Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2012 rund 14,5 Milliarden Euro investiert.

- Gewerbliches Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten mit 14,5 Milliarden Euro 14 Prozent unter Vorjahreswert
- Höhere Investitionsdynamik im dritten Quartal
- Büroinvestments dominierten das Investmentgeschehen
- Größter Zuwachs auf knapp 1,3 Milliarden Euro bei Logistikimmobilien

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2012 rund 14,5 Milliarden Euro investiert. Damit lag das Investmentvolumen nur um 14 Prozent unter dem Ergebnis des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Auf das dritte Quartal entfiel mit 5,1 Milliarden Euro rund 35 Prozent des Gesamtvolumens. Nach dem Rückgang im zweiten Quartal konnte im dritten Jahresviertel wieder eine deutlich dynamischere Investitionstätigkeit registriert werden, die rund 11 Prozent über dem Vorquartalswert lag.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Deutschland behauptet sich in der fortwährenden Eurokrise als stabiler und nachhaltiger Anlagehafen für Immobilieninvestoren. Analog zum Rentenmarkt suchen Investoren sichere Investmentalternativen und richten ihre Anlagestrategie konsequent auf Deutschland aus, das gerade in Europa durch seine robuste gesamtwirtschaftliche Verfassung und weiter sinkende Arbeitslosenraten besticht. Weiterhin bestimmt eine überwiegend auf Core-Produkte ausgerichtete sicherheitsorientierte Investmentstrategie das derzeitige Marktgeschehen. Infolge des gerade in den Investmentzentren zunehmenden Produktmangels im Core-Segment und steigenden Kaufpreisen erwarten wir, dass sich die Investoren zukünftig verstärkt den B-Lagen und B-Standorten zuwenden werden, um die reichlich vorhandene Liquidität am Immobilienmarkt zu platzieren.“

Deutsche Investoren dominieren den einheimischen Markt
Der Anteil von Einzelverkäufen am Gesamtvolumen hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter erhöht. Auf diese entfielen knapp 84 Prozent des Gesamtvolumens oder 12,2 Milliarden Euro (3. Quartal 2011: 76 Prozent oder 12,8 Milliarden Euro). Ebenfalls gestiegen ist der Anteil der inländischen Investoren, die mit 10,3 Milliarden Euro rund 71 Prozent des Transaktionsvolumens dominierten. Im Vorjahreszeitraum entfielen aufgrund einiger großvolumiger Einzel- und Portfoliotransaktionen noch 35 Prozent des Volumens auf Investitionen internationaler Akteure, nunmehr sind es knapp 29 Prozent. Auf Verkäuferseite blieb ihr Anteil relativ konstant bei knapp einem Drittel der Investments.

Grafik siehe Anhang

Fast 50 Prozent des Transaktionsvolumens in Top 5
In den Top 5-Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) fiel der Rückgang des Investmentvolumens im Vorjahresvergleich mit minus 6 Prozent deutlich geringer aus als am gesamtdeutschen Markt. Auf diese fünf Standorte entfiel mit fast 7 Milliarden Euro rund 48 Prozent des Gesamtvolumens (Q3 2011: 44 Prozent). Spitzenreiter in Bezug auf das Transaktionsvolumen in den ersten neuen Monaten ist mit 2,21 Milliarden Euro München, gefolgt von Berlin (1,87 Milliarden Euro), Hamburg (1,26 Milliarden Euro), Frankfurt (1,13 Milliarden Euro) und Düsseldorf (0,51 Milliarden Euro).

Trend wieder verstärkt in Richtung Büroimmobilien – vor allem in den Investmentzentren

Die dominierende Anlageklasse waren Büroimmobilien, auf die mit knapp 6,7 Milliarden Euro 46 Prozent der Investments entfielen. Im Vorjahreszeitraum lag das investierte Volumen hier mit 5,6 Milliarden Euro oder knapp 34 Prozent deutlich niedriger. Insbesondere in den Top-Standorten lag der Fokus der Investoren auf diesem Segment: mit 5,1 Milliarden Euro entfielen hier über 72 Prozent auf Büroimmobilien. Bei Einzelhandelsimmobilien ist dagegen aufgrund der Fokussierung der Investoren auf Core-Produkte in Verbindung mit einem geringen Angebot in diesem Segment ein deutlicher Rückgang um mehr als 40 Prozent des Volumens festzuhalten. So entfielen in den vergangenen neun Monaten mit 4,8 Milliarden Euro rund 33 Prozent des Gesamtvolumens auf diese Assetklasse. Im Vorjahreszeitraum wurde, getragen durch eine Vielzahl an großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen, mit 8,3 Milliarden Euro knapp die Hälfte in einzelhandelsgenutzte Immobilien investiert.

