• Deutlicher Anstieg des Investmentvolumens im Vorjahresvergleich um rund 50 Prozent

• Großvolumige Transaktionen – Sowohl Paketverkäufe als auch Einzeltransaktionen dominierten im dritten Quartal

• Paketverkäufe legen mit Volumen von rund 14 Milliarden Euro oder einem Anteil von etwa 37 Prozent deutlich zu

• Büroinvestments weiterhin die dominierende Anlageklasse

• Investments in Einzelhandelsimmobilien legen aufgrund einer Vielzahl an großvolumigen Portfolio-Transaktionen überproportional zu

• Assetklasse Hotel weiterhin stark nachgefragt – Neues Rekordjahr zeichnet sich ab

• Ausländische Investoren dominieren weiterhin den Markt auf Käuferseite

• Ungebrochen hoher Anlagedruck und Mangel an Core-Produkten sorgen für weiter rückläufige Renditen vor allem bei Büroimmobilien und im Logistikbereich

• Jahresendrally mit prall gefüllter Investmentpipeline erwartet –Prognose: Transaktionsumsatz von deutlich über 50 Milliarden Euro

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten neun Monaten 2015 38,1 Milliarden Euro umgesetzt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Marktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Damit liegt der Transaktionsumsatz deutlich (50 Prozent) über dem Vorjahresergebnis. Das Investmentvolumen des dritten Jahresviertels lag dabei nur unwesentlich unter dem Vorquartalsergebnis (minus zwei Prozent). Gegenüber dem Vorjahresquartal legte der Investmentumsatz dagegen um 69 Prozent zu.

Das Transaktionsvolumen der Top 5-Investmentmärkte legt um 48 Prozent zu
In den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München war im Vorjahresvergleich eine deutliche Steigerung des Investmentvolumens um insgesamt 5,9 Milliarden oder 48 Prozent zu verzeichnen. Damit entfielen rund 48 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumens auf die fünf größten deutschen Investmenthochburgen. Vor allem großvolumige Einzeltransaktionen und Teile aus deutschlandweit gehandelten Büro- und Einzelhandelspaketen sorgten für diese hohe Dynamik. Frankfurt und Berlin registrierten mit jeweils rund 4,5 Milliarden Euro die höchsten Transaktionsumsätze, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 114 beziehungsweise 72 Prozent zulegen konnten. In München legte das Investitionsvolumen um zwölf Prozent auf knapp vier Milliarden Euro zu, während sich in Hamburg der Investmentumsatz um 37 Prozent auf knapp 3,3 Milliarden Euro erhöhte. In Düsseldorf stieg das Transaktionsvolumen aufgrund diverser Großtransaktionen im Shopping-Center- und Bürosegment um 18 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro.

Die stärkste Käufergruppe waren mit 11,1 Milliarden Euro oder 29 Prozent Asset- und Fondsmanager, gefolgt von börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften und REITs, die infolge von Unternehmensübernahmen im Einzelhandelssektor einen Anteil von 20 Prozent auf sich vereinen konnten. Dahinter folgten eigenkapitalstarke Offene Immobilien- und Spezialfonds mit 7,4 Milliarden Euro oder 19 Prozent Anteil am Gesamtumsatz.

Handel mit Immobilienpaketen legt weiter deutlich zu
Eine hohe Dynamik lässt sich bei den Portfoliotransaktionen feststellen. In den ersten neun Monaten 2015 wurden in diesem Segment 5,7 Milliarden Euro oder 70 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum gehandelt. Insgesamt wurden hier Pakete im Wert von 13,9 Milliarden Euro gehandelt. Die Portfolioquote erhöhte sich dabei von 32 auf 37 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. Vor allem großvolumige Transaktionen kennzeichneten den Investmentmarkt bis dato. Neben der Übernahme von Corio durch Klépierre zählte hierzu unter anderem auch der Einstieg der Hudsons Bay Company im deutschen Einzelhandel im zweiten

