Der Investmentboom in Wohnimmobilien hält in Deutschland ungebrochen an und belegt angesichts der sich verschärfenden Staatsschuldenkrise in Europa, dass Investoren zunehmend in Sachwerte an sicheren und nachhaltigen Standorten flüchten.

-Boom bei Wohninvestments hält hierzulande weiter an
-Transaktionsvolumen mit knapp 7 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2012 rund 170 Prozent über Vorjahreswert
-Über 127.000 gehandelte Wohneinheiten in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres – Investoren setzen vor allem auf den Standort Berlin
-Deutsche Investoren bestimmen weiterhin den Markt, ausländische Investoren mit rund 2,3 Milliarden Euro aber wieder verstärkt aktiv
-Kaufpreise haben sich auf hohem Niveau weiter stabilisiert


Frankfurt am Main, 2. Juli 2012 – Der Investmentboom in Wohnimmobilien hält in Deutschland ungebrochen an und belegt angesichts der sich verschärfenden Staatsschuldenkrise in Europa, dass Investoren zunehmend in Sachwerte an sicheren und nachhaltigen Standorten flüchten. Seit Jahresbeginn wurden nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE Wohnpakete bzw. Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten im Wert von rund 7 Milliarden Euro gehandelt. Damit lag das bundesweite Transaktionsvolumen um den Faktor 1,7 über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Somit wurden bemerkenswerterweise bereits im ersten Halbjahr 14 Prozent oder 840 Millionen Euro mehr investiert als im gesamten zurückliegenden Jahr. Daneben hat sich die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten mit über 127.000 und die Summe an Wohnfläche in Höhe von rund 8,2 Millionen Quadratmeter jeweils mehr als verdoppelt.

Getragen wurde dieses Ergebnis vor allem von vier Großtransaktionen, auf die mit rund 91.500 verkauften Wohneinheiten fast zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfiel. So war das erste Quartal des Jahres geprägt von der Veräußerung von 21.000 Wohneinheiten aus dem Bestand der Landesbank Baden-Württemberg an ein Konsortium aus institutionellen Investoren unter der Führung der Patrizia AG für 1,435 Milliarden Euro und der Übernahme von 25.000 Wohneinheiten der DKB Immobilien AG für rund 960 Millionen Euro durch die TAG Immobilien AG. Das Marktgeschehen im zweiten Quartal des laufenden Jahres schließlich war dominiert vom Verkauf des ehemaligen BauBeCon-Portfolios (23.500 Wohneinheiten) an die Deutsche Wohnen AG für 1,235 Milliarden Euro sowie der Übernahme des „Hawk-Portfolios“ der Speymill Deutsche Immobilien Company (22.000 Wohneinheiten) durch den Finanzinvestor Cerberus für geschätzte 950 Millionen Euro. Daneben wurden im ersten Halbjahr acht weitere Großtransaktionen mit jeweils 1.000 und mehr Wohneinheiten registriert.

Grafik zu PM siehe Anhang.

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland: „Der deutsche Wohnungsmarkt gilt unter Investoren weiterhin als einer der sichersten und attraktivsten Investmentmärkte weltweit. Das unterstreicht die sehr hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien über alle Investorengruppen hinweg, wenngleich der Markt von den institutionellen Investoren dominiert wird, die mit Milliardeninvestments wieder große Wohnungsbestände übernehmen und auch bereit sind managementintensivere Pakete anzufassen. Vor allem auf Seiten wertsteigerungsorientierter und opportunistischer Investoren registrieren wir wieder ein sehr starkes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt, wie die Verkäufe der Speymill- und Level One-Bestände zeigen. Die insgesamt starke Nachfrage nach Wohninvestments ist Beweis dafür, dass sich die Kaufpreisabschläge auch im Bereich notleidender Assets in Grenzen halten.“

Dass der Knoten im Non-Core-Segment noch nicht geplatzt ist, liegt nach Einschätzung von Lüttger auch daran, dass in einem allgemein dynamischen Wohninvestmentmarkt die (zu hohen) Preisvorstellungen der Verkäufer und die opportunistischer Investorengruppen weiter auseinander driften. Gleichwohl rechnet CBRE damit, dass bis zum Jahresende notleidende Wohnungspakete mit einem Gesamtvolumen von rund 500 Millionen Euro am Markt gehandelt werden und zusätzlich einige off-market-Deals direkt zwischen Investoren und Insolvenzverwaltern bzw. Banken abgeschlossen werden.

Infolge der großvolumigen Übernahmen der LBBW-, BauBeCon- und DKB-Bestände dominierten auf Käuferseite inländische Versicherungsunternehmen/Pensionsfonds und börsennotierte Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 43 bzw. 23 Prozent am Gesamtvolumen des Investmentmarktes. Weiter zulegen konnte die Gruppe der Asset- und Fondsmanager, mehrheitlich aus Nicht-Euro-Staaten, auf die knapp 23 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der ersten sechs Monate entfielen. Insgesamt lag der Anteil ausländischer Investoren bei rund einem Drittel des Investmentvolumens.

