• Flächenumsatz ging 2020 im Vorjahresvergleich um 36 Prozent auf 2,16 Millionen Quadratmeter zurück

• Spitzenmieten weiterhin stabil auf Vor-Corona-Niveau, gewichtete Durchschnittsmieten stiegen leicht

• Leerstandsrate stieg um 0,5 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent

 In den fünf wichtigsten Büromärkten Deutschlands wurden 2020 2,16 Millionen Quadratmeter neu vermietet oder an Eigentümer vergeben. Gegenüber 2019 stellt dies einen Rückgang um 36 Prozent dar. Diese pandemiebedingte Entwicklung war in allen fünf Metropolen zu beobachten. Dabei war Berlin mit 660.000 Quadratmetern wie auch im Vorjahr weiterhin der aktivste Büromarkt der Republik. Zusätzlich wurden noch Mietvertragsverlängerungen von 238.600 Quadratmetern – vor allem in Frankfurt und Berlin mit rund 93.000 beziehungsweise knapp 54.000 Quadratmeter – registriert, die zwar nicht zum klassischen Flächenumsatz gezählt werden, aber gerade in den Märkten mit einem knappen Angebot an hochwertigen Flächen für viele Büronutzer mangels geeigneter Alternativen attraktiv sind. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

"Im vierten Quartal konnte in drei der fünf Top-Märkte auch wieder eine höhere Vermietungsdynamik verzeichnet werden, infolgedessen der Flächenumsatz über alle Standorte im Vergleich zum Vorquartal um rund 16 Prozent auf knapp 589.400 Quadratmeter zulegen konnte“, fasst Ape die Lage am Büromarkt zusammen. „Zudem ist gerade bei Flächen in Top-Lagen und Top-Objekten das Angebot weiterhin sehr begrenzt. Denn während die Anmietungsentscheidungen mancher Nutzer vertagt werden, sehen andere die Krise gar als Möglichkeit zur Anmietung erstklassiger Flächen, die ansonsten stärker umkämpft wären.“

"Qualitativ hochwertige, mit vielen Annehmlichkeiten ausgestattete Büros im Stadtzentrum, die das Ethos und die Marke eines Unternehmens widerspiegeln, werden es den Unternehmen ermöglichen, im Wettbewerb um Talente zu bestehen und Mitarbeiter zu halten. Das zeigen die Anmietungen, die wir selbst für unsere Kunden begleiten konnten. Gleichzeitig zeigen unsere Umfragen unter Büronutzern sowie die Gespräche mit Unternehmen verschiedenster Branchen und Größen, dass flexibles Arbeiten und Homeoffice zwar auch nach der Pandemie relevant bleiben werden, aber keine Alternative zum Büro darstellen. Mitarbeiter wollen mehr als nur einen Arbeitsplatz; sie wollen eine Arbeitsumgebung, in der sie Ideen austauschen, zusammenarbeiten und innovativ tätig sein können. Das Büro als Treffpunkt für Teamarbeit wird Priorität haben. Nach unseren aktuellen Schätzungen dürfte die langfristige Flächennachfrage stabil bleiben – während einige Nutzer ihre Flächen zugunsten des Homeoffice verkleinern werden, setzen anderen auf größere Flächen für modernere und weniger verdichtete Konzepte“, sagt  Linsin.

Mietenniveaus im Detail

„In fast allen Top-5-Märkten stiegen die Mieten oder waren stabil“, sagt Ape. Die gewichtete Durchschnittsmietete lag in den Top-5-Städten mit knapp 22 Euro pro Quadratmeter 2,8 Prozent über dem vergleichbaren Wert des Vorjahres. Vor allem in Berlin (plus 8,1 Prozent auf nun gut 28 Euro), München (plus 6,7 Prozent) und Frankfurt (plus 7,4 Prozent) zeigt sich, dass gerade in Märkten mit einem knappen Angebot an modernen und hochwertigen Flächen in zentralen Lagen die Nutzer weiterhin bereit sind, die geforderten Mietpreise zu bezahlen. In Hamburg fiel der Anstieg mit einem Plus von einem Prozent moderater aus. Einzig in Düsseldorf waren rückläufige Mieten zu verzeichnen, was im Wesentlichen damit zusammenhängt, das mehrere großflächige Vermietungen in Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten zu niedrigeren Marktmieten abgeschlossen wurden. Die Spitzenmieten sind weiterhin stabil, wobei in Berlin und Hamburg im Jahresvergleich höhere Mieten für erstklassige Büroflächen zu verzeichnen waren. „Jedoch wurden die Incentives im aktuellen Marktumfeld etwas ausgeweitet“, schränkt Ape ein.

Leerstände steigen leicht an

2020 war ein leichter Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsrate um einen halben Prozentpunkt auf nunmehr 3,9 Prozent zu verzeichnen. In Frankfurt ging die Leerstandsrate sogar um 0,4 Prozentpunkte auf 6,4 Prozent zurück. Damit hat Düsseldorf unter den Top-5-Märkten mit 7,0 Prozent nun die höchste Leerstandsrate (plus 0,4 Prozentpunkte). Am stärksten stieg die Leerstandsrate in der Hauptstadt an (plus 1,1 Prozentpunkte). „Mit 2,3 Prozent verzeichnet Berlin aber weiterhin mit Abstand den geringsten Leerstand der Metropolen. Das bedeutet, dass sich suchende Unternehmen gerade bei hochwertigen Flächen weiterhin auf längere Zeiträume einstellen müssen. Trotz Krise wird es mit dem Wunschbüro in der Hauptstadt in den meisten Fällen weiterhin schwer“, so Ape. Auch in Hamburg bleibt die Leerstandsquote trotz eines Anstiegs um 0,3 Prozentpunkte unterhalb der Drei-Prozent-Marke (2,7 Prozent). In München stieg der Leerstand um 0,6 Prozentpunkte auf 3,3 Prozent.

Ausblick auf 2021

„Eine Prognose für den Büroflächenumsatz von 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar“, sagt Ape. „Insgesamt registrieren wir jedoch eine merklich stärkere Nachfrage nach Büroflächen. Auch wenn der zeitliche Rahmen für eine Entspannung der Gesamtsituation noch unklar ist, haben sich viele Unternehmen auf die Situation eingestellt und ihre Nachfrage angepasst, jedoch nicht aufgegeben. Auch die Fertigstellungspipeline bis Ende 2023 ist gut gefüllt und zum jetzigen Zeitpunkt auch schon zu knapp 40 Prozent vom Markt absorbiert. Von den allein 2021 an den Markt kommenden gut zwei Millionen Quadratmeter neuer Bürofläche, davon die Hälfte in Berlin, stehen aktuell knapp 57 Prozent dem Markt schon nicht mehr zur Verfügung.“

„Der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen zeigten im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden Impfprogramms in Deutschland“, sagt Linsin. „Wir rechnen damit, dass die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann und wir wieder zu einer gewissen, wenn auch neuen, Normalität zurückkommen. Das zeigt sich gerade in diesem zweiten Lockdown, zumal sich die Menschen auf die Rückkehr ins Büro und auf die dort, unter Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen, gegebenen realen Möglichkeiten der Kooperation und Kommunikation freuen.“