Deutlich stärker als im Vorjahreszeitraum waren Logistikobjekte nachgefragt, auf die knapp 9 Prozent des Gesamtvolumens oder 1,26 Milliarden Euro entfielen. Im Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil nur bei gut 4 Prozent. „Vor allem die robuste Exportwirtschaft und ein starker Binnenkonsum sorgen für ein großes Interesse vor allem bei institutionellen Investoren für diese Assetklasse, deren Spitzenrendite aktuell um 155 Basispunkte oberhalb der durchschnittlichen Rendite für Top-Büroobjekte in den fünf Investmentzentren liegt. Interessant dabei ist die Tatsache, dass zunehmend auch Versicherungen und berufsständische Versorgungswerke in diesen Immobiliensektor investieren“, so Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: „Insgesamt konnten wir in den ersten neun Monaten über 100 Transaktionen im Bereich von Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien zählen, wobei die durchschnittliche Losgröße pro Investment bei rund 12,4 Millionen Euro lag“, ergänzt Oulds.

Im Hotelsegment lag das Investmentvolumen bei nahezu konstanter Zahl der Abschlüsse deutlich unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes. Aktuell wurden 475 Millionen Euro oder 3 Prozent des Gesamtvolumens in diese Assetklasse investiert, und somit 43 Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen 2011. Jedoch konnte im drittem Quartal wieder eine dynamischere Investitionstätigkeit bei Hotelimmobilien festgestellt werden, auf das mit rund 212 Millionen Euro knapp 46 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im Hotelsegment entfielen.

Deutsche institutionelle Investoren mit reger Investitionstätigkeit am Heimatmarkt
Asset- und Fondsmanager stellten mit Investitionen in Höhe von rund 2,5 Milliarden Euro (17 Prozent des Gesamtvolumens) die stärkste Käufergruppe, gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 2,1 Milliarden Euro (15 Prozent). Beide Gruppen verringerten ihre Investitionen dennoch deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum, der durch große Paketverkäufe und Veräußerungen von sechs großvolumigen Einzelhandelsimmobilien an diese Marktteilnehmer gekennzeichnet war. Daneben investierten Privatinvestoren mit knapp 2 Milliarden Euro (14 Prozent) und geschlossene Fondsanbieter mit 1,9 Milliarden Euro (13 Prozent) fast genau so viel wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Eine höhere Investitionstätigkeit ist dagegen bei Versicherungen und Pensionskassen zu registrieren, auf die mit 1,4 Milliarden Euro (9,5 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen) rund 63 Prozent mehr als im entsprechenden Zeitraum

des vergangenen Jahres entfiel. Auch die öffentliche Hand erwarb verstärkt Gewerbeimmobilien, erreichte aber dennoch nur knapp 3 Prozent des Gesamtvolumens.

Hohe Nachfrage nach Core-Objekten sorgt für weiter stabile Spitzenmiete
Die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für Büroimmobilien blieben trotz der ungebrochen hohen Nachfrage nach Core-Objekten gegenüber der Jahresmitte 2012 stabil. In München und Hamburg liegen sie bei jeweils 4,75 Prozent; in Frankfurt wird im Prime-Segment aktuell 5,00 Prozent erzielt und in Berlin und Düsseldorf liegen die Spitzenrenditen weiterhin bei 5,10 Prozent. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser, großflächige Einzelhandelsobjekte sowie für moderne Logistikobjekte blieben ebenfalls trotz des hohen Nachfragedrucks konstant.

Dynamisches Schlussquartal erwartet
„Als einer der sichersten Immobilienanlagehäfen weltweit ist damit zu rechnen, dass die hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien weiter dynamisch bleiben wird. Zwar ist nach wie vor die Finanzierung der Engpassfaktor und verhindert den einen oder anderen Deal, jedoch registrieren wir einen deutlich höheren Eigenkapitaleinsatz bei den Investoren, die sich am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt engagieren wollen. Vor dem Hintergrund einiger größerer Transaktionen, deren Abschluss wir noch im Schlussquartal erwarten, ist mit einem Investmentvolumen auf jeden Fall von über 20 Milliarden Euro für das Gesamtjahr 2012 zu rechnen. Einzig das knappe Angebot, vor allem im Core-Segment, könnte verhindern, dass nicht auch über 25 Milliarden Euro erzielt werden können“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Ausblick. „Finanzierungszusagen für Neugeschäft und vor allem für Prolongationen bleiben auch im weiteren Jahresverlauf das Nadelöhr hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Transaktionsvolumens“, so Linsin abschließend.

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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.

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