Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE veröffentlicht heute die Büromarktdaten Deutschland für das vierte Quartal 2011.

Der Flächenumsatz auf den fünf größten deutschen Büromärkten ist laut CBRE im vergangenen Jahr um 12 Prozent auf insgesamt 2,76 Millionen Quadratmeter gestiegen. Vor allem in München und Berlin konnten die Vermietungsumsätze gegenüber dem Vorjahr deutlich zulegen, wobei in München 2011 der zweithöchste Vermietungsumsatz der letzten zehn Jahre registriert wurde. Einen leichten Zuwachs gab es auch am Hamburger Vermietungsmarkt. Rückläufig waren dagegen die Flächenumsätze in Düsseldorf und Frankfurt, was sich in erster Linie auf Großanmietungen im Vorjahr zurückführen lässt.

Die gestiegene Flächennachfrage und weiterhin historisch niedrige Fertigstellungszahlen sorgten auf den fünf größten Büromärkten für tendenziell rückläufige Leerstandszahlen und einen Anstieg der Spitzenmieten für erstklassige Büroimmobilien. So legte der gewichtete CBRE-Spitzenmietpreisindex gegenüber dem Vorjahreswert um 2 Prozent zu.

Büromarkt Berlin Q4 2011

Zum Ende des Jahres 2011 summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büromarkt auf 558.000 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis von 510.100 Quadratmeter um gut 9 Prozent übertroffen und das Rekordergebnis von 2006 mit 559.700 Quadratmeter Umsatz nur knapp verfehlt.

Matthias Hauff, Head of Agency Berlin: „Die anhaltend positive Entwicklung der Berliner Wirtschaft bescherte dem Berliner Büromarkt eines seiner erfolgreichsten Jahre. Zahlreiche Unternehmen siedelten sich neu in der Stadt an oder haben ihren Standort erweitert.“

Die City-Ost verbuchte wie in den vergangenen Jahren den größten Umsatzanteil. Etwa 42 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf diesen Teilmarkt. Zu den umsatzstärksten Büroflächennachfragern zählten im Jahr 2011 Unternehmen der Branche Neue Medien, Internet, Berater sowie Aus- und Weiterbildungseinrichtungen. „Die große Flächennachfrage von Unternehmen aus dem Bereich Neue Medien und Internet spiegelt die Attraktivität Berlins als Standort sowohl für Start-Up´s als auch für etablierte Unternehmen dieser Branche wider. Beispielhaft hierfür stehen die Internetdienstleister Amazon oder Groupon, die sich am Standort niedergelassen bzw. erweitert haben. Berlin etabliert sich immer weiter als europäische Metropole für Internetdienstleistungen“, so Hauff.

Aufgrund der Umsatzdynamik und des gleichzeitig niedrigen Fertigstellungsvolumens spekulativer Büroflächen verringerte sich der Flächenleerstand im vierten Quartal auf rund 1,66 Millionen Quadratmeter. Bei einem Bestand von rund 17,8 Millionen Quadratmeter entspricht das einer Leerstandsquote von 9,3 Prozent. „Angesichts einer weiterhin geringen spekulativen Bautätigkeit, kann auch im neuen Jahr mit rückläufigen Leerständen gerechnet werden. Da sich die Nachfrage in erster Linie auf moderne Büroflächen in den Toplagen richtet, wird sich der Leerstandsabbau insbesondere in den zentralen Teilmärkten und bei Gebäuden mit hoher Ausstattungsqualität bemerkbar machen“, so Matthias Hauff.

Die Spitzenmiete lag zum Ende des vierten Quartals bei 22,00 Euro pro Quadratmeter monatlich; 4,8 Prozent über dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2012 kann mit einer weiterhin positiven Entwicklung der Spitzenmiete gerechnet werden.

