- Gewerbliches Transaktionsvolumen Q1 2012 mit 5,1 Milliarden Euro sieben Prozent unter Vorjahreswert
- Büroinvestments überwiegen im ersten Quartal
- Immobilienhochburgen dominieren das Investmentgeschehen
- Latenter Nachfrageüberhang sorgt für tendenziell sinkende Spitzenrenditen

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE im ersten Jahresviertel 2012 rund 5,1 Milliarden Euro und damit ein um sieben Prozent niedrigeres Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum registriert. Zwar startete der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hierzulande etwas verhaltener ins neue Jahr, blieb aber mit dem erzielten Investmentvolumen gut 13 Prozent über dem langfristigen Mittel.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Was sich in unserer Investorenbefragung zur Mipim und den dort geführten Gesprächen abzeichnete, bestätigt sich in den aktuellen Investmentzahlen: Deutschland ist weiterhin einer der gefragtesten Zielmärkte für Immobilieninvestoren weltweit. Darin spiegelt sich auch die Flucht der Investoren in sichere Anlagehäfen wider, wie sie der Wirtschaftsstandort Deutschland mit seinen robusten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten nachhaltig bietet. Festzuhalten bleibt aber auch, dass der Mangel an geeigneten Produkten vor allem im Core- und Core Plus-Segment bei dem latenten Nachfrageüberhang nach deutschen Gewerbeimmobilien ein noch höheres Transaktionsvolumen verhindert hat.“

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurde im ersten Quartal im Wesentlichen durch Einzelverkäufe bestimmt, auf die 85 Prozent des Gesamtumsatzes oder 4,3 Milliarden Euro entfielen. Insgesamt konnten rund 19 Prozent mehr Investmenttransaktionen gezählt werden als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, jedoch blieben großvolumige Investments – mit Ausnahme des Verkaufs der Allianz-Deutschlandzentrale in Unterföhring der IVG AG an den hauseigenen geschlossenen Fonds Euroselect 21, der Anteilsverkauf des Trianon in Frankfurt an ein Investmentvehikel von Madison Real Estate sowie der Erwerb der restlichen 45 Prozent der Anteile am Hamburger Einkaufscenter „Europa Passage" von der HSH Nordbank durch die Allianz, der 55 Prozent bereits gehörte – bis dato aus.

Investmentzentren dominieren das Investoreninteresse

Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), auf die 48 Prozent des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes entfielen. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in den fünf Immobilienhochburgen 2,45 Milliarden Euro und somit 38 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum registriert. Mit einem Transaktionsvolumen von 720 Millionen Euro (+ 183 Prozent gegenüber dem Vorjahr) belegt München den ersten Platz vor Frankfurt mit 659 Millionen Euro (+ 156 Prozent) und Hamburg mit 490 Millionen Euro (- 5 Prozent). Berlin und Düsseldorf (inkl. Umland) folgen auf den weiteren Plätzen mit 363 bzw. 223 Millionen Euro, wo der Investmentumsatz bedingt durch das Ausbleiben größerer Transaktionen um 18 Prozent bzw. 27 Prozent hinter dem jeweiligen Vorjahreswert zurückblieb.

Auffallend ist auch der hohe Anteil inländischer Investoren, die mit 3,9 Milliarden Euro für mehr als drei Viertel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen und die den einheimischen Investmentstandort gerade in der weiter anhaltenden europäischen Staatsschuldenkrise als Hort der Stabilität schätzen. Reges Investoreninteresse zeigt sich darüber hinaus auch an den Investmentstandorten in Köln und Stuttgart sowie in an den Regionalzentren.