Für die hohe Attraktivität des deutschen Wohninvestmentmarkts sprechen nach Aussagen von CBRE vor allem die robuste Wirtschafts- sowie die günstige Arbeitsmarktentwicklung mit zuletzt höheren Tarifabschlüssen in einigen Branchen und historisch niedrigen Finanzierungskonditionen für Unternehmen sowie für private Immobilienkäufer. Gerade Letztere erfüllen sich zunehmend den Traum nach den eigenen vier Wänden und beflügeln damit auch wieder die Phantasie jener Investoren, die auf die Strategie zur Teilprivatisierung von Bestandsportfolien setzen. Dementsprechend verharren die Kaufpreise für Wohnpakete weiterhin auf hohem Niveau.

Lüttger: „Angesichts der Tatsache, dass einige Kapitalsammelstellen bereits wieder den Verkauf ihrer erst kürzlich erworbenen Portfolien in Erwägung ziehen, gehen wir davon aus, dass sich die Nettoanfangsrenditen für Wohnportfolios auf dem jetzigen Niveau stabilisieren werden. Eine weitere Renditekompression sehen wir derzeit nicht.“

„Nach wie vor ist Wohnraum gerade in den wirtschaftsstarken Ballungszentren knapp. Dies wird sich auch nicht dadurch ändern, dass im vergangenen Jahr bundesweit wieder mehr neue Wohnungen fertiggestellt wurden und sich damit eine Trendwende im Wohnungsbau abzeichnet“, ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Entsprechend stark sind die Mieten und Preise für Wohnraum in den prosperierenden deutschen Groß- und Mittelstädten zuletzt angestiegen, aber von einer Immobilienpreisblase im Wohnsegment würde ich in Deutschland nicht sprechen“, so Linsin weiter.

Insgesamt registrierte CBRE im ersten Halbjahr 82 Portfoliotransaktionen mit jeweils 50 und mehr Wohneinheiten. Bezogen auf das gesamte Investitionsvolumen dominierte der Anteil der Transaktionen auf Asset-Deal-Basis mit 54 Prozent leicht das Geschehen.

Betrachtet man die Anzahl der Transaktionen so wurden bis dato bei mehr als der Hälfte in Wohnpakete mit Investitionsvolumina von bis zu 20 Millionen Euro investiert. Darüber hinaus wurde jede vierte Transaktion in der Größenordnung von bis zu 50 Millionen Euro getätigt, wobei der Investitionsfokus überwiegend auf die wirtschaftsstarken Metropolen ausgerichtet war.

Unangefochtener Investmentstandort Nummer Eins bleibt Berlin. Hier wurden im ersten Halbjahr bereits über 2 Milliarden Euro bei Portfolioverkäufen umgesetzt, nach rund 2,3 Milliarden Euro im gesamten Jahr zuvor.

Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin: „Aufgrund einiger kleinerer Portfolien mit 1.500 bis 6.000 Wohneinheiten, die aktuell in Berlin angeboten werden, gehen wir von einem Volumen von mindestens 3,5 Milliarden Euro für das Gesamtjahr 2012 alleine für die Bundeshauptstadt aus. Nimmt man noch die geschätzten rund 4 Milliarden Euro Investmentvolumen beim Verkauf von Single Assets hinzu, könnten in Berlin bis zum Jahresende über 7,5 Milliarden Euro an Zinshäusern umgesetzt werden, nach rund 5,5 Milliarden Euro im Vorjahr.“

Während die Kaufpreise für Wohnpakete insgesamt auf hohem Niveau stabil geblieben sind, zeigt sich in Berlin die Tendenz zu weiter leicht steigenden Preisen.

Schlatterer: „Preissteigernd wirken sich Verkäufe so genannter Aufteiler aus, die in guten und zentralen Wohnlagen – zumeist in Gründerzeithäusern – Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln.“

„In Berlin treten auf Käuferseite zudem verstärkt die kommunalen Wohnungsgesellschaften auf, um das in der Koalitionsvereinbarung festgesetzte politische Ziel zur Schaffung von 30.000 kommunalen Wohneinheiten in den nächsten fünf Jahren zu realisieren“, so Schlatterer weiter.

„Angesichts der regen Investitionstätigkeit in der ersten Jahreshälfte und der weiter anhaltenden intensiven Suche vor allem institutioneller Investoren nach nachhaltigen Wohninvestments rechnen wir für das Gesamtjahr 2012 mit einem Transaktionsvolumen von mindestens 10 Milliarden Euro. Zwar wurde der Verkauf des Wohnungsbauunternehmens Nassauische Heimstätte, das mehrheitlich im Besitz des Landes Hessen ist, abgesagt, doch mit den Bestandsportfolien der TLG Immobilien GmbH und den rund 33.000 Wohneinheiten der Bayerischen Landesbank-Immobilientochter GBW gibt es weitere Großdeals in der Transaktionspipeline, deren Abschluss wir im laufenden Jahr noch erwarten“, so Jan Linsin in seinem abschließenden Ausblick.


Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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Head of Residential Investment Germany
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CBRE MarketView Markt für Wohnungsportfolios Q2 2012