20
April
2012
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00:00
Europe/Amsterdam

CBRE zum Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 1. Quartal 2012

- Investmentmarkt für Handelsimmobilien startet mit 1,35 Milliarden Euro sehr verhalten ins Jahr 2012
- Knappes Angebot, vor allem an großvolumigen Core-Immobilen, bremst höhere Investitionsdynamik
- Deutsche Investoren dominieren das Marktgeschehen im ersten Quartal



In den ersten drei Monaten des Jahres 2012 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE mit 1,35 Milliarden Euro rund 64 Prozent weniger in Einzelhandelsimmobilien investiert als im Vorjahreszeitraum. Auch gegenüber dem starken Schlussquartal 2011 ergibt sich ein Minus von 41 Prozent. Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Der Rückgang spiegelt jedoch kein mangelndes Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse wider, sondern vielmehr den Mangel an adäquaten, marktfähigen Investitionsobjekten.“

Mit 352 Millionen wurden gut ein Viertel aller Retail-Investments in den Top 5-Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München getätigt. Zwar ging der Investmentumsatz auch hier im Vergleich zum äußerst starken Vorjahreszeitraum aufgrund der geringen Produktverfügbarkeit zurück, es zeigt sich aber auch, dass die Investoren vermehrt auf attraktive B-Standorte ausweichen, um die reichlich vorhandene Liquidität hierzulande zu platzieren.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Auch wenn der Auftakt ins neue Retail-Investmentjahr nicht ganz der hohen Dynamik der zurückliegenden Quartale folgen konnte, ist das aktuelle Marktgeschehen in keiner Weise der mangelnden Attraktivität des Investmentstandorts Deutschlands oder dem heimischen Einzelhandelsmarkt geschuldet. Nach wie vor genießt Deutschland bei nationalen wie internationalen Investoren und Retailern einen ausgezeichneten Ruf als sicherer Anlagehafen und Zielmarkt. Herausforderung für die einen wie für die anderen: die mangelnde Verfügbarkeit von modernen Handelsflächen und damit von Investmentprodukten vor allem in den Top-Standorten, aber auch in den prosperierenden Regionalzentren und B-Standorten, zumal die Investitionsentscheidungen nach wie vor von einer sicherheitsorientierten Anlagestrategie dominiert werden und damit Core- und Core Plus-Produkte im Fokus stehen.“

Shopping-Center weiter sehr gefragt

Weiterhin liegt der Investorenfokus überwiegend auf Shopping-Centern. In diesen Objekttyp wurden mit über 575 Millionen Euro knapp 43 Prozent des Gesamtvolumens investiert Die größte Transaktion in diesem Segment war der Erwerb der restlichen 45 Prozent der Anteile am Hamburger Einkaufscenter Europa Passage von der HSH Nordbank durch die Allianz, der 55 Prozent bereits gehörten. Daneben erwarb LaSalle Investment Management das Luisencenter in Darmstadt als weitere Großtransaktion. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum wurden neun Investments von jeweils über 100 Millionen Euro und einem Volumen von insgesamt rund 2,6 Milliarden Euro registriert.

In innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen wurden im ersten Quartal 2012 knapp 388 Millionen Euro investiert. Dies entspricht knapp 29 Prozent des Gesamtvolumens. Innerhalb der Top 5-Investmentmärkte wurde vorrangig in Berlin in diese Anlageklasse investiert.

Der Anteil der Fachmärkte und Fachmarktzentren am Investmentvolumen hat sich im Vorjahresvergleich dagegen leicht verringert. Entfielen im entsprechenden Zeitraum im vorigen Jahr noch 27 Prozent des Transaktionsvolumens auf dieses Segment, so waren es in den vergangenen drei Monaten nur noch 24 Prozent.

Nationale Investoren besonders in den Investmentzentren aktiv

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte dominierten im vergangenen Quartal wieder deutlich die nationalen Investoren, insbesondere in den fünf großen Investmentzentren. Sie investierten deutschlandweit knapp eine Milliarde Euro, während internationale Akteure 351 Millionen Euro und somit 26 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens anlegten. Im Vorjahr tätigten letztere aufgrund diverser Großtransaktionen, wie dem Metro-Portfolio und dem CentrO in Oberhausen, noch die Hälfte aller Investments. Auch auf Verkäuferseite entfiel mit acht Prozent nur ein kleiner Teil des Transaktionsvolumens auf internationale Investoren, nachdem im Vorjahr deren Anteil noch bei 47 Prozent lag.

Für knapp ein Drittel der deutschlandweiten Investments in einzelhandelsgenutzte Immobilien zeichneten die Offenen Immobilien- und Spezialfonds verantwortlich. Sie investierten insgesamt 441 Millionen Euro, überwiegend in B-Standorten und Regionalzentren außerhalb der Top 5-Standorte. An zweiter Stelle standen die Asset-/Fondsmanager mit 289 Millionen Euro bzw. 21 Prozent. Versicherungen und Pensionskassen investierten in Handelsimmobilien 239 Millionen Euro (18 Prozent), mit klarer Fokussierung auf die Top 5-Märkte. Diese waren im Vorjahreszeitraum so gut wie gar nicht am Markt vertreten. Besonders der Erwerb von weiteren Anteilen an der Hamburger Europa Passage durch die Allianz schlägt sich in der Summe nieder.

Spitzenrenditen stabilisieren sich auf niedrigem Niveau

Die Nettoanfangsrenditen blieben im Einzelhandelssegment gegenüber dem Jahresendquartal insgesamt stabil, teilweise ergibt sich ein Rückgang gegenüber dem ersten Quartal 2011. Für innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen liegen die Spitzenrenditen weiterhin zwischen und 4,40 Prozent (Hamburg, München) und 4,75 Prozent (Berlin). Für erstklassige Shopping-Center in A-Standorten liegt die Spitzenrendite bei 5,00 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang um 25 Basispunkte. Auch die Nettoanfangsrendite für Fachmärkte und Fachmarktzentren reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um jeweils 25 Basispunkte auf 7,00 bzw. 6,00 Prozent. Dagegen konnte bei Baumärkten zum ersten Mal seit sieben Quartalen einen Anstieg der Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf nunmehr 7,25 Prozent verzeichnet werden.

Poppinga: „Weiterhin dominiert bei den Investoren eine sicherheitsorientierte Anlagestrategie mit eindeutiger Fokussierung auf Core- und Core Plus-Produkte, deren Verfügbarkeit sich vor allem in den großen Investmentzentren mehr und mehr ausdünnt. Daneben registrieren wir aber auch ein zunehmendes Interesse an notleidenden, managementintensiven Immobilien, jedoch gestaltet sich hier das marktgerechte Pricing und der vorgelagerte Entscheidungsfindungsprozess teilweise etwas langwierig. Dennoch erwarten wir, dass gerade seitens der verwertenden Banken ein großes Interesse besteht, diese Immobilien(-portfolios) vor dem Hintergrund des De-Risiking und De-Leveraging der Bilanzen zu veräußern.“

„Mit der richtigen Marktkenntnis lässt sich hierbei ein großes Wertsteigerungspotenzial heben, auch abseits der großen Immobilienhochburgen“, so Poppinga abschließend.

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


Ansprechpartner:
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Jan Dirk Poppinga
Head of Retail Investment
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M + 49 (0) 151 15 15 05 15
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CBRE MarketView - Deutschland Retail Investment Q1 2012
CBRE MarketView - Deutschland Retail Investment Q1 2012