Deutscher Logistikimmobilienmarkt trotzt Flächenmangel und setzt Dynamik fort
- Bundesweiter Flächenumsatz von 5,3 Millionen Quadratmeter nach den ersten drei Quartalen
- Standorte außerhalb der Top-5-Märkte dominieren, insbesondere durch nutzerspezifische Neubauten (plus eine Million Quadratmeter gegenüber Vorjahreszeitraum)
- Angebotsknappheit in den Ballungsräumen setzt sich fort
Der deutsche Lager- und Logistikmarkt hat an das starke erste Halbjahr anknüpfen können: Nach den ersten drei Quartalen wurden insgesamt 5,3 Millionen Quadratmeter umgesetzt und damit rund 18 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Die Nachfrage am Logistikimmobilienmarkt ist weiterhin ungebrochen hoch und spiegelt sich in den dynamischen Vermietungsumsätzen wider. Zunehmend macht sich jedoch insbesondere in den Top-5-Märkten der Flächenmangel bemerkbar, in denen wir auf Jahressicht aber noch relativ stabile Ergebnisse beobachten. Insgesamt wird der Markt aber durch die Aktivitäten außerhalb der Top-5-Städteregionen dominiert.
Flächenknappheit bremst weiterhin Umsätze in den Top-5-Märkten
Während in den etablierten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München der Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum insgesamt um 5,7 Prozent auf knapp 1,5 Millionen Quadratmeter zurückging, konnte er in den übrigen etablierten Märkten kräftig um 30,8 Prozent zulegen und lag zum Ende des dritten Quartals bei knapp 3,8 Millionen Quadratmetern.
In den Top-5-Städteregionen stehen kaum noch freie Bestandsflächen oder geeignete Grundstücke zur Verfügung. Die Nachfrage ist konjunkturbedingt und getrieben von der Last-Mile-Logistik für den boomenden E-Commerce weiterhin solide.
Der Rückgang des Flächenumsatzes in den Top-5-Märkten ist speziell in Berlin und München zu beobachten, die aufgrund des Ausbleibens von großflächigen Abschlüssen zum Ende des dritten Quartals 239.800 Quadratmeter (minus 36 Prozent) und 151.700 Quadratmeter (minus acht Prozent) verzeichneten. In Frankfurt ging der Umsatz um knapp sechs Prozent auf 516.800 Quadratmeter zurück. Düsseldorf und Hamburg konnten mit 216.000 Quadratmeter (plus 25 Prozent) beziehungsweise 375.000 Quadratmeter (plus 13 Prozent) sogar teilweise kräftige Anstiege verzeichnen.
Durch das knappe Angebot hat sich die durchschnittliche Spitzenmiete in den Top-5-Regionen um rund drei Prozent von 5,77 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 5,94 Euro erhöht. Berlin und München markieren das untere und obere Ende mit 4,80 Euro beziehungsweise sieben Euro pro Quadratmeter und Monat.
Neubau und Großvermietungen treiben den Flächenumsatz
Dominiert wurde der Umsatz insgesamt durch Neubau, insbesondere außerhalb der Top-5-Märkte, der für mehr als 3 Millionen Quadratmeter verantwortlich zeichnet.
Die starke Nachfrage am Markt kann allein durch den Bestand nicht bedient werden. Für die dynamische Entwicklung ist in erster Linie der Neubau verantwortlich. Gerade in den Märkten außerhalb der Top-5-Standorte haben die Vermietungen in Neubauten stark angezogen – der Wert liegt in diesem Jahr rund eine Million Quadratmeter über dem Vorjahresergebnis.
In den Top-5-Standorten gab es überwiegend Vermietungen im kleineren bis mittleren Größensegment. Über alle Märkte hinweg konnten wir im Segment ab 50.000 Quadratmeter einen signifikanten Anstieg beobachten.
Insgesamt wurden im Flächensegment über 50.000 Quadratmeter rund 708.800 Quadratmeter und damit etwa 207 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (Q3 2017: 231.200 Quadratmeter) umgesetzt.
Neue Rekordmarke von sieben Millionen Quadratmetern möglich
Die konstante Steigerung des Umsatzes stimmt uns auch für das Jahresendquartal optimistisch. Auch wenn die Nachfrage das verfügbare Angebot übersteigt, rechnen wir mit einem Jahresergebnis zwischen 6,5 und 7 Millionen Quadratmetern. Zudem könnte das Rekordergebnis des Jahres 2016 mit 6,7 Quadratmetern übertroffen werden. Trotz des vielbeschworenen knappen Angebots hat sich die Marktnachfrage ihre Möglichkeiten geschaffen was allerdings in den gesuchten Logistikclustern in den kommenden Jahren absehbar schwieriger wird mit deutlich längeren Vorlaufzeiten bis zur Realisierung mangels kurzfristig bebaubarer Grundstücke.
Flächenumsatz in den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)
*Abschlüsse über 5.000 m²
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
Ausgewählte Flächenumsätze in Q3 2018
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien, bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de