• Flächenumsatz mit 2,8 Millionen Quadratmetern drei Prozent über Fünfjahresdurchschnitt
• Nachfrage im mittelgroßen Flächensegment von 20.000 bis 50.000 Quadratmeter dominiert
• Unterschiedliche Entwicklungen in Top 5-Standorten – Berlin mit größtem Umsatzplus
• Gesamtjahresumsatz über sechs Millionen Quadratmeter möglich, damit zweitbestes Jahr nach 2016

Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mittelgroßes Flächensegment stark nachgefragt

Die Abschlüsse waren insbesondere geprägt durch die Lagergröße zwischen 20.000 und unter 50.000 Quadratmetern: In dieser Größenklasse konnten mit insgesamt 1,2 Millionen Quadratmetern über 43 Prozent des gesamten Flächenumsatzes realisiert werden.

Eigennutzerquote und Neubauanteil auf Vorjahresniveau

Die bundesweite Eigennutzerquote liegt bei 38 Prozent (minus 3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr); rund 80 Prozent der registrierten Eigennutzungen wurden in Neubauentwicklungen realisiert. Bundesweit entfallen 68 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf Neubauentwicklungen. Der Wert bewegt sich damit auf dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen fünf Jahre.

Logistikdienstleister stärkste Nachfragegruppe

Besonders aktiv zeigten sich Nutzer aus dem Bereich Transport und Logistik, die für 44 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten. Hierunter fallen im zweiten Quartal die Abschlüsse der Noerpel-Gruppe in Elsdorf mit 41.700 Quadratmetern oder des Logistikdienstleisters Rhenus in Hückelhoven mit 40.000 Quadratmetern. Auf dem zweiten Rang folgen Handelsunternehmen mit 35 Prozent.

Stabile Nachfrage in den Topstandorten – Berlin mit größtem Umsatzzuwachs

Auf den Lager- und Logistikimmobilienmärkten um die Topstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München summierte sich der Flächenumsatz auf über eine Million Quadratmeter. Mit dem drittbesten Halbjahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn wurde das Vorjahresergebnis um vier Prozent gesteigert. Das Mittel der letzten fünf Jahre wurde sogar um zwölf Prozent übertroffen. Während das Umsatzvolumen durch Eigennutzer (18 Prozent) im Vorjahresvergleich stabil geblieben ist, basiert das sehr gute Ergebnis auf einer Steigerung der Vermietungsumsätze. „In den meisten Städteregionen ist das Angebot an Lager- und Logistikobjekten knapp, sodass freiwerdende Flächen rasch vom Markt absorbiert werden. Besonders durch den Mangel an verfügbaren modernen, großflächigen Lager- und Logistikhallen rücken für die Nutzer zunehmend Projektentwicklungen in den Fokus“, sagt Koepke. Mit einem Anteil von 51 Prozent am Gesamtumsatz der etablierten Logistikmärkte wurde erstmals über die Hälfte des Flächenumsatzes in Neubauentwicklungen realisiert. „Vor dem Hintergrund mangelnder Alternativen in Bestandsgebäuden wird sich dieser Trend fortsetzen und das in Projektentwicklungen realisierte Umsatzvolumen steigern. Demnach reagieren Entwickler auf den zunehmenden Engpass, sodass spekulative Projektentwicklungen wieder an Fahrt aufnehmen“, stellt Herrenschneider fest. „Diesbezügliche Angebotsreserven gibt es in den Regionen Berlin, Düsseldorf und Frankfurt, wohingegen sich der Flächenmangel in München und Hamburg weiter verschärft“, ergänzt Koepke.

Das größte Umsatzplus gegenüber dem Vorjahr wurde in Berlin erreicht. Durch die Realisierung mehrerer Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter konnte der Vorjahresumsatz um 68 Prozent gesteigert werden. Die Märkte München (plus sechs Prozent) und Frankfurt/Rhein-Main (plus drei Prozent) bewegten sich hingegen auf Vorjahresniveau. Auf dem traditionell starken Hamburger Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurde aufgrund des Ausbleibens von Abschlüssen im Segment unter 5.000 Quadratmeter ein Umsatzrückgang von elf Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum registriert. In Düsseldorf konnten die herausragenden Halbjahresergebnisse der vorherigen fünf Jahre nicht wiederholt werden – hier wurde ein signifikanter Rückgang im Fünfjahresmittel festgestellt, gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 59 Prozent. „In Düsseldorf herrscht nicht nur ein Angebotsmangel an Bestandsobjekten. Wir beobachten hier bisher außerdem eine fehlende Bereitschaft von Nutzern, in spekulativ errichteten Objekten in Toplagen und dem dort vorherrschenden hochpreisigen Mietniveau anzumieten“, erklärt Koepke.

