In den ersten drei Quartalen 2014 wurden bereits 5,9 Milliarden Euro umgesetzt // Deutsche Investoren dominieren den Büromarkt mit 36 Prozent Marktanteil

Der Immobilieninvestmentmarkt in den Niederlanden erlebt seit einem Jahr eine Renaissance. Während in den ersten drei Quartalen 2013 insgesamt rund 3,2 Milliarden Euro umgesetzt wurden, waren es im gleichen Zeitraum 2014 bereits 5,9 Milliarden Euro. Zu diesem Ergebnis kommt das Immobilienberatungsunternehmen CBRE in einer aktuellen Analyse. Die Transaktionen auf dem Büroimmobilienmarkt belaufen sich dabei auf insgesamt 1,9 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen im Jahr 2014 nach rund 1,2 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. Alleine deutsche Investoren investierten bislang im Jahr 2014 rund 690 Millionen Euro in den niederländischen Büromarkt, was einem Marktanteil von etwa 36 Prozent entspricht, und konzentrierten sich dabei in erster Linie auf Amsterdam und dessen Toplagen „Südachse (CBD)“ und Innenstadt. Insbesondere Deka Immobilien, Union Investment und HIH Hamburgische Immobilien Handlung dominierten bis dato die getätigten Investments und folgen damit der 2013 bereits angekündigten antizyklischen Investitionsstrategie. „Dabei sind Investments im Bereich Core und Value Ad in den genannten Toplagen weitestgehend ausverkauft, sodass sich das Interesse nunmehr verstärkt zu Randlagen wie Amsterdam Südost, IJ-oevers und Sloterdijk mit kurzfristigen Mietverträgen von drei bis fünf Jahren verschiebt“, sagt Matthias Euler, Senior Director European Capital Markets bei CBRE.

Ausländische Investoren dominieren
Dieser boomende Markt wird durch die Nachfrage ausländischer Investoren getragen. Vor allem deutsche Investoren investieren im Prime-Segment. Für US-Investoren stehen insbesondere attraktiv gemischte Portfolien deutscher Fondsmanager im Fokus, die in B-Lagen investieren. Die Renditen liegen im Schnitt bei zehn bis zwölf Prozent für beispielsweise das „7“ Portfolio des Axa Immo Select, welches an PPF Immobilien Management für 140 Millionen Euro verkauft wurde. Außerdem wurde das Office Portfolio „EVA“ von UBS an Victory Advisers für 80 Millionen Euro verkauft. CBRE Global Investors verkaufte zudem das Portfolio „EVE“ mit 32 Bürogebäuden, welche 20 Prozent Leerstand aufweisen, für rund 370 Millionen Euro an Lonestar. Im Jahr 2013 lag der Anteil an den Gesamtimmobilieninvestments lokaler privater Investoren noch bei 60 Prozent. Dieser Wert hat sich im Jahr 2014 auf rund 30 Prozent halbiert. „Hieraus ergeben sich Möglichkeiten für den Verkauf von opportunistischen Portfolien, die sich nach wie vor in deutschen Fonds befinden“, so Euler. In Frage kommen hierfür beispielsweise offene Fonds in Liquidation und geschlossene Fonds, aber auch Versicherungen könnten aktuell die Chance einer Portfoliobereinigung in den Niederlande nutzen. „Dieses Fenster wird sich natürlich wieder schließen“, prognostiziert Euler. „Spätestens dann, wenn die Finanzierungsbedingungen nicht mehr so günstig sind wie aktuell.“ Insbesondere Finanzhäuser aus Deutschland sichern sich wieder Marktanteile in den Niederlanden, da lokale Banken nach wie vor zögerlich sind. Finanzierungen zu unter 300 Basispunkten „all in“, also Basiszins inkl. Marge bei Beleihungsausläufen (Loan to Value) von mehr als 50 Prozent und einer Zinsbindung von fünf Jahren werden selbst in B-Lagen deutlich unterboten.

Unternehmen ziehen in die lebendigeren Innenstädte
Amsterdam wächst zunehmend in seiner Bedeutung für den Immobilieninvestmentmarkt. An diesem Standort, befindet sich neben der Vielzahl von kulturellen Angeboten und Tourismusmagneten auch das Handels- und Finanzzentrum der Niederlande. Der Nachfragedruck auf Amsterdam wächst so stark, dass auch sekundäre Lagen hiervon profitieren, was man in anderen Städten der Randstad nicht feststellen kann. „Ein Großteil der Unternehmen stammt aus der innovativen Telekommunikations-, Medien- und Technologiebranche, die sich in den Innenstädten ansiedelt“, sagt Euler. „Die Mitarbeiter mit einem jungen Durchschnittsalter von unter 30 Jahren folgen dem Trend des urbanen Lebens und möchten Berufs- und Privatleben miteinander vermischen und sich mittags in der Stadt und nicht, aus Mangel an Alternativen, nur in der Kantine treffen.“ Gerade in den Niederlande mit seinen niedrigen Arbeitslosenquoten spielt die Erwartungshaltung der „Generation Y“, also der heute 25 bis 35-jährigen, eine wichtige Rolle und beeinflusst die Arbeitsplatzgestaltung maßgeblich.

Nettoanfangsrendite von unter sieben Prozent
Während im Jahr 2013 teilweise Immobilien überhaupt keine Investoren gefunden haben, ist der Wettbewerb heute wieder stabil. Gute Investments auf der Südachse oder in den Innenstädten der Top 4-Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht generieren im Durchschnitt wieder rund zehn Gebote und werden damit zum Bestpreis gekauft. Es gibt eine echte Wettbewerbssituation und dadurch weiter fallende Renditen. Auch außerhalb Amsterdams werden Deals gemeldet, wenngleich hier nicht die in Amsterdam bereits übliche Nettoanfangsrendite von unter sieben Prozent, in Bestlagen sogar wieder unter sechs Prozent erreicht wird. „Investoren nutzen die Chance, ein gutes Produkt mit einem zehnjährigen Mietvertrag und einem guten Mieter in einer stabilen B-Lage für gerade mal acht Prozent zu kaufen, obwohl das Investment an sich eher dem Core-Segment entspricht“, sagt Euler. „Der Risikoaufschlag wird lediglich für die Niederlande gewährt, was jedoch, im Vergleich zu Märkten wie Spanien oder Italien, objektiv nicht realistisch ist.“

Die vollständige Pressemitteilung inkl. aller Abbildungen finden Sie im Anhang

Ansprechpartner:
Matthias Euler
CBRE GmbH
Senior Director European Capital Markets
+49 69 17 00 77 629
matthias.euler@cbre.com

Pressemitteilung

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