Deutsche Gewerbeimmobilienmärkte bei Investoren weiterhin sehr gefragt

- Ungebrochen hohe Investitionsdynamik: Gewerbliches Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2013 mit 18,8 Milliarden Euro deutlich über Vorjahreswert (+30 Prozent)
- Investorenfokus weiterhin auf Top 5-Standorten, vermehrt aber auch Investments in B-Standorten und B-Lagen
- Portfolioquote legt weiter zu
- Jahresendrallye erwartet

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE in den ersten drei Quartalen des Jahres 2013 rund 18,8 Milliarden Euro und damit ein um 30 Prozent oder 4,3 Milliarden Euro höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum registriert.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Der deutsche Investmentmarkt zeigte sich auch im dritten Quartal weiterhin sehr dynamisch und knüpft mit rund 6,2 Milliarden Euro nahtlos an die beiden sehr guten Vorquartale an. Vor allem die positiven Wirtschaftsaussichten, sehr guten Arbeitsmarktdaten und weiter steigenden Mieten in den Büromarktzentren und erstklassigen Retaillagen machen Deutschland rund um den Globus zu einem der stabilsten und gefragtesten Anlagehäfen für Immobilieninvestoren. Die Investitionsdynamik hätte noch ausgeprägter sein können, wenn noch mehr investmentfähiges Core-Produkt zur Verfügung stehen würde. Denn weiterhin übersteigt in diesem Segment die Nachfrage das Angebot bei weitem, zumal neben den traditionell eigenkapital-starken nationalen Investoren verstärkt Investoren aus dem nicht-europäischen Ausland – und dabei vermehrt aus dem asiatischen Raum – in den Wettbewerb um die Premium-Immobilien treten. So haben wir beispielsweise die Transaktion begleitet, bei der das National Pension System aus Südkorea zusammen mit seinem US-amerikanischen Partner Hines in München das Siemens-Forum erworben hat, nachdem im Vorquartal bereits das Gallileo in der Frankfurter Bankenlage ebenfalls in den Besitz eines südkoreanischen Investorenkonsortiums überging. Darüber hinaus zeigt sich aber auch, dass auch wieder einige, vornehmlich angelsächsische Investoren am deutschen Investmentmarkt aktiv sind und sich eher Asset Management-intensiveren Einzelobjekten und Immobilienportfolien widmen, um mit einer wertsteigerungsorientierten Investmentstrategie von den sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft zu profitieren.“

Der Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen nahm im Jahresverlauf weiter zu. Mit 4,2 Milliarden Euro entfiel knapp 23 Prozent des Gesamtvolumens auf Portfoliodeals. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es nur knapp 18 Prozent. Auch in den Top-Investmentzentren stieg der Portfolioanteil. Lag hier der Anteil der Paketverkäufe im Vorjahreszeitraum noch bei gut 5 Prozent, sind es nunmehr über 15 Prozent.

Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), auf die mit 10,4 Milliarden Euro über die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel.

Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum erhöhte sich das Investitionsvolumen in den Top-Standorten nochmals um 50 Prozent. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,59 Milliarden Euro (+ 119 Prozent gegenüber dem Vorjahr) belegt Frankfurt, wo kurz vor Ende des dritten Quartals zwei Drittel des Tower 185 von der durch CBRE beratenen CA Immo an die PPG Partner Pensionsgesellschaft und das WPV Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und vereidigten Buchprüfer Nordrhein-Westfalens verkauft wurden, den ersten Platz vor München mit 2,53 Milliarden (+ 14 Prozent) und Berlin mit 2,32 Milliarden Euro (+ 33 Prozent). In Hamburg erhöhte sich das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls um rund 33 Prozent auf 1,71 Milliarden Euro. Am Düsseldorfer Markt wurde mit einem aktuellen Volumen von 1,29 Milliarden Euro eine Steigerung von 145 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum reduzierten inländische Investoren ihre Aktivität auf Käuferseite leicht. Zeichneten nationale Akteure im Vorjahreszeitraum noch für 70 Prozent der Investments verantwortlich, so waren es in den vergangenen neun Monaten 68 Prozent. In den fünf Top-Standorten sank ihr Anteil von 78 Prozent in den ersten drei Quartalen 2012 auf nunmehr 74 Prozent.