Büromarkt Düsseldorf Q4 2011

Im vergangenen Jahr wurden insgesamt rund 368.100 Quadratmeter Bürofläche im Marktgebiet Düsseldorf (inkl. Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) umgesetzt. Eigennutzer hatten mit 23.000 Quadratmeter einen Anteil von gut 6 Prozent an diesem Ergebnis. Gegenüber dem Vorjahr ist das Jahresumsatzergebnis, trotz des außergewöhnlich großen Vertragsabschluss durch Vodafone über 86.000 Quadratmeter im ersten Quartal 2010, lediglich leicht um 6 Prozent zurückgegangen, obwohl eine Jahresendrallye ausblieb. Im Schlussquartal wurde mit knapp 84.000 Quadratmeter vermieteter Fläche das schwächste Quartal im Jahresverlauf registriert. Im Vergleich zum Jahresendquartal 2010 jedoch erhöhte sich der Büroflächenumsatz um 10 Prozent.

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Marktgebiet stieg durch entsprechende Vertragsabschlüsse um gut 2 Prozent auf aktuell 23,50 Euro pro Quadratmeter monatlich an. War der bisherige Spitzenmietpreis sowohl im Bankenviertel als auch in der Düsseldorfer City erzielbar, so trifft dies nunmehr ausschließlich auf den Teilmarkt Bankenviertel zu. Die gewichtete Durchschnittsmiete dagegen sank weiterhin auf aktuell 12,93 Euro pro Quadratmeter monatlich ab. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um knapp 7 Prozent.

Bezüglich des Anteils leer stehender Büroflächen im Marktgebiet setzte sich der bereits in den vergangenen beiden Quartalen registrierte Trend zum Leerstandsabbau fort. Besonders das Fehlen der Fertigstellungen neuer, unvermieteter Flächen im vierten Quartal begünstigte diese Entwicklung. Aktuell stehen rund 10,4 Prozent des Büroflächenbestandes leer. Damit liegt das Leerstandsniveau bei dem Wert zum Jahresende 2010. Das aktuell für die nächsten 12 Monate prognostizierte spekulative Fertigstellungsvolumen liegt jedoch deutlich über dem Durchschnittswert der vergangenen drei Jahre. Insofern ist die zukünftige Leerstandsentwicklung signifikant von weiteren Vorvermietungen in Projekten abhängig.

„Der Düsseldorfer Büromarkt hat seine solide Entwicklung weiter fortgesetzt. Insbesondere angesichts der neuerlichen Unsicherheiten in der Wirtschaftswelt wurde ein beachtliches Umsatzergebnis erzielt. Die Schere zwischen der Spitzenmiete, die für hochwertige Flächen in bester Lage erzielbar ist, und der gewichteten Durchschnittsmiete klafft jedoch weiter und nachhaltig auseinander“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.

Büromarkt Frankfurt Q4 2011

Nach einem verhaltenen dritten Quartal nahm der Frankfurter Büromarkt zum Jahresende hin noch Fahrt auf und erzielte mit insgesamt 425.900 Quadratmeter Bürofläche ein solides Umsatzergebnis für 2011. Hiervon entfielen auf Eigennutzungen rund 11 Prozent. Insbesondere im vierten Quartal trugen sehr viele kleinvolumige Transaktionen bis 1.000 Quadratmeter Bürofläche zu mehr als der Hälfte des Umsatzvolumens bei. Da 2011 kein vergleichbar großer Abschluss wie die Eigennutzung der EZB im Jahr 2010 verzeichnet werden konnte, fiel das kumulierte Jahresvolumen 2011 für den Frankfurter Büromarkt 10 Prozent niedriger als im Vorjahr aus.

Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt: „Trotz des leichten Rückgangs bei den Vermietungen spüren wir kundenseitig viel Optimismus. Oft enden Verhandlungen und aktive Gesuche am Markt aufgrund des Mangels an adäquaten Büroflächen in Mietvertragsverlängerungen, die hier nicht zum Umsatzvolumen hinzugerechnet werden, aber dennoch ein Zeichen reger Marktaktivität darstellen.“

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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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