10
Januar
2013
|
00:00
Europe/Amsterdam

CBRE zum Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 4. Quartal 2012

Im Verlauf des Jahres 2012 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 9,15 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert.


- Große Paketverkäufe sorgen für hohen Investmentumsatz im vierten Quartal
- Nettoanfangsrenditen für High Street-Objekte und Shopping-Center in Topstandorten weiter gesunken
- Anteil internationaler Käufer am Einzelhandelsinvestmentmarkt gestiegen

Im Verlauf des Jahres 2012 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 9,15 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Inkludiert sind hier u.a. die Handelsimmobilien, die Bestandteil von größeren mischgenutzten Portfolien waren. Damit entfiel auf diese Assetklasse mehr als ein Drittel (36 Prozent) aller gewerblichen Investments im vergangenen Jahr. Im Vergleich zum Jahr 2011 sank das Retail-Investmentvolumen um rund 13 Prozent.

Diese Entwicklung beruht auf dem sich immer mehr verknappendem Angebot an erstklassigen Anlageobjekten auf dem Markt, insbesondere in den Top 5-Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. In diesen Standorten fiel der Rückgang des Investmentvolumens bei Einzelhandelsimmobilien mit 35 Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprechend stärker aus. Trotz einiger großvolumiger Transaktionen belief sich die Summe der Handelsinvestments in den Top 5-Standorten im Jahr 2012 nunmehr auf knapp 2,3 Milliarden Euro und somit einem Viertel aller Investments in diese Assetklasse. Insbesondere in Düsseldorf (-91 Prozent), München (-80 Prozent) und Hamburg (-59 Prozent) ging das das Einzelhandelstransaktionsvolumen deutlich zurück. In diesen Märkten haben 2011 einige große Shopping-Center-Transaktionen stattgefunden; die 2012 getätigten Transaktionen konnten das sehr gute Vorjahresergebnis im Hinblick auf das Investmentvolumen nicht wiederholen. In Frankfurt war der Rückgang mit -18 Prozent moderater. Berlin verzeichnete als einziger dieser Standorte ein Plus – und das deutlich: Unter anderem durch den Verkauf des KaDeWe stieg das in Einzelhandelsobjekte investierte Volumen in der Bundeshauptstadt um 53 Prozent gegenüber dem Vorjahr an.

Insgesamt ist im Vorjahresvergleich unter anderem durch die Übernahmen eines Warenhaus-Portfolios durch die österreichische Signa Holding sowie der Verkauf des Gewerbeportfolios der TLG an Lone Star ein deutlicher Anstieg der Paketverkäufe zu registrieren. Lag deren Anteil im Jahr 2011 noch bei 23 Prozent des Gesamtvolumens, waren es im Jahresverlauf 2012 mit 3,8 Milliarden Euro 42 Prozent.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Die Investoren fragen weiterhin überwiegend Core-Immobilien nach. Das Angebot an entsprechenden Objekten verknappt sich jedoch weiterhin, insbesondere in den Top 5-Investmentzentren. Entsprechend weichen die Investoren vermehrt auf B-Standorte und Fachmarktzentren aus, wobei auch hier der Fokus überwiegend auf Core- und Core plus-Immobilien liegt.“

Grafik Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien siehe Anhang

Shopping-Center weiterhin stärkste Anlageklasse – High Street-Segment dicht dahinter

Trotz eines Rückgangs des Investmentvolumens um 34 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf nunmehr 3,1 Milliarden Euro entfiel der größte Anteil der Einzelhandelsinvestments weiterhin auf Shopping-Center, dicht gefolgt von innerstädtischen Geschäftshäusern in den bevorzugten Einkaufslagen. Hier wurden mit 2,85 Milliarden Euro rund 31 Prozent des Gesamtvolumens investiert Somit weist diese Assetklasse im Vorjahresvergleich mit -5,4 Prozent lediglich einen geringen Rückgang des investierten Volumens auf.

Maßgeblich trug dazu der Verkauf des Karstadt-Portfolios mit u.a. dem Berliner KaDeWe an die österreichische Signa Holding mit einem Volumen von insgesamt rund 1 Milliarde Euro bei.