Hohe Aktivität ausländischer Investoren in Deutschland
Der Anteil ausländischer Käufer erhöhte sich weiter und lag nach drei Quartalen mit 20,1 Milliarden Euro bei 53 Prozent des Gesamtvolumens (Vorjahreszeitraum: 11,7 Milliarden Euro oder 46 Prozent). Dabei stieg der Transaktionsumsatz im Jahresvergleich um 8,4 Milliarden Euro oder 72 Prozent. Nordamerikanische Investoren stellten die stärkste Gruppe unter den internationalen Investoren dar. Insgesamt investierten sie 8,4 Milliarden Euro (22 Prozent des Gesamtvolumens), darunter mit 3,2 Milliarden Investoren aus Kanada. Es folgten britische Akteure mit 4,4 Milliarden Euro oder fast zwölf Prozent. „Deutschland wird zunehmend für nordamerikanische Investoren attraktiv. Neben den guten Fundamentaldaten und einem stabilen Immobilienmarkt nutzen diese Investoren den derzeit herrschenden Wechselkursvorteil gegenüber dem Euro für ihre Portfoliodiversifikation“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Auf asiatische Investoren entfielen knapp vier Prozent des gesamten Transaktionsumsatzes. Die inländischen Investoren steigerten ihr Engagement am heimischen Markt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund ein Drittel und hielten mit 18 Milliarden Euro rund 47 Prozent des Gesamtvolumens.

Büroinvestments dominierende Anlageklasse – Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien mehr als verdoppelt
Büroimmobilien bilden weiterhin die stärkste Assetklasse. Mit knapp 16,5 Milliarden Euro hatten sie einen Anteil von rund 43 Prozent am Gesamtvolumen. Überproportional zulegen konnte das Segment Einzelhandelsimmobilien. Hier steigerte sich der Transaktionsumsatz aufgrund großvolumiger Einzeltransaktionen und Paketverkäufen sowie von Unternehmensübernahmen um 124 Prozent auf 14 Milliarden Euro. An dritter Stelle standen Hotelobjekte, bei denen sich mit gut 2,8 Milliarden Euro (anteilig sieben Prozent) das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um 42 Prozent steigerte. Das Investmentvolumen in Lager-/Logistikimmobilien blieb mit rund 2,4 Milliarden Euro ungefähr auf Vorjahresniveau. Deutliche Zuwächse lassen sich auch beim Handel mit Entwicklungsgrundstücken verzeichnen, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 36 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro zulegten.

Unverminderter Druck auf die Spitzenrenditen – Weitere Rückgänge vor allem im Bürosegment in den Top 5-Standorten, aber auch bei Logistikimmobilien
Die reichlich im Markt vorhandene Liquidität und die ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgen bei entsprechender Verknappung auf der Angebotsseite für tendenziell weiter sinkende Spitzenrenditen. So gaben bei Büroimmobilien in den Investmentzentren die Nettoanfangsrenditen in fast allen Top-Standorten weiter nach und erreichen mit aktuell 3,80 Prozent in Münchens Innenstadt einen neuen Tiefstwert, der gegenüber dem Vorquartal noch einmal um weitere 0,2 Prozentpunkte zurückging. Den stärksten Rückgang im Quartalsvergleich verzeichnete jedoch Berlin. In der Hauptstadt ging die Spitzenrendite in den zentralen Toplagen um 0,4 Prozentpunkte auf nunmehr 4,00 Prozent zurück und liegt damit unter dem Renditeniveau von Hamburg und Frankfurt, wo sich die Rendite auf dem Vorquartalswert von 4,10 beziehungsweise 4,40 Prozent stabilisierte. Auch in Düsseldorf zeigt sich der Anlagedruck in leicht rückläufigen Renditewerten auf aktuell 4,55 Prozent (minus 0,05 Prozentpunkte).

„In Berlin zeigt sich das enorme Potenzial der Hauptstadt und die damit verbundenen Chancen am Immobilienmarkt. Steigende Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen, ein boomender Bürovermietungsmarkt, Aufholpotential bei den Mieten und eine moderate Fertigstellungspipeline bilden das Fundament für ein solides Immobilieninvestment“, erklärt Klein. „Vor allem für internationale Investoren spricht der im internationalen Vergleich, aber auch im Vergleich zu den anderen deutschen Investmentzentren relativ niedrige Kapitalwert von Büroimmobilien des Spitzensegments mit hoher Produkt- und Lagequalität. Darüber hinaus liegen hier die Wiederherstellungskosten derzeit deutlich über den erzielbaren Kapitalwerten bei Bestandsgebäuden“, so Klein.

Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Anlagefokus auf B-Lagen in den Bürohochburgen, sodass sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt. Dies zeigt sich vor allem in Berlin, wo sich die Anfangsrenditen für Objekte in den nutzerseitig sehr gefragten Bürolagen innerhalb des S-Bahn-Rings parallel zu den Toplagen nach unten bewegen und derzeit bei 4,40 Prozent (minus 0,40 Prozentpunkte zum Vorjahresquartal) liegen. Aber auch in den guten Lagen innerhalb des Münchner Rings sorgt die Ausweichstrategie der Investoren für sinkende Immobilienrenditen von derzeit 4,50 Prozent (minus 0,30 Prozentpunkte).

Im Einzelhandelssegment stabilisierten sich die Spitzenrenditen auf ihren niedrigen Niveaus des Vorquartals. Einzig in den Toplagen Münchens wurde bei Geschäftshäusern ein Rückgang um 0,10 Prozentpunkte auf 3,50 Prozent registriert. „Bei Einzelhandelsimmobilien erwarten wir jedoch im weiteren Jahresverlauf tendenziell weiter sinkende Ankaufsrenditen“, so Klein.

Die zunehmende Bereitschaft der Investoren nach einer noch breiteren Diversifikation ihrer Vermögensbestände und die damit einhergehende große Nachfrage nach Logistikimmobilien, vor allem seitens ausländischer Investoren, haben zu weiter rückläufigen Renditen geführt. Mit derzeit 5,50 Prozent für erstklassige Logistikflächen und langer Mietvertragsdauer liegen die Renditen 0,10 und 0,50 Prozentpunkte unter dem Vorquartals- beziehungsweise Vorjahresquartalswert.

Die Suche nach Anlagealternativen seitens institutioneller Investoren angesichts der niedrigen Verzinsung von risikolosen Staatsanleihen macht sich auch im Hotelsegment bemerkbar. Die steigende Nachfrage nach erstklassigen Immobilien sorgte auch hier für eine weitere Stabilisierung der Spitzenrenditen auf einem Niveau von 5,00 Prozent.

Prognose: Transaktionsvolumen 2015 deutlich über 50 Milliarden Euro-Marke„
Die Pipeline für das Schlussquartal ist prall gefüllt, einer Jahresendrally steht nichts im Wege, sodass wir 2015 insgesamt mit einem Transaktionsvolumen von 50 Milliarden Euro und mehr rechnen. So sind derzeit einige großvolumige Einzeltransaktionen und Pakete in Endverhandlung beziehungsweise Anbahnung, sodass wir sehr dynamische drei Monate bis zum Jahresschluss vor uns haben“, sagt Linsin. „Dabei erwarten wir neben hohen Investmentumsätzen in den Top-Standorten auch eine größere Investitionsdynamik in den B- und C-Standorten, zumal sich hier noch höhere Renditen mit der Immobilienanlage erzielen lassen. Fortsetzen wird sich auch der Trend in Richtung Value-Add-Immobilien, allein schon vor dem Hintergrund, dass sich das Angebot an Core-Produkten immer weiter ausdünnt. Infolge der Suche nach höheren Renditen rechnen wir auch im Logistik- und Hotelsegment im Hinblick auf die Transaktionsumsätze mit einem sehr guten vierten Quartal im Hinblick auf die Transaktionsumsätze; im Hotelsektor zeichnet sich bereits jetzt ein neues Rekordjahr ab. Mit großem Interesse verfolgen wir auch die Nischenmärkte Gesundheits- und Sozialimmobilien. Hier rechnen wir ebenfalls mit einer höheren Investitionsdynamik, vor allem beim Handel von Pflegeheimen und Reha-Kliniken, die neben ausländischen Investoren zunehmend auch von deutschen institutionellen Investoren entdeckt werden“, so Linsin.