Flächenumsatz in den Top 5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Quelle: CBRE Research, Q2 2017

Ausbleiben von Eigennutzerentwicklungen und Großabschlüssen außerhalb der Topstandorte

In den überregionalen Märkten außerhalb der etablierten Logistikstandorte wurden rund 1,8 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. „Aufgrund noch nicht begonnener Eigennutzerentwicklungen, die wir erst mit Baustart dem Flächenumsatz zurechnen, aber auch wegen des Ausbleibens weiterer Mietabschlüsse mit 50.000 und mehr Quadratmetern, liegt das Ergebnis 23 Prozent unter dem Vorjahr, gleichzeitig aber nur zwei Prozent unter dem Fünfjahresmittel“, erklärt Koepke. Während in Koblenz mit der Realisierung des Regionallagers des Handelskonzerns REWE als Eigennutzerentwicklung mit circa 52.000 Quadratmetern Nutzfläche der einzige Abschluss im großflächigen Segment gezählt werden konnte, summierte sich das Umsatzvolumen im gleichen Vorjahreszeitraum in der Kategorie über 50.000 Quadratmeter bei fünf registrierten Vermietungen und Eigennutzungen auf über 300.000 Quadratmeter. „Angesichts vieler angekündigter Baustarts von Eigennutzern, die wir in der Umsatzstatistik für das erste Halbjahr noch nicht berücksichtigen konnten, sowie einiger in der Pipeline befindlichen Großabschlüsse im sechsstelligen Quadratmeterbereich, erwarten wir allerdings eine überdurchschnittliche zweite Jahreshälfte“, prognostiziert Koepke.

Die umsatzstärksten Gebiete außerhalb der Topstandorte sind das Ruhrgebiet, gefolgt von der Rhein-Neckar Region sowie Köln. Zu den größten Abschlüssen zählte hier unter anderem die (nun erst rechtskräftige) Vermietung eines spekulativ errichteten Neubaus in Frankenthal (Pfalz) an Amazon sowie das von der Zander-Gruppe erworbene Logistikzentrum in Bochum. „In dem bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen mit den Cluster-Märkten Köln, Mönchengladbach, Düsseldorf, dem Ruhrgebiet sowie den übrigen nordrhein-westfälischen Märkten zeigte sich nach einem außergewöhnlichen Rekordjahr mit rund zwei Millionen Quadratmeter umgesetzter Fläche im ersten halben Jahr 2017 eine etwas ruhigere Marktaktivität. Hier konnten wir einen Flächenumsatz von rund 600.000 Quadratmetern feststellen“, sagt Linsin. „Allerdings ist die Pipeline möglicher Großabschlüsse in keiner anderen Region Deutschlands so gut gefüllt wie in Nordrhein-Westfalen, sodass wir hier ebenfalls in der zweiten Jahreshälfte durch die anhaltend hohe Nutzernachfrage und der Realisierung einiger ‚Big Boxes‘ dank der hier noch verfügbaren Grundstücke von einer deutlichen Steigerung gegenüber den ersten sechs Monaten ausgehen“, erklärt Koepke.

Ausblick: Gesamtjahresergebnis von über sechs Millionen Quadratmeter realistisch

„Auch wenn das Zwischenergebnis nach den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 nicht an das Rekordjahr 2016 anschließt, gehen wir keinesfalls von einem Rückgang der Flächennachfrage aus. Im Gegenteil: Die Nachfrage wird angetrieben durch Restrukturierungen, Ersatzteillogistik und E-Commerce“, so Koepke. „Gute Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft, die Bedeutung Deutschlands als wichtige Drehscheibe für den europäischen aber auch globalen Handelsstrom sowie ein großer und kaufkräftiger Binnenkonsum sprechen für eine lebhafte Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen“, erläutert Linsin. „Wir vernehmen verstärkt Interesse britischer Unternehmen am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt, der angesichts des bevorstehenden Brexits von strategischer Bedeutung ist für die kontinentaleuropäische Belieferung. Nach dem starken Vorjahr mit 6,7 Millionen Quadratmeter sehen wir erneut das Nachfragepotenzial, die Sechs-Millionen-Schwelle zu übertreffen“, ergänzt Koepke.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

*nur Jahreswert verfügbar
Quelle: CBRE Research, Q2 2017

Ausgewählte Flächenumsätze Q2 2017

Quelle: CBRE Research, Q2 2017

Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head if Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Armin Herrenschneider
CBRE GmbH
Co-Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 43
armin.herrenschneider@cbre.com