CBRE Einzelhandelsreport Freiburg
„Eldorado für den innerstädtischen Einzelhandel – keine Konkurrenz weit und breit“
Freiburg im Breisgau gilt aufgrund des besonderen Flairs und des milden Klimas nicht nur „als die nördlichste Stadt Italiens“, sondern als eine der beliebtesten deutschen Einkaufsstädte. „Die Innenstadt Freiburgs darf“, wie Jarko Stilp, Einzelhandelsexperte des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE, in dem aktuellen Einzelhandelsreport feststellt, „als ein Eldorado für den nationalen und internationalen Einzelhandel betrachtet werden. Freiburgs innerstädtischer Handel ist weder von Einzelhandelsansiedlungen an der Peripherie bedrängt, noch steht er in Konkurrenz zu anderen Oberzentren in der näheren Umgebung.“
Deutschlands südlichste Großstadt ist mit rund 224.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Baden-Württembergs. Die Altstadt mit den Wahrzeichen Freiburger Münster und Freiburger Bächle ist ein beliebtes touristisches Ziel, das pro Jahr etwa drei Millionen Besucher anzieht. Gleichzeitig ist Freiburg aber auch ein bedeutendes, regionales Wirtschaftszentrum, das vom Dienstleistungssektor und dem öffentlichen Dienst dominiert wird. Größter Arbeitgeber der Stadt ist die Universität, in deren Nähe sich viele kleinere Unternehmen aus den Bereichen Solartechnik, Informations- und Medientechnologie sowie Medizintechnik und Biotechnologie angesiedelt haben. Dabei hat sich Freiburg – dank der Ansiedlung wissenschaftlicher und universitärer Einrichtungen und zudem wegen des bevorzugten Klimas – auch zu einem Zentrum der Solarforschung entwickelt. Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten liegt mit 46,2 Prozent der Freiburger Bürger deutlich über dem Bundesdurchschnitt, der bei 33,9 Prozent liegt.
Freiburg gilt als eine der beliebtesten Studentenstädte in Deutschland. Etwa 26.000 Studenten zählt die Stadt aktuell. Hinzu kommt, dass Freiburg im Gegensatz zu den meisten deutschen Großstädten kontinuierlich wächst: Seit 1990 um mehr als 30.000 Einwohner. Bis zum Jahr 2030 soll Freiburg aktuellen Prognosen zufolge um rund 5 Prozent bis auf knapp 237.000 Einwohner anwachsen.
Die hohe Bedeutung als Einzelhandelsstandort und die völlige Abwesenheit von Konkurrenz im näheren Umland wird durch die überdurchschnittlich hohe Zentralitätskennziffer von rund 146 Punkten (Quelle: MB Research) unterstrichen. Die hohe Zentralität gleicht auch die trotz der unter dem Bundeswert liegenden Arbeitslosigkeit (zuletzt 3,9% in der Region Freiburg) nur durchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Freiburger Bürger, die mit 99 Punkten (Quelle: MB Research) angegeben wird, aus. Das Kaufkraftniveau ist vor allen Dingen auf den hohen Anteil der Studenten und Senioren zurückzuführen, die zusammen genommen etwa 30 Prozent der gesamten Stadtbevölkerung ausmachen.
Gleichzeitig entdecken immer mehr Grenztouristen aus der Schweiz und Frankreich Freiburg als Einkaufsziel. Die erstarkte Kaufkraft des Schweizer Frankens führt zu Mitnahmeeffekten in der Freiburger Handelslandschaft. Schon immer attraktiv war Freiburg für französische Besucher aus dem Elsass, die viel Geld in Freiburg ausgeben, weil es in ihrem direkten Umfeld neben Straßburg kaum Alternativen gibt.
Als klassische 1A-Lagen definieren die Einzelhandelsexperten von CBRE die Kaiser-Joseph-Straße und die Rathausgasse, die als Fußgängerzonen ausgebildet sind. Der zentrale Punkt auf der Kaiser-Joseph-Straße ist der Bertoldsbrunnen. Er befindet sich mitten auf der Kreuzung zur Bertold- und Salzstraße. In diesem Bereich läuft der ÖPNV zusammen und von dort aus verteilen sich die Passantenfrequenzen über den gesamten Innen- und Altstadtbereich. Davon profitieren auch die Bertold- und Salzstraße, weshalb die Bertoldstraße bis zur Höhe Universitätsstraße und die Salzstraße bis zur Augustinergasse als 1A-Lage bezeichnet werden kann. Insgesamt rangiert die Kaiser-Joseph-Straße in der Gunst der Einzelhändler am höchsten und erzielt auch entsprechende Mietpreise: Stilp: „Das gegenwärtige Mietniveau für kleinere Verkaufsflächen in dieser Lage liegt bei rund 165 Euro pro Quadratmeter monatlich, bei leicht ansteigender Tendenz.“
In der Kaiser-Joseph-Straße ist der Filialisierungsgrad mit 72 Prozent am höchsten – hier finden sich kaum noch inhabergeführte Geschäfte. Der Sortimentsschwerpunkt liegt auf den Bereichen junge Mode und Schuhe. „Auch der in der Vergangenheit etwas schlechter bewertete Bereich der Kaiser-Joseph-Straße in Richtung Martinstor zeigt mit neuen Marken einen klaren Aufwärtstrend und selbst im Bereich direkt hinter dem Martinstor gab es einige interessante Neuanmietungen, wie beispielsweise Madonna, die frischen Wind in die Lage bringen. Dies auch als Folge des limitierten Flächenangebotes in der absoluten 1A-Lage“, führt Jarko Stilp aus.
