Frankfurt,
16
Januar
2023
|
15:35
Europe/Amsterdam

Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt 2022 mit robustem Flächenumsatz auf Rekordniveau

  • Flächenumsatz 2022 stabil bei 8,2 Millionen Quadratmeter
  • Weiterhin geringe Leerstände
  • Herausforderungen im Onlinehandel spiegelten sich bei den Flächenumsätzen im zweiten Halbjahr wider
  • Flächenumsatz in Neubauten war noch stabil – aber Herausforderungen für Projektentwickler lassen Rückgang erwarten

2022 erreichte der deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 8,2 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen leichten Rückgang um ein Prozent. Das somit insgesamt sehr aktive Marktgeschehen – 29 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt – schwächte sich jedoch von Quartal zu Quartal kontinuierlich ab und erreichte im Schlussquartal 2022 1,6 Millionen Quadratmeter. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany

Die grundsätzliche Dynamik des deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarktes galt auch 2022 weiterhin – eine starke Flächennachfrage traf auf einen kaum vorhandenen Leerstand und ein begrenztes Flächenangebot.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany

„Im vierten Quartal verlangsamte sich diese Dynamik jedoch spürbar. Einerseits war bei einigen Nutzern eine leichte, konjunkturell bedingte, Vorsicht zu verspüren, andererseits wurde der Flächenmangel durch gestiegene Baukosten sowie Zinsen und Renditen verschärft und spekulative Projektstarts in Einzelfällen in B-Lagen verschoben. Auffällig ist, dass 60 Prozent der Flächenumsätze im ersten Halbjahr und nur 40 Prozent im zweiten Halbjahr stattfanden. Von den Top-10-Deals waren acht im ersten Halbjahr und nur je einer im dritten und vierten Quartal.“

Dr. Jan Linsin, Head of Research

Die Finanzierungszinsen, gemessen an der fünfjährigen Swaprate, sind im Jahresverlauf 2022 um rund drei Prozentpunkte gestiegen und haben damit das jahrelange negative Zinsumfeld endgültig hinter sich gelassen. Damit verteuern sich potenzielle Neubauprojekte und erfordern entsprechend höhere Eigenkaptalunterlegungen auf Seiten der Projektentwickler. Entsprechend wirkt sich dies mittelfristig auf die Bautätigkeit aus, die tendenziell zurückgehen wird.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE Deutschland

Für Projektentwickler bot 2022 einige Herausforderungen. Neben den Finanzierungskosten sind auch die Baukosten gestiegen – und zwar nicht nur für Materialien, sondern auch bedingt durch die größeren ESG-Anforderungen. Zugleich sind die Verkaufspreise spürbar zurückgegangen. Aufgrund der starken Flächennachfrage wird sich hier aber wieder ein neues Marktgleichgewicht finden – unterstützt durch steigende Mieten.

Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE Deutschland

Da sich diese Effekte jedoch erst 2023 stärker auf das Marktgeschehen auswirken werden, blieb der Flächenumsatz in Neubauten 2022 mit gut fünf Millionen Quadratmetern noch stabil.

Im Jahresverlauf 2022 ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den Top-5-Märkten um 11 Prozent auf 7,58 Euro pro Quadratmeter gestiegen – und konnte damit mit der Inflationsrate mithalten.

