen Anteil von sieben Prozent am Gesamtvolumen.

Nachfrageüberhang sorgt bei Core-Produkten für weitere Renditekompression –B-Standorte und B-Lagen in den Immobilienzentren rücken vermehrt in den Fokus der Investoren
Die unvermindert hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgt bei entsprechender Verknappung auf der Angebotsseite für tendenziell weiter sinkende Spitzenrenditen. So gaben bei Büroimmobilien in den Investmentzentren die Nettoanfangsrenditen in Hamburg und München weiter nach und erreichen mit aktuell 3,65 Prozent in Münchens Innenstadt einen neuen Tiefstwert. In Berlin, Düsseldorf und Frankfurt stabilisierten sich die Spitzenrenditen zum Jahresende (vorerst) auf dem niedrigen Wert. Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Anlagefokus auf B-Lagen in den Bürohochburgen, sodass sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt.

Im Einzelhandelssegment sanken die Nettoanfangsrenditen vor allem im Segment der großflächigen Handelsobjekte. So ging der Wert für Einkaufszentren in Toplage im letzten Jahresviertel um 20 Basispunkte auf 4,10 Prozent zurück. Für Fachmärkte sowie Bau- und Heimwerkermärkte betrug der Rückgang 25 Basispunkte auf 6,00 beziehungsweise 6,25 Prozent, für Fachmarktzentren um 15 Basispunkte auf 5,25 Prozent. Für innerstädtische Geschäftshäuser in den Premiumlagen der Top-Investmentmärkte blieben die Werte zum Vorquartal stabil. Noch stabil zeigte sich die Nettoanfangsrendite zum Jahresende 2015 für Logistikimmobilien (5,20 Prozent) und Hotelobjekte (5,00 Prozent).

Prognose: Transaktionsvolumen 2016 könnte 50 Milliarden Euro-Marke wieder erreichen
„Für 2016 rechnen wir angesichts der hervorragenden Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft und der höheren Dynamik an den Vermietungsmärkten mit einem Transaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro. Limitierender Faktor ist hier ausschließlich das Angebot an investmentfähigen Produkten. Die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien wird auch 2016 ungebrochen hoch sein, zumal gerade institutionelle Investoren sich mehr und mehr der Immobilienanlage widmen müssen, vor allem dann, wenn sie auf einen langfristig gesicherten Mietertrag aus ihren Investments angewiesen sind“, sagt Linsin.

„Im Fokus stehen dabei vor allem die großen Investmentzentren, aber auch für ein gutes Produkt in den B- und C-Märkten finden sich mehr und mehr Käufer, die ihre Immobilienagenda mit deutschen Immobilien erfüllen müssen“, so Klein. „Dementsprechend erwarten wir, dass die Investoren, die um den Vorteil Deutschlands als sicheren Investmentstandort wissen, ihre Anlagestrategie noch mehr auf Projektentwicklungen und Value-Add-Immobilien legen, um diese mittels eines aktiven und kapitalintensiven Asset Managements wieder marktfähig zu machen und die Immobilie neu zu positionieren“, so Klein weiter. Dabei bleibt der Handel mit Immobilienpaketen auch 2016 recht dynamisch. „Bei einigen Investoren konnten wir 2015 den schnellen Wiederverkauf nach relativ kurzer Haltedauer zu einem höheren Verkaufspreis beobachten. Eine Entwicklung, die sich in Zukunft weiter fortsetzen wird.“

„Angesichts der starken Renditekompression bei Core-Immobilien des Büro- und Einzelhandelsbereichs rechnen wir auch mit einer zunehmenden Tendenz der Investoren, in alternative Immobilienanlagen zu investieren. Neben Hotel- und Logistikimmobilien rücken dabei verstärkt die Nischenmärkte Pflegeheime und Reha-Kliniken in den Anlegerfokus“, ergänzt Linsin.

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

Quelle: CBRE Research 2016

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

Quelle: CBRE Research 2016

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research 2016

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com