Frankfurt,
16
Juli
2019
|
12:24
Europe/Amsterdam

Deutscher Logistikimmobilienmarkt im ersten Halbjahr: Sechs Prozent Rückgang im Vergleich zum boomenden Vorjahr

  • Flächenumsatz von circa drei Millionen Quadratmetern
  • Top-Märkte weiterhin mit starkem Flächenmangel
  • Abschwächung in der Branche Industrie führt zu abwartender Haltung auch bei den Logistikern

Im ersten Halbjahr 2019 wurden auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt rund drei Millionen Quadratmeter (Mieter und Eigennutzer) umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 ist das ein Rückgang um rund sechs Prozent. Im Vergleich zu den ersten Halbjahren der fünf vergangenen Jahre liegt das aktuelle Ergebnis ein Prozent über dem Durchschnitt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany
Im ersten Halbjahr konnten wir in den Top-5-Märkten außer Berlin einen Rückgang des Umsatzvolumens am Logistikimmobilienmarkt beobachten. Die anderen Märkte sind hingegen in etwa stabil geblieben.
Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany

Die Top-5-Märkte sind von einem starken Nachfrageüberhang und Flächenmangel geprägt, der das Umsatzvolumen begrenzt – gleiches gilt für Bayern, Baden-Württemberg, große Teile der Rhein-Main-Region und zunehmend auch für größere Regionen von Nordrhein-Westfalen. In den anderen Märkten, beispielsweise in Erfurt, Magdeburg und Leipzig/Halle gibt es hingegen noch verfügbare Flächen und Grundstücke, die beispielsweise wie in Erfurt auch noch Entwicklungen von Big-Boxes mit 100.000 Quadratmetern Lagerfläche erlauben. Die Notwendigkeit nach einer differenzierten Betrachtung gilt besonders für Berlin. Das dortige Umsatzwachstum von mehr als hundert Prozent auf 265.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr zeigt, dass es im Marktgebiet ausreichende, zur Nutzung verfügbare, Flächen gibt – diese beschränken sich jedoch auf das Umland, im Stadtgebiet selbst sind praktisch keine geeigneten Flächen verfügbar. Alle anderen der Top-5-Märkte (Neben Berlin sind dies Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten deutliche Umsatzrückgänge – von minus 23 Prozent in Frankfurt bis hin zu minus 59 Prozent in Düsseldorf.

Der Flächenmangel wirkt sich auch auf die Großabschlüsse aus – im ersten Halbjahr 2018 gab es in der Größenklasse ab 50.000 Quadratmetern insgesamt acht Abschlüsse – im ersten Halbjahr 2019 hingegen nur sechs. Sämtliche dieser sechs Abschlüsse sowie auch die zwei nächstgrößeren fanden in Neubauten statt. Insgesamt liegt der Neubauanteil bei 65 Prozent – knapp zehn Prozentpunkte über dem Vorjahreszeitraum. „Diese Entwicklung verdeutlicht das knappe Angebot an geeigneten Bestandsflächen“, erläutert Koepke. Der Anteil von Eigennutzern und Mietern war bei den Top-10-Deals hingegen ausgeglichen. Im Gesamtmarkt betrug der Anteil der Eigennutzer 32 Prozent – und befand sich damit auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2018.

Neben den Entwicklungen in den Top-5-Städten sind im ersten Halbjahr speziell zwei der Nebenzentren hervorzuheben. So war das Ruhrgebiet mit 347.000 Quadratmetern nicht nur der umsatzstärkste Logistikmarkt, es verzeichnete zudem mit 87 Prozent auch ein deutliches Wachstum. Auch in Hannover entwickelte sich der Logistikimmobilienmarkt mit einem Plus von 153 Prozent auf 173.000 Quadratmeter äußerst dynamisch.

Leichte Mietanstiege in den Top-Märkten

„Durch die enge Angebotslage in den Top-Clustern steigen dort bei Bestandsflächen und spekulativ errichteten Objekten die Mieten weiter leicht an“, erklärt Koepke. „In Gebieten mit hoher Verfügbarkeit von Flächen hingegen sorgen der Wettbewerb um die Mieter und die niedrigen Renditen für stabile Mietniveaus.“ Während die Spitzenmieten in den Top-5-Märkten durchschnittlich um gut fünf Prozent stiegen, sticht Berlin mit einem Anstieg um gut 20 Prozent hervor. Mit 5,80 Euro pro Quadratmeter, die in Berlin in Top-Lagen im Stadtgebiet aufgerufen werden, liegt das Niveau dort jedoch noch immer unter dem durchschnittlichen Top-5-Niveau von 6,24 Euro pro Quadratmeter.

Konjunkturelle Entwicklung wirkt sich aus

„Wir rechnen mit weiteren Unsicherheiten bei der konjunkturellen Entwicklung, die sich mittelfristig angesichts der langen Vorlaufzeiten für Neubauten, die rund zwei Drittel Prozent der Flächenumsätze ausmachen, in Richtung temporärer Schwächephasen entwickeln kann“, sagt Koepke. „Langfristig sind die Trends zu e-Commerce und auch die Umstellung der Autoindustrie auf Elektroautos und die daraus entstehende Lagernachfrage seitens der Hersteller und Zulieferer als zusätzliche größere Flächenbedarfe absehbar.“

Flächenumsatz in den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*Abschlüsse über 5.000 m²

Quelle: CBRE Research, Q2 2019

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2019

Ausgewählte Flächenumsätze H1 2019

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2019.

 

Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

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CBRE GmbH
Co-Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 43
armin.herrenschneider@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com

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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

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