Anteil internationaler Investoren gestiegen

Insbesondere aufgrund der Paketkäufe durch die Signa Holding aus Österreich und die US-amerikanische Lone Star stieg der Anteil ausländischer Investoren auf 4,9 Milliarden Euro oder 54 Prozent des Gesamtvolumens. Gegenüber dem Jahr 2011 ist dies ein Anstieg um knapp 14 Prozent.

Die stärkste Käufergruppe waren Asset- und Fondsmanager, auf die mit Investments von knapp 2,2 Milliarden Euro rund 23 Prozent des Gesamtvolumens entfielen. An zweiter Stelle standen Privatinvestoren mit knapp 23 Prozent oder 2,1 Milliarden Euro, darunter auch das durch Signa, Österreichs größtes Immobilienunternehmen in privater Hand, erworbene Karstadt-Portfolio. Mit einigem Abstand folgten an dritter Stelle die Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit einem Anteil von 13 Prozent oder 1,2 Milliarden Euro.

Auf Verkäuferseite dominierten im Jahr 2012 die Asset- und Fondsmanager deutlich mit verkauften Einzelhandelsobjekten von rund 4,1 Milliarden Euro oder einem Anteil von knapp 45 Prozent. Zu diesem hohen Anteil trug maßgeblich die Übernahme von Unternehmensanteilen von Perella Weinberg an der mfi Management für Immobilien AG durch Unibail-Rodamco bei. An zweiter Stelle folgten auf Verkäuferseite Projektentwickler und Bauträger mit 1,4 Milliarden Euro oder 15 Prozent. Drittstärkste Gruppe war die Öffentliche Hand mit 1,15 Milliarden oder knapp 13 Prozent. Der für diesen Investorentyp ungewöhnlich hohe Wert resultiert vornehmlich aus dem Verkauf der bundeseigenen TLG Immobilien GmbH.

Spitzenrenditen teilweise gesunken

Bei den Geschäftshäusern in besten Innenstadtlagen der Top 5 gaben die Immobilienrenditen aufgrund der sehr hohen Investorennachfrage nach diesem Objekttyp nach. Während die Spitzenrenditen in Düsseldorf und Frankfurt um jeweils 10 Basispunkte auf aktuell 4,40 Prozent, und in Hamburg und München ebenfalls um 10 Basispunkte auf 4,30 Prozent zurückgingen, liegt die Spitzenrendite in Berlin mit derzeit 4,50 Prozent (-25 Basispunkte) wieder auf dem Niveau des Boomjahres 2007. Der Nachfragedruck sorgte auch bei erstklassigen Shopping-Centern in den Top 5-Investmentzentren für sinkende Nettoanfangsrenditen. Aktuell werden in diesem Segment 4,75 Prozent erzielt, ein Rückgang um weitere 25 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Für Fachmärkte und Fachmarktzentren blieben die Spitzenrenditen gegenüber dem Vorquartal stabil bei 7,00 bzw. 6,00 Prozent.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Die rückläufige Spitzenrendite für moderne und gut positionierte Shopping-Center zeigt eindrücklich die große Zahlungsbereitschaft der Investoren für diese Assetklasse. Vor allem bei den institutionellen Investoren ist reichlich Liquidität vorhanden, die einen nachhaltig sicheren Anlagehafen suchen. Dieser Trend wird sich auch 2013 weiter verfestigen, sodass sich die Immobilienrenditen für Core-Objekte auf diesem Niveau weiter stabilisieren sollten. Auf der anderen Seite des Anlagespektrums sehen wir ein steigendes Interesse an managementintensiveren Immobilien, sofern sich diese im richtigen Marktsegment und in der richtigen Lage befinden, so dass mit einem wertsteigerungsorientierten Ansatz diese Objekte veredelt werden können.

Hier rechnen wir damit, dass zunehmend aus der bankenseitigen Verwertung mehr Immobilien zu dann marktgerechten Preisen auf den Markt kommen werden.“

Grafik Spitzenrenditen Einzelhandelsimmobilien siehe Anhang


Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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Jan Dirk Poppinga
Head of Retail Investment
T +49 (0) 30 72 61 54 155
M + 49 (0) 151 15 15 05 15
jan-dirk.poppinga@cbre.com
www.cbre.de

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Dr. Jan Linsin
Head of Research
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