Deutschland bietet weiterhin beste Voraussetzungen
Angesichts der Zahlen läuft der Investmentmarkt Deutschland auf Hochtouren und wird seiner Rolle als sicherer Anlagehafen mehr als gerecht. Die deutsche Wirtschaft zeigt sich trotz der langwierigen Diskussionen rund um die Staatsschuldenkrise Griechenlands, fortdauernder geopolitischer Risiken sowie der Konjunkturabschwächung in den Schwellenländern weiter äußerst robust. Die Wirtschaft befindet sich auf einem positiven Entwicklungspfad, der Arbeitsmarkt vermeldet wie der Investmentmarkt Rekordzahlen, die Arbeitslosenrate ist im internationalen Vergleich eine der niedrigsten, die Einkommen der privaten Haushalte steigen, die Exporte haben im ersten Halbjahr deutlich zulegen können und jüngst wurde Deutschland durch das Weltwirtschaftsforum mit die höchste wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit attestiert. Des Weiteren hellen sich die Stimmungsindikatoren hierzulande weiter auf und auch in der Eurozone hält die Wirtschaft ihren Wachstumskurs unbeeindruckt von den eingangs geschilderten Turbulenzen.

Zusätzlich befeuern die weiterhin sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen die große Nachfrage der Immobilieninvestoren nach Realvermögensgütern, die aufgrund der Euro-Abwertung zusätzlich einen starken Schub ausländischer Investoren erfahren hat. „Die weiterhin rekordniedrigen Renditen für Staatsanleihen mit sehr gutem Rating, die für eine zehnjährige Bundesanleihe zuletzt noch einmal weiter zurückging, zwingen vor allem institutionelle Investoren sich mehr und mehr der Immobilienanlage zu widmen, vor allem dann, wenn sie auf einen langfristig gesicherten Einkommensstrom aus ihren Investments angewiesen sind“, sagt Klein.

Darüber hinaus ziehen gerade in den Metropolen die Vermietungsumsätze im Bürosegment weiter deutlich an, was sich entsprechend in weiter steigenden Spitzen- und Durchschnittsmieten zeigt. „Hier erwarten wir ein höheres Wachstum bei der Wirtschaftsleistung und damit auch ein deutlich stärkeres Wachstum bei den Bürobeschäftigtenzahlen, was sich entsprechend bei den Investmentstrategien der Investoren abzeichnet“, so Klein. Dies sind beste Voraussetzungen für Immobilieninvestoren, die am deutschen Markt aufgrund seiner Größe, Stabilität und Sicherheit verstärkt investieren wollen. Daneben bieten sich aber auch die Aussichten auf attraktive Immobilieninvestments abseits der großen Investmentzentren, wie die Vielzahl an Portfoliotransaktionen mit Objekten in den Regionalzentren und Sekundärstandorten zeigt.

Objekte mit Wertsteigerungspotenzial im Fokus
„Aber auch den Trend hin zu Asset Management-intensiveren Investments stellen wir vermehrt fest“, sagt Klein. Unter dem Strategieansatz „manage-to-core“ werden zunehmend Objekte mit Wertsteigerungspotential angepackt, vor allem bei Büroimmobilien in den Großstädten, zumal sich die Pipeline hier mehr und mehr ausdünnt. Aber auch bei Einzelhandelsimmobilien, und hier vor allem im Fachmarktsegment, lässt sich diese Entwicklung feststellen. „Zwingende Voraussetzung hierfür ist unseres Erachtens, neben dem entsprechenden Markt-Know-how und einer guten Kapitalausstattung, auch das Vorhandensein geeigneter Asset Management-Strukturen und ein Netzwerk an (externen) Dienstleistern entlang der Wertschöpfungskette der Immobilie, um das Produkt marktfähig zu machen“, erklärt Klein.

Aktionsradius der Investoren wird erweitertGute Produkte sind in den Core-Lagen der Metropolen knapp, weshalb die Investoren ihren Aktionsradius ausweiten und sich zunehmend bereit erklären, größere Risiken anzunehmen. „So stellen wir vermehrt Investmentaktivitäten bei Projektentwicklungen fest; sei es im Rahmen eines Forward Purchase oder gar eines Forward Funding. Hieran sind zunehmend institutionelle, eher risikoaverse Investoren interessiert, um an Produkte zu gelangen“, sagt Klein.

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

Quelle: CBRE Research 2015

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien)

Quelle: CBRE Research 2015

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research 2015

Quelle: CBRE Research 2015

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com