Dank Grossabschlüssen: Hamburger Logistikmarkt überzeugt mit kräftigem Wachstum
- Flächenumsatz 2016 von 662.000 Quadratmetern
- 13 Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern
- Spitzenmiete steigt auf 5,80 Euro pro Quadratmeter pro Monat
- Fortsetzung des Angebotsmangels in 2017 zu erwarten
Der Logistikmarkt Hamburg verzeichnete im Gesamtjahr 2016 ein Umsatzvolumen von 662.000 Quadratmetern. Gegenüber dem bereits starken Vorjahr (2015: 588.400 Quadratmeter) stellt dies eine Zunahme von über zwölf Prozent dar. Das Umsatzvolumen stieg damit das vierte Jahr in Folge, sodass das Ergebnis gut 18 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt liegt. Alleine im vierten Quartal wurden 265.000 Quadratmeter umgesetzt, darunter der Großabschluss des Logistikdienstleisters van Eupen in Hamburg-Altenwerder mit 28.700 Quadratmetern und der Abschluss von Amazon in Winsen (Luhe) mit einer Gebäudegrundfläche von 64.000 Quadratmetern. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
Dem verhaltenen Marktgeschehen zu Beginn des Jahres folgten einige Großabschlüsse im dritten und vierten Quartal, die das insgesamt beste Ergebnis nach 2011 begünstigt haben. Der nachfrage- und angebotsseitige Zuspruch zum Standort Hamburg ist groß, was vor dem Hintergrund der positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen Hamburgs und des robusten Geschäftsklimas der norddeutschen Logistikbranche nicht verwundert. Seine Position als einer der bedeutsamsten Logistikmärkte in Deutschland hat Hamburg damit mehr als verdeutlicht.
Projektentwicklungen ermöglichen Umsatzplus
Mit 47 Prozent des Gesamtumsatzes war der Handel die stärkste Nutzergruppe 2016 – darunter befanden sich die Abschlüsse von Amazon (64.000 Quadratmeter) in Winsen (Luhe), der Neubau von Netto in Henstedt-Ulzburg (35.000 Quadratmeter) und von Getränke Nordmann (17.000 Quadratmeter) in Billbrook. Es folgten Logistikdienstleister mit 38 Prozent. Das Umsatzvolumen entfiel dabei mit 55 Prozent mehrheitlich auf Neubauten. 2015 waren dies noch 37 Prozent.
Die Nachfrage konzentriert sich in Hamburg traditionell auf die infrastrukturell gut angebundenen Lagen in Zentrums- und Hafennähe in Altenwerder, Waltershof (beide Teilmarkt Harburg/Süderelbe) und Billbrook. Auf diese beiden Teilmärkte entfiel 2016 erneut der Löwenanteil mit 15 Prozent (Billbrook) und 17 Prozent (Harburg/Süderelbe). Darunter befanden sich insbesondere Abschlüsse durch Logistikdienstleister. So arrondierte der Logistikdienstleister DACHSER SE im vierten Quartal gut 6.400 Quadratmeter im LOGISTIKZENTRUM BILLBROOK 1, nachdem dieser bereits im dritten Quartal 5.000 Quadratmeter, ebenfalls im Billbrook, abschloss. In Altenwerder mietete unter anderem Stute Logistics rund 20.700 Quadratmeter im Hamburg-Hausbruch Distribution Center 7 sowie das Logistikunternehmen Jeschke + Sander 9.500 Quadratmeter im Logistikzentrum Altenwerder III. Die Karl-Heinz Dietrich GmbH mietete insgesamt gut 18.000 Quadratmeter im VGP-Park in Rade.
Händler und Dienstleister dagegen wählten vornehmlich Standorte an verkehrsgünstigen Standorten in den Teilmärkten außerhalb des Stadtgebietes. So schloss unter anderem der Spezialdienstleister REISSWOLF rund 15.000 Quadratmeter Logistikfläche in Elmenhorst-Lanken ab und positionierte sich damit strategisch vor den Toren der Hansestadt.
