• Bundesweiter Flächenumsatz summiert sich auf 1,45 Millionen Quadratmeter im ersten Quartal
• Angebotsknappheit verschärft sich - Neubauquote bei 69 Prozent
• Fokus der Entwickler und Nutzer verstärkt auf Grundstücksentwicklungen

Der deutsche Lager- und Logistikimmobilienmarkt ist dynamisch in das neue Jahr gestartet. Im ersten Quartal wurde ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzungen von rund 1,45 Millionen Quadratmetern erreicht und stellt das zweitbeste Jahresauftaktergebnis nach 2016 dar. Das Vorjahresergebnis von rund 1,3 Millionen Quadratmetern konnte somit um zwölf Prozent übertroffen werden. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Top-5-Standorte mit Verlusten

Der Flächenumsatz konnte zwar bundesweit gegenüber dem Vorjahreswert um zwölf Prozent gesteigert werden, in den Top-5-Märkten wurde dagegen im ersten Quartal ein Rückgang um 17 Prozent verzeichnet. Insgesamt konnte in den Top-5-Märkten ein Flächenumsatz von 424.000 Quadratmetern erreicht werden. Besonders die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Großflächen wirkt sich auf dieses Ergebnis aus. Außerhalb der Top-5-Märkte konnte dagegen ein deutlicher Anstieg registriert werden. Der Flächenumsatz steigerte sich hier um rund ein Drittel (32 Prozent) auf über eine Million Quadratmeter. Unter anderem das Ruhrgebiet (113.000 Quadratmeter) aber auch die Region Hannover (75.000 Quadratmeter) haben einen besonderen Teil zum sehr guten Ergebnis beigetragen.

Auf den einzelnen Top-Märkten zeigt sich bei genauer Betrachtung ein diverses Bild. Am Berliner Markt fand nach dem hervorragenden Ergebnis des vergangenen Jahres eine Normalisierung statt, die einen Rückgang von 57 Prozent des Flächenumsatzes bedeutet. Im Gegensatz dazu konnte besonders der Düsseldorfer Markt seinen Flächenumsatz erheblich steigern und einen Zuwachs von 60 Prozent auf 46.800 Quadratmeter verzeichnen. Dennoch gilt:

Flächenumsatz in den Top 5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Transport und Logistik ist aktivste Branche

Der deutsche Logistikmarkt profitierte weiterhin von einer sehr diversen Nachfragestruktur. Mit 656.000 Quadratmetern (plus 67 Prozent) stieg die Branche Transport und Logistik auf Platz eins der stärksten Nachfragegruppen auf. Weiterhin auf Platz zwei, jedoch mit einem Rückgang von 25 Prozent auf 381.000 Quadratmeter, war die Branche Handel. Einen starken dritten Platz wies die Branche Produktion mit 344.000 Quadratmetern auf (plus 23 Prozent). Über alle Branchen hinweg ist der Eigennutzeranteil dabei von 48 Prozent im ersten Quartal 2017 auf 41 Prozent zurückgegangen.

Hoher Neubauanteil trotz rarer Grundstücke und längerer Entwicklungszeiten

Aufgrund der hohen Flächennachfrage gibt es immer weniger verfügbare Bestandsflächen. In der Folge stellen Neubauten meist die einzige Möglichkeit der Nutzer dar, adäquate Flächen zu beziehen. So beträgt der in Neubauten oder Projektentwicklungen registrierte Flächenumsatz bundesweit mit 69 Prozent (plus vier Prozentpunkte gegenüber Vorjahresquartal). Mit der Planung von Projektentwicklungen muss allerdings frühzeitig begonnen werden. „Mittlerweile ist es auch bei Built-to-suit Projekten nicht mehr möglich innerhalb von acht Monaten eine neue Logistikimmobilie bezugsfertig zu errichten. Aufgrund von längeren Baugenehmigungsphasen bei den Kommunen und der fehlenden Kapazität der Baufirmen hat sich dieser Prozess auf mindestens zwölf Monate verlängert. Die Nachfragedynamik am Markt kann sich deshalb vielerorts nicht entfalten“, sagt Koepke. Die Nachfragesituation bedeutet, dass Projektentwickler steigende Mieten erwarten und entsprechend bereit sind, auch höherpreisige Grundstücke zu erwerben. Vor allem in Bayern, Baden-Württemberg und Süd-Hessen gibt es jedoch immer weniger verfügbare und geeignete Grundstücke. „In Süddeutschland fällt es Nutzern und Projektentwicklern zunehmend besonders schwer, geeignete Flächen zu finden. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen“, ergänzt Herrenschneider.

Besonders spekulative Entwicklungen sind dennoch immer seltener möglich. „Kommunen schieben spekulativen Entwicklungen oft einen Riegel vor, da sie wissen wollen, wer zukünftiger Nutzer des Objektes wird. Auch wenn der Markt ein Mehr an spekulativen Flächen auf absehbare Zeit sehr gut absorbieren könnte und dies die angespannte Angebotssituation entlasten würde, verhindert dies gleichzeitig, dass sich ein Schweinezyklus entwickeln kann“, erläutert Koepke. Einzige Möglichkeit für spekulative Entwicklungen bieten häufig Grundstücke, die noch erschlossen werden müssen und die bisher über kein Baurecht verfügen.

Ausblick: Dynamischer Jahresverlauf

Die zunehmende Angebotsknappheit in den Top-5-Märkten und die spürbar längeren Bauphasen werden das bundesweite Umsatzvolumen am Logistikimmobilienmarkt auch im weiteren Jahresverlauf unter dem Niveau halten, das angesichts der hohen Nachfrage möglich wäre. Die übrigen Märkte außerhalb der Top-5-Standorte werden somit entsprechend an Bedeutung gewinnen.

„Die anhaltend hohe und breit gefächerte Nachfrage stimmt uns weiterhin optimistisch. Auch wenn der Mangel an Bestandsflächen, Grundstücken und Baukapazitäten hemmend wirkt, gehen wir doch von einem Jahresumsatz von circa sechs Millionen Quadratmetern bis hin zum Niveau der beiden Vorjahre aus“, prognostiziert Koepke.

„Es befinden sich bereits einige Großdeals mit mehreren 100.000 Quadratmetern in der Pipeline, die eine solide Grundlage für den Flächenumsatz der kommenden Monate darstellen“, so Herrenschneider.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ausgewählte Flächenumsätze Q1 2018

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Armin Herrenschneider
CBRE GmbH
Co-Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 43
armin.herrenschneider@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com