Büroanteil wieder gestiegen – Logistikinvestment legen zu

Dominierende Nutzungsart waren im ersten Jahresviertel 2012 Büroimmobilien mit 2,55 Milliarden Euro oder 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, nachdem diese in den beiden vorherigen Jahren deutlich hinter den einzelhandelsgenutzten Immobilien zublieben. Auf letztere entfielen im ersten Quartal nur 27 Prozent oder 1,35 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens, was weniger für ein Nachlassen des Investorenvertrauens in diese Assetklasse spricht, als vielmehr den Mangel an verfügbaren, marktfähigen Handelsimmobilien als Investmentprodukt widerspiegelt. Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 440 Millionen Euro oder rund 9 Prozent des Investmentvolumens; ein Plus 63 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert und eine Bestätigung des wieder zunehmenden Investmenttrends in diese eher defensive Immobilienklasse. Sonstige Nutzungsarten verbuchten einen Anteil von ca. 5 Prozent oder 236 Millionen Euro, darunter Hotelinvestments in Höhe von 145 Millionen Euro. Mit 523 Millionen Euro wurden gut 10 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in Grundstücke mit gewerblicher Nutzung investiert und deuten damit eine tendenziell wieder dynamischere Projektentwicklungstätigkeit an.

Flucht in Sachanlagen vor allem bei Privatinvestoren

Dominierende Investorengruppe waren im ersten Quartal 2012 aufgrund einiger großvolumigen Deals vor allem durch ausländische Investoren (unter anderem durch den Erwerb eines 57 prozentigen Anteils am Trianon in der Frankfurter Bankenlage durch ein Investmentvehikel von Madison Real Estate) die Asset-/ Fondsmanager mit über einer Milliarde Euro (21 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens). Daneben zeichneten Offene Immobilienfonds und Spezialfonds für 861 Millionen Euro (17 Prozent) verantwortlich. Geschlossene Fondsinitiatoren investierten anteilig knapp 14 Prozent (rund 690 Millionen Euro) verantwortlich, gefolgt von den Privatinvestoren, die 654 Millionen Euro und damit fast doppelt so viel in deutsche Gewerbeimmobilien investierten als im Vorjahreszeitraum. Auch die Versicherungsunternehmen und Pensionsfonds investierten mit anteilig 8 Prozent oder 418 Millionen Euro mehr als doppelt so viel als noch ein Jahr zuvor. Begründen lässt sich diese Flucht in Sachanlagen vor allem mit dem Mangel an risikominimierten Alternativanlagen. So beläuft sich der Renditeabstand zwischen Core-Investments in Büroimmobilien und langfristigen Schuldtiteln des Bundes zum Ende des ersten Quartals 2012 auf historisch hohe 3,11 Prozentpunkte, der bei Privatinvestoren sowie bei Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und Versorgungswerken aufgrund der ausgewiesenen Garantieverzinsung für eine Erhöhung der Immobilienquote sprechen.
Weiterhin ist der Anlagefokus der Immobilieninvestoren von einer risikoaversen Anlagestrategie geprägt, vor allem in einem sich auch in Deutschland abzeichnenden schwächeren Konjunkturumfeld.

Klein: „Infolge der sicherheitsorientierten Anlagestrategie haben sich die Spitzenrenditen für erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem jeweiligen niedrigen Vorquartalsniveau weiter stabilisiert. Angesichts des latenten Nachfrageüberhangs nach Core- und Core Plus-Immobilien sollten sich die Immobilienrenditen auf dem aktuellen Niveau tendenziell weiter stabilisieren, in einzelnen Immobilienklassen und Investmentmärkten erwarten wir im weiteren Jahresverlauf sinkende Renditen für erstklassige Investmentprodukte, zumal sich das verfügbare Angebot in diesem Segment weiter einengen wird.“

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, abschließend: „Angesichts der mangelnden Produktverfügbarkeit in den Investmentzentren erwarten wir eine Ausweitung des Aktionsradius der Immobilieninvestoren in Richtung attraktiver B-Städte bzw. Regionalzentren und teilweise auch wieder in Richtung managementintensiver Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Vor dem Hintergrund eines zu erwartenden Mangels an Alternativanlagen rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer anhaltend dynamischen Investmenttätigkeit, zumal auch wieder diverse großvolumige Transaktionen in Vorbereitung sind.“

Grafiken zur Pressemitteilung siehe Anhang.

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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Grafiken zur Pressemitteilung



CBRE MarketView Deutschland Investment Quarterly Q1 2012