Neben den großvolumigen Abschlüssen haben wir besonders auch im mittleren Segment zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmetern wieder ein lebhaftes Marktgeschehen verzeichnet. Die Nachfrage war in den letzten Jahren bereits hoch, konnte durch die knappe Verfügbarkeit von neuwertigen Hallen jedoch nur teilweise befriedigt werden. Durch die 2016 fertiggestellten spekulativen Projektentwicklungen konnten die Gesuche nun auch umgesetzt werden.
Spitzenmiete legt leicht zu
Die nominale Spitzenmiete wird in Projektentwicklungen in den gut angeschlossenen Teilmärkten Billbrook und Harburg/Süderelbe erzielt und stieg im Jahresverlauf entsprechend auf 5,80 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete ist differenziert zu betrachten. Das Niveau der gewichteten Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt gab im Vorjahresvergleich leicht um drei Prozent nach auf 4,55 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Stadtgebiet stieg sie jedoch auf 4,87 Euro pro Quadratmeter pro Monat an – eine Zunahme von zwei Prozent.
Angebotssituation weiterhin angespannt
Wenngleich 2016 eine teilweise Erholung der Angebotssituation einsetzte, bleibt die Verfügbarkeit hochwertiger Hallenflächen im Hamburger Markt eingeschränkt. 2017 werden zwei spekulative Projekte fertiggestellt, darunter 29.000 Quadratmeter in Harburg und 17.000 Quadratmeter in Altenwerder.
Die Abschlüsse in Projektentwicklungen verdeutlichen den Nachfrageüberhang im hochwertigen Segment. Nachdem die Pipeline 2016 mit einigen Fertigstellungen von spekulativen Flächen wieder mehr Umsatzgeschehen ermöglichte, könnte die mangelnde Verfügbarkeit 2017 wieder zu einem limitierenden Faktor werden.
Ausblick: Positive Vorzeichen für 2017
Die positive Gesamtkonjunktur in Deutschland mit robustem Wirtschaftswachstum und geringer Arbeitslosenquote lassen einen insgesamt optimistischen Ausblick auf 2017 zu. Das Sentiment der Logistikwirtschaft befindet sich nach dem von der BVL (Bundesvereinigung Logistik e.V.) veröffentlichten Logistik-Indikator insgesamt im Aufwärtstrend. Die befragten Unternehmen blicken optimistisch auf das Frühjahr mit insgesamt positiven Salden für die Investitionsabsichten – trotz gestiegener makroökonomischer und wirtschaftspolitischer Unsicherheiten. Der Handel profitiert indes von der starken Binnennachfrage, die gemäß der Bundesbank auch 2017 wesentlicher Treiber des hiesigen Wirtschaftswachstums bleiben wird.
„Das vergangene Jahr besticht durch Großabschlüsse, die wir in der Dimension in 2017 nicht erwarten“, erläutert Freitag. „Mit der Fertigstellung einiger Projektentwicklungen kommen erneut Flächen auf den Markt, die, angesichts der stabilen Nachfrage, zügig absorbiert werden sollten. Abhängig von der konjunkturellen Entwicklung wird sich der Flächenumsatz am Hamburger Logistikmarkt insgesamt wieder auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts (560.000 Quadratmeter) wiederfinden“, so Freitag weiter.
Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)
Quelle: CBRE Research, Q4 2016
Ausgewählte Flächenumsätze am Logistikmarkt Hamburg*
Quelle: CBRE Research, Q4 2016
*CBRE definiert als Logistikmarktgebiet Hamburg alle relevanten verfügbaren Lager- und Logistikflächen im Stadtgebiet Hamburg zzgl. dem Umland zwischen den Städten Kaltenkirchen im Norden, Buchholz (in der Nordheide) im Süden, Wedel und Buxtehude im Westen sowie Schwarzenbek im Osten.
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Weitere Informationen zu CBRE:CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de