Nachfrage von Onlinehändlern begrenzt

Nachdem die Flächennachfrage von E-Commerce-Unternehmen im ersten Halbjahr 2022 zunächst noch groß war, ließ sie in der zweiten Jahreshälfte deutlich nach. Dieser Rückgang wurde jedoch durch die Nachfrage anderer Handelsunternehmen aufgefangen, sodass der Flächenumsatz im Segment Handel mit 3,3 Millionen Quadratmetern lediglich ein Prozent unter dem Vorjahresniveau lag. „Damit entspricht die Entwicklung der Flächennachfrage von Handelsunternehmen der Entwicklung der finanziellen Umsätze – so verbuchten Onlinehändler lediglich nominal stabile, aber nicht mehr steigende Umsätze, während die Umsätze des gesamten Einzelhandels ungefähr mit der Inflation Schritt halten konnten“, erklärt Koepke. Der Anteil des Onlinehandels an den Flächenumsätzen lag mit gut einer Million Quadratmetern und 13 Prozent leicht unter dem Niveau vor Corona (14 bis 15 Prozent) und deutlich unter dem Niveau während der Pandemiejahre 2020 und 2021 (19 bis 20 Prozent). Veränderungen gab 2022 es beim Flächenumsatz von Produktionsunternehmen und Logistikern. Während die Produktionsunternehmen ihren Flächenumsatz um 25 Prozent auf 1,7 Millionen Quadratmeter steigerten, ging jener von Logistikunternehmen um 24 Prozent auf 2,2 Millionen Quadratmeter zurück.

Berlin stärkster Einzelmarkt

Mit einem Flächenumsatz von mehr als einer Million Quadratmetern und einem Anstieg um 69 Prozent im Vorjahresvergleich stellte Berlin mit seinem Umland den wichtigsten Industrie- und Logistikimmobilienmarkt dar. Dieses Ergebnis beruhte nicht nur auf den Flächen von Tesla, sondern auch auf zahlreichen Big-Box-Abschlüssen. „2022 haben wir praktisch einen Ausverkauf bei den großen Hallen um Berlin herum erlebt – der Markt ist jetzt für 2023 so gut wie leergefegt“, sagt Koepke. Die anderen fünf Top-Städte wiesen rückläufige Umsätze um 23 Prozent (Hamburg), um 30 Prozent (Düsseldorf und München) oder gar 60 Prozent (Frankfurt am Main) auf, was ausschließlich auf das viel zu geringe Angebot an verfügbaren Flächen zurückzuführen ist. Auch in der Logistikregion Ruhrgebiet reduzierte sich der Flächenumsatz um zehn Prozent und bewegte sich mit 530.000 Quadratmetern auf einem niedrigen Niveau. Zulegen konnten hingegen die Regionen A4 Thüringen (um 180 Prozent auf fast 500.000 Quadratmeter, Magdeburg (um 130 Prozent auf gut 360.000 Quadratmeter) und A4 Sachsen (um 200 Prozent auf fast 200.000 Quadratmeter). Insgesamt stieg der Flächenumsatz jenseits der Top-5-Märkte* leicht um vier Prozent.

Ausblick auf 2023

„Zu Beginn des Jahres dürfte sich die konjunkturbedingte Zurückhaltung vermutlich weiterhin eher bremsend auf das Marktgeschehen auswirken, wobei es angesichts des weiterhin massiven Flächenmangels und der Herausforderungen bei der Projektentwicklung keine Gefahr größerer Leerstände gibt“, erwartet Koepke. „Die Restrukturierungen der Lieferketten werden  zu Veränderungen der Flächennachfragen führen. Unternehmen benötigen genug Material für die Produktion und Fertigwarenvorräte für die jederzeitige Lieferfähigkeit unter den Vorgaben des Just-in-case-Ansatzes. Aufgelöste Pufferlager können durch rasche Nachvermietung die Marktdynamik erhöhen.“

„Setzen sich die Trends zu Flächenumsätzen pro Quartal von nur 1,6 Millionen Quadratmetern fort, ist absehbar, dass sich die Rekorde der Jahre 2021 und 2022 mit je über acht Millionen Quadratmetern nicht wiederholen und wir wieder auf die Ergebnisse der Jahre 2016 bis 2020 mit jeweils zwischen sechs und sieben Millionen Quadratmetern zurückfallen könnten“, prognostiziert Koepke. „Die Pandemie-Sonderkonjunktur im E-Commerce ist vorbei, aber die lieferkettenbedingte Notwendigkeit zur raschen Optimierung der Logistik wird eine stetige Flächennachfrage auslösen.“

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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2021. Mit mehr als 105.000 Mitarbeitern (exkl. Turner-&-Townsend-Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen seinen vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung, wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.

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