• Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse im Gewerbesegment
• Großvolumige Einzeltransaktionen in den Topstandorten
• Regionalzentren und B-Standorte aber mit starker Zunahme
• Internationale Investoren zeichnen für die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich
• Renditekompression setzt sich moderat fort

Am Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland, der mit einem Transaktionsumsatz von 57,4 Milliarden Euro das zweitbeste Resultat nach dem Boom im Jahre 2007 (57,5 Milliarden Euro) verzeichnete, dominieren Büroimmobilien weiterhin das Marktgeschehen. Mit mehr als 28 Milliarden Euro entfiel nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien – dies stellt mit 13 Prozent oder gut drei Milliarden Euro mehr als im Vorjahr einen neuen Rekordwert seit Aufzeichnungsbeginn dar. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Starke Steigerung des Transaktionsvolumens in Regionalzentren und B-Standorten

Weiterhin wurde der Großteil der Investments in Büroimmobilien in den Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart getätigt. Auf diese Top-7-Standorte entfielen mit 22,1 Milliarden Euro knapp 79 Prozent des Gesamtvolumens. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies jedoch nur einer moderaten Steigerung um sechs Prozent – in Regionalzentren und B-Standorten, die immer stärker in den Fokus der Investoren rücken, wurde dagegen eine Erhöhung des Investmentvolumens um 53 Prozent registriert. Dennoch bleiben die Topstandorte die Hotspots, zumal sich hier die insbesondere bei internationalen Investoren beliebten großvolumigen Trophy Buildings und auch darüber hinaus Objekte nachgefragter Losgrößen befinden. Generell beflügeln die hervorragenden Wirtschaftsdaten des Standortes Deutschland den Investmentmarkt – die an den Büromärkten in den Topstandorten steigenden Spitzenmieten, sinkenden Leerstände und die durch ein weiteres Bürobeschäftigtenwachstum ungebrochen hohe Nachfrage wirken sich dabei insbesondere auf die Attraktivität der Assetklasse Büro aus.

Büroinvestmentvolumen nach Standorten

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Außerhalb der Topstandorte investierten Anleger deutlich mehr im Rahmen von Paketkäufen. Der Portfolioanteil lag mit 38 Prozent (Vorjahr: 32 Prozent) des in diesen Standorten investierten Volumens deutlich über dem deutschlandweiten Wert (19 Prozent) und dem der Top-7-Standorte (13,5 Prozent).

Verstärkte Investmentaktivität seitens internationaler Investoren

Internationale Anleger investierten mit 13,9 Milliarden Euro gut 49 Prozent des Gesamtvolumens. Insbesondere europäische Investoren, deren Anteil am Gesamtvolumen sich auf 22 Prozent summierte, waren investitionsfreudig; darunter vor allem Investoren aus Großbritannien, Frankreich und der Schweiz. Im Vorjahr entfiel auf europäische Investoren lediglich ein Anteil von 15 Prozent. Auch nordamerikanische Anleger waren im Jahr 2017 mit einem Anteil von gut zwölf Prozent stark in Deutschland vertreten, reduzierten jedoch im Vorjahresvergleich ihr Investmentvolumen um rund ein Drittel. Dagegen erhöhten asiatische Investoren sowie Anleger aus dem Nahen Osten ihre Anteile am Gesamtvolumen auf jeweils knapp sieben Prozent.

Von den 56 im Jahresverlauf 2017 registrierten Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro, die sich auf insgesamt 12,4 Milliarden Euro summierten, entfielen 14 Deals beziehungsweise rund ein Fünftel des Investmentvolumens auf Paketdeals. Gut ein Drittel der Großtransaktionen von Einzelassets und Portfolios entfiel auf deutsche Investoren. Daneben waren insbesondere asiatische Investoren, und hier in erster Linie aus Südkorea und Singapur, in dieser Größenordnung aktiv.

Unter den Top-20-Transaktionen finden sich gar nur noch sechs Käufe inländischer Investoren; darunter auch der Topdeal des vierten Quartals, der Erwerb des Frankfurter Tower 185 durch Deka Immobilien, den CBRE auf Käuferseite begleitete. Über das Jahr hinweg fanden 18 der 20 größten Transaktionen in einer der Top-7-Städte statt.

Renditen sinken weiter – Investoren weichen auf alternative Lagen aus

Die ungebrochen hohe Nachfrage nach erstklassigen Gewerbeimmobilien hat im dritten Quartal für weiter fallende Spitzenrenditen gesorgt – über fast alle Assetklassen und Märkte hinweg. Damit fiel die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien im Central Business District der Top-7-Märkte zum Vorquartalswert um sieben Basispunkte auf 3,28 Prozent. Die durchschnittliche Spitzenrendite gab im Vergleich zum Vorjahr um fast einen halben Prozentpunkt nach.

Ausblick 2018: Hohe Investitionsdynamik ermöglicht Transaktionsumsatz von mindestens 25 Milliarden Euro

„Deutsche Gewerbeimmobilien dürften auch 2018 eine rege Nachfrage aus dem In- und Ausland verzeichnen. Dafür sprechen die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten sowie ein relativ niedriges Zinsumfeld“, so Linsin.

„Deutschland gilt als eine der sichersten und stabilsten Anlagedestinationen weltweit. An der Wachstumsstory wollen internationale Anleger – allen voran asiatische und hier insbesondere japanische institutionelle Investoren wie Versicherungsunternehmen, Pensionskassen oder auch Staatsfonds – partizipieren. Lediglich das verfügbare Angebot könnte die Aktivitäten ausbremsen“, sagt Fabian Klein, Head of Investment Germany bei CBRE.

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundeanleihe

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com