Auch die Seitenstraßen werden von dem positiven Trend beeinflusst. Die Grünwälderstraße, Verbindungsstraße zum Augustinerplatz und der Altstadt, hat sich mit den Neuanmietungen der letzten Jahre zur Niveaulage entwickelt. Die Bertoldstraße verliert ab Universitätsstraße zwar deutlich an Attraktivität, hat aber Entwicklungspotenzial. So konnte vor kurzem als Nachfolger für die Discounterkette Penny das Textilunternehmen Peter Hahn gewonnen werden, das sein Geschäft von der Salzstraße aus verlagert. Das Quartier Unterlinden profitiert derzeit außerordentlich von der gleichnamigen Projektentwicklung. Trotz des Büroanteils des Projektes zeichnet sich eine nachhaltige Aufwertung der Einzelhandelslage ab, die durch Mieter wie den österreichischen Übergrößenspezialisten Max Great Menswear, Vapiano, Alnatura, Rewe, Das Depot und einem Parkhaus an Attraktivität gewonnen hat. Stilp: „Fußgängerzone und Bächle könnten in Zukunft auch vermehrt etablierte Filialisten anziehen. Alle Lagen und auch Seitenstraßen, die sich noch in Sichtweite zur Kaiser-Joseph-Straße befinden, profitieren von deren Anziehungskraft. Dahinter dominieren lokale Einzelhändler.“
Als neue Mieter in der Kaiser-Joseph-Straße präsentiert sich Hallhuber auf ca. 250 Quadratmeter Verkaufsfläche (Nr. 187), Rituals (Nr. 231) und demnächst Scotch & Soda (Nr. 223) auf rund 190 Quadratmeter Verkaufsfläche. An der Kaiser-Joseph-Straße 192 entsteht ein Neubau, der mehr als 2.000 Quadratmeter moderne Einzelhandelsflächen umfassen wird. In den oberen Bereichen werden Büros, Praxen und – wie zuvor – die Sparkassenkantine ihren Sitz haben. Die Sparkasse investiert als Eigentümerin etwa 13 Millionen Euro in dieses Projekt, das die Kaiser-Joseph-Straße in diesem Bereich nachhaltig positiv beeinflussen wird. Mit dem Abriss wurde 2011 begonnen, mit der Fertigstellung wird für Ende 2013 gerechnet.
Ankermieter wird die Buchhandlung Herder und Thalia, die sich überraschend gegen die zumeist zahlungskräftigeren Modekonzepte durchsetzen konnte.
Als Nummer zwei im Ranking der beliebtesten Einkaufsstraßen in Freiburg gilt die schmale Rathausgasse mit ihren historischen Häusern und einem kleinteiligeren Flächenangebot. Dort finden sich noch einige inhabergeführte Geschäfte aber zunehmend auch nationale und internationale Young Fashion- und Accessoire-Konzepte. Als Verbindungsache zwischen Kaiser-Joseph-Straße und der zum Hauptbahnhof führenden Eisenbahnstraße überzeugt die Lage durch eine konstant hohe Passantenfrequenz. „Auch die Rathausgasse hat sich in den letzten Jahren in Bezug auf die Markenkompetenz, aber auch bei den Mietpreisen konstant noch oben entwickelt“, so Jarko Stilp. Die Mietpreise bewegen sich bei 140 Euro pro Quadratmeter monatlich für kleinere Ladenlokale in bester Lage, welche die CBRE-Experten in dem Bereich ab Kaiser-Joseph-Straße bis kurz nach der Brunnenstraße lokalisieren. Auch hier kann vor dem Hintergrund der starken Nachfrage von weiter leicht steigenden Mieten ausgegangen werden.
Stilp: „Um die Zukunft Freiburgs als Einzelhandelsstandort muss man sich keine Sorgen machen. Freiburg begeistert nicht nur Studenten und Besucher, sondern vor allem die Einzelhändler. Es gibt kaum Einzelhandelsstandorte in Deutschland, an denen die Händlerzufriedenheit so hoch ist wie in Freiburg.“ Die Flächennachfrage in den 1A-Lagen übersteigt das Angebot bei weitem und sorgt für weiterhin tendenziell steigende Mieten, die das hohe Umsatzpotenzial für die Einzelhändler vor Ort widerspiegeln.
Dafür sorgt auch, dass die Stadt bislang Center-Entwicklungen in der Peripherie weitgehend verhindert und damit das Zentrum der Stadt gestärkt hat. Auch die existierenden Center Schwarzwald City und Zentrum Oberwiehre (ZO) stellen aufgrund ihrer überschaubaren Flächen keine ernsthafte Konkurrenz für die innerstädtischen Lagen dar. Bei der Genehmigung von zusätzlichen Einzelhandelsflächen hat sich die Stadt bisher auf integrierte Stadteillagen, wie z.B. die Westarkaden (Stühlinger/ Mooswald/ Betzenhausen) oder aber den Gare du Nord am ehemaligen Güterbahnhofsgebäude fokussiert, die auf die weitere Entwicklung der Freiburger Innenstadt keine negativen Effekte haben werden.
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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.
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