Ausländische Investoren legten rund 6,0 Milliarden Euro in deutschen Gewerbeimmobilien an. Überwiegend stammte das Geld aus den USA (9 Prozent), Kanada und Großbritannien (jeweils 4 Prozent), gefolgt von Investoren aus Israel und Südkorea.

Investorennachfrage nach Büro-und Handelsimmobilien bleibt hoch – Assetklasse Logistik und Hotel mit höherem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 8,3 Milliarden Euro oder 44 Prozent des Gesamtvolumens waren Büroimmobilien wiederum die dominierende Nutzungsart. Im Vorjahreszeitraum wurden in diese Assetklasse 6,5 Milliarden Euro und somit ebenfalls 44 Prozent des damaligen Transaktionsvolumens investiert. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel mit 6,0 Milliarden Euro oder 32 Prozent des Transaktionsvolumens gut ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum, in dem knapp 4,8 Milliarden Euro investiert wurden.

Im Segment der Logistik- und Industrieimmobilien stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum deutlich um 34 Prozent auf aktuell 1,7 Milliarden Euro an. Vor allem institutionelle Investoren widmen sich in ihren Allokationsentscheidungen zunehmend dieser Assetklasse am wirtschafts- und exportstarken deutschen Standort, der darüber hinaus von einem sehr robusten Binnenkonsum getragen wird und neben den klassischen Logistikhallen vermehrt Handelslogistikimmobilien in das Interesse der Immobilieninvestoren rückt.

Das hohe Investoreninteresse an dieser Assetklasse spiegelt sich entsprechend in einem höheren Anteil am Gesamtvolumen wider, der nunmehr auf 9 Prozent gestiegen ist. Ebenfalls deutlich mehr wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Hotelimmobilien investiert. Mit insgesamt über 1,1 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis um 75 Prozent übertroffen und beschert dem Hotelsegment damit aktuell einen relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 6 Prozent.

Im Vorjahr betrug die Quote noch 4,4 Prozent. Auf sonstige Nutzungsarten entfielen ebenfalls knapp 6 Prozent des Investmentvolumens, darunter vermehrt Sozialimmobilien wie Pflegeheime, Kliniken und Ärztehäuser. In Entwicklungsgrundstücke mit künftiger gewerblicher Nutzung wurden darüber hinaus rund 721 Millionen Euro oder 4 Prozent des Gesamtvolumens investiert.

Offene Immobilien- und Spezialfonds aktivste Käufergruppe
Mit 4,4 Milliarden Euro oder 24 Prozent des Gesamtvolumens stellten Offene Immobilien- und Spezialfonds die stärkste Käufergruppe der vergangenen neun Monate. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelten sie beinahe ihre Investitionen. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen, die mit 3 Milliarden Euro rund 16 Prozent des Gesamtvolumens und 115 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investierten. Privatinvestoren mit 2,7 Milliarden oder 14 Prozent, rund einem Drittel mehr als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres, folgten an dritter Stelle. Auf Verkäuferseite waren Projektentwickler/Bauträger, Asset- und Fondsmanager sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds am stärksten vertreten.

Klein: „Der Nachfrageüberhang im Core-Segment über alle Immobilien-Anlageklassen hinweg sorgte auch im dritten Quartal für stabile Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau, wobei der im Markt bestehende hohe Anlagedruck auf Seiten der Investoren dafür sorgen könnte, dass die Immobilienrenditen in den Investmentzentren noch weiter nach unten gehen könnten. Aktuell liegen an den Top 5-Büromärkten die Nettoanfangsrenditen für Core-Produkte durchweg unter der 5-Prozent-Marke und teilweise nur noch unwesentlich über dem letzten zyklischen Tiefstwert von vor der Finanzmarktkrise.“

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, abschließend: „Die Investitionsdynamik wird auch im traditionell starken Schlussviertel weiter hoch bleiben, zumal sich bereits per Stand heute einige teilweise großvolumige Portfolien und Einzelassets in Verhandlung befinden, die für einen fulminanten Schlussspurt sorgen könnten und somit auch eine gute Ausgangsbasis für das kommende Jahr bilden werden. Insgesamt rechnen wir für das Investmentjahr 2013 allein im gewerblichen Immobiliensektor mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 27,5 Milliarden Euro.“

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2012 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 37.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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fabian.klein@cbre.com

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Dr. Jan Linsin
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