Retail-Investments 2009 mit 3,47 Milliarden Euro erwartungsgemäß unter dem Vorjahresergebnis; Nachfrageüberhang nach erstklassigen Shopping-Centern und Fachmarktzentren sorgt für tendenziell rückläufige Spitzenrenditen; Shopping-Center in Metropolregionen bieten unter Timing-Aspekten attraktive Investmentchancen

Laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) wurden im Jahr 2009 in Deutschland Einzelhandelsimmobilien mit einem Volumen von 3,47 Milliarden Euro umgesetzt. Das Transaktionsvolumen reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr analog zum Gesamtmarkt um 43 Prozent. Der Rückgang wird in erster Linie auf die erschwerten Finanzierungsbedingungen und der damit einhergehenden Verringerung potenzieller Käufergruppen zurückgeführt. Die Transaktionen von großflächigen Einzelhandelsimmobilien dominierten das Investmentvolumen 2009. Shopping-Center hatten mit 33 Prozent den größten Anteil.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland, kommentiert: „Derzeit beobachten wir, dass vor allem eigenkapitalstarke, institutionelle Investoren, die über einen hohen Mittelzufluss verfügen, ihre eher bürolastigen Immobilienportfolios zugunsten von Handelsimmobilien umschichten. Dabei stehen neben Prime Shopping-Centern auch erstklassige Fachmarktzentren auf deren Prioritätenlisten ganz weiten oben. Die großvolumigen Transaktionen, die wir 2009 gesehen haben, wurden im Wesentlichen von diesen Investoren getätigt – teilweise mit bis zu 100 Prozent Eigenkapital.“

Entsprechend stellten laut CBRE offene deutsche Immobilienfonds und Spezialfonds 2009 mit einem Transaktionsvolumen von 1,36 Milliarden Euro die größte Käufergruppe am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt. Entgegen dem Markttrend stieg in dieser Käufergruppe das Volumen um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die ebenfalls liquiditätsstarken Versicherungen und Pensionskassen bzw. -fonds investierten rund eine halbe Milliarde Euro in dieses Immobiliensegment. Auf vermögende Privatinvestoren entfiel ein Anteil von 12 Prozent. Privatinvestoren sowie geschlossene Fondsvehikel konzentrierten ihre Ankaufsaktivitäten vornehmlich auf erstklassige Handelsimmobilien in zentralen 1A-Lagen. Dabei investierten diese Marktteilnehmer überwiegend in Objekte mit Investmentvolumen von unter 15 Millionen Euro, die sich gerade in einem schwierigeren Marktumfeld durch eine kürzere Ankaufsprüfung und höhere Fungibilität auszeichnen.

Auf Verkäuferseite dominierten 2009 traditionell Projektentwickler das Marktgeschehen. Sie verkauften Einzelhandelsimmobilien im Wert von über einer Milliarde Euro, so dass ein Anteil von 30 Prozent auf diese Verkäufergruppe entfiel. Im Unterschied zu den Vorjahren traten 2009 Einzelhandelsunternehmen auf der Verkäuferseite nicht wesentlich in Erscheinung. Das niedrige Preisniveau widersprach der Veräußerung von zum Teil betriebsnotwendigen Immobilien im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back-Strategie zur Beschaffung liquider Mittel für potenzielle Expansionsbestrebungen und führte so lediglich zu Transaktionserlösen in Höhe von 274 Millionen Euro.

Die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien stabilisierten sich nach Aussage von CB Richard Ellis im Verlauf des letzten Jahres zusehends, nachdem infolge der Finanzmarktturbulenzen die Renditen zum Jahreswechsel 2008/2009 für Shopping-Center und Fachmärkte um bis zu 50 Basispunkten gestiegen sind. Die Spitzenrendite für Shopping-Center (A-Standort) belief sich zum Jahresende auf 5,75 Prozent; für Fachmarktzentren auf 6,75 Prozent. 1A-Einzelhandelsimmobilien zeigten sich unter schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als risikoaverses Anlageprodukt mit entsprechend hohem Marktpotenzial und stabilen Renditen.

Angesichts der wieder höheren Investitionsdynamik im Schlussquartal 2009 und vor allem der jüngsten großvolumigen Shopping-Center-Transaktionen, wie dem Alexa in Berlin und dem A10-Center in Wildau, zeigt sich, dass der gewerbliche Investmentmarkt nicht nur seinen Boden, sondern auch wieder zur Normalität – sprich: zu großvolumigen Investments mit einem marktkonformen Pricing – gefunden hat. Darüber hinaus können auch die aktuellen und zukünftigen Risikoparameter von den handelnden Akteuren besser eingeschätzt werden.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, stellt fest: „Die aktuellen Investorenstatements zum Jahresauftakt 2010 geben Anlass, dass sich die Nachfrage nach Shopping-Centern im Core-/Core plus-Segment erhöht und die Spitzenrenditen für Shopping-Center unter Druck geraten sind. Infolge der starken Fokussierung, vor allem der deutschen institutionellen, eigenkapitalstarken Investoren auf das eingeschränkte Angebot an Prime Shopping-Centern, verzeichnen wir aktuell in diesem Segment bereits wieder rückläufige Spitzenrenditen auf ein Niveau von 5,50 Prozent in A-Standorten bzw. 6,25 Prozent in B-Standorten. Auch bei erstklassigen Fachmarktzentren ging die Spitzenrendite infolge des hohen Anlagedrucks um 25 Basispunkte auf nunmehr 6,50 Prozent zurück.“

Richtet man den Blick auf die sich allmählich stabilisierenden Renditen für Shopping-Center jenseits des Core-Segments, so eröffnet sich unter Timing-Gesichtspunkten das Transaktionsfenster für Opportunisten.

„Im Fokus stehen Shopping-Center in Metropolregionen mit einer Gesamtmietfläche von über 15.000 Quadratmeter, die einen umfangreichen Repositionierungsbedarf aufweisen oder im Zuge der Finanzmarktkrise eines Finiancial Reengineerings bedürfen“, so Poppinga abschließend.

Der Retail Investment MarketView von CB Richard Ellis geht detailliert auf die 12 deutschen Metropolregionen mit ihren 243 Shopping-Centern ein und zeigt Investmentperspektiven auf.


Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2009 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 29.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin „BusinessWeek“ im dritten Jahr in Folge zu den so genannten „50 Elite Companies“ weltweit gezählt. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


Ansprechpartner:
CB Richard Ellis GmbH
Jan Dirk Poppinga
Head of Retail Investment Germany
Capital Markets
Hausvogteiplatz 11A
10117 Berlin
T: +49 (0) 30 726154155
F: +49 (0) 30 726154 111
jan-dirk.poppinga@cbre.com
www.cbre.de

CB Richard Ellis GmbH
Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
WestendDuo
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt am Main
T +49 (0) 69 17 00 77 – 0
F +49 (0) 69 17 00 77 – 77
jan.linsin@cbre.com
www.cbre.de

Deutschland Retail Investment 2009 Q4