Transaktionsvolumen 2009 mit 10,45 Milliarden Euro erwartungsgemäß deutlich unter Vorjahresniveau; Höhere Dynamik im Schlussquartal; Hoher Anlagedruck für Büroimmobilien des Core-Segments sorgt für wieder sinkende Spitzenrenditen

Die sich seit dem Spätsommer abzeichnende positive Trendwende am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat sich im Schlussquartal 2009 weiter verfestigt, so dass im abgelaufenen Investmentjahr laut Immobiliendienstleistungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) ein Transaktionsvolumen von insgesamt 10,45 Milliarden Euro verzeichnet werden konnte. Im Vergleich zum Vorjahr ging damit der Investmentumsatz zwar deutlich um rund 47 Prozent bzw. 9,2 Milliarden Euro zurück. Jedoch ist das Ergebnis angesichts der dramatischen Verwerfungen an den globalen Finanzmärkten und den damit einhergehend erschwerten Marktbedingungen laut CBRE immer noch recht zufriedenstellend.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, kommentiert: „War der Investmentmarkt zum Jahresauftakt 2009 noch durch eine regelrechte Schockstarre und stark divergierende Kaufpreisvorstellungen bei den Marktakteuren gekennzeichnet, konnten wir ab der zweiten Jahreshälfte und zunehmend im vierten Quartal eine deutlich dynamischere Investitionstätigkeit registrieren. Richtungsweisend für 2009 waren nicht zuletzt einige großvolumige Deals, die – teilweise oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke – noch vor der Jahreswende stattfanden.“ Angesichts einer sich wieder aufhellenden Stimmung am deutschen Investmentmarkt erwartet CB Richard Ellis für 2010 wieder einen höheren Investmentumsatz von gut 12,5 Milliarden Euro.

Im Investorenfokus standen 2009 im Wesentlichen Büroimmobilien mit rund 5,1 Milliarden Euro (49 Prozent des Transaktionsvolumens) und Einzelhandelsimmobilien mit ca. 3,47 Milliarden Euro (33 Prozent). Auf Entwicklungsgrundstücke entfielen rund 538 Millionen Euro (5,1 Prozent), während in Logistik- und Industrieimmobilien nur 4,4 Prozent oder knapp 460 Millionen Euro investiert wurden. Vor allem deutsche, eigenkapitalstarke Investoren (knapp 87 Prozent des Investmentumsatzes) wie Versicherer, Pensionsfonds, offene Immobilienfonds oder Spezialfonds und vermögende Privatinvestoren/Family Offices dominierten den einheimischen Investmentmarkt 2009. Ausländische Investoren traten auf Käuferseite nur sehr selektiv in Erscheinung. Vielmehr sind einige der eher opportunistisch ausgerichteten ausländischen Investoren gezwungen, sich angesichts sich nicht erfüllender Geschäftsstrategien von ihren, in der letzten Boomphase gekauften Immobilienbeständen in Deutschland zu trennen, wobei die von einigen Marktteilnehmern für 2009 im großen Stil angekündigte Welle an Notverkäufen ausgeblieben und auch im kommenden Jahr nicht zu erwarten ist. Vor dem Hintergrund restriktiver Finanzierungsbedingungen entfiel das Gros des Investmentumsatzes mit ca. 9,3 Milliarden Euro (bzw. 89 Prozent des Transaktionsvolumens) auf Einzeldeals; Investitionen im Rahmen von Portfoliodeals machten dagegen nur 11 Prozent und damit rund 1,14 Milliarden Euro am Gesamtumsatz aus.

In den vier großen deutschen Investmentzentren Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München wurden laut CBRE mit ca. 4,76 Milliarden Euro rund 2,6 Milliarden Euro oder knapp 36 Prozent weniger investiert als im Vorjahr. Am bundesweiten Transaktionsvolumen halten die vier wichtigsten Immobilienzentren einen Anteil von 46 Prozent. Damit zeigt sich, dass sich das Investoreninteresse im Vergleich zu 2008 (38 Prozent) noch mehr auf risikoarme, erstklassige Core-Immobilien in den Top-Standorten fokussiert. Mit 1,48 Milliarden Euro liegt Hamburg an erster Stelle, unmittelbar gefolgt von München mit 1,35 Milliarden Euro. Am Berliner Investmentmarkt wurden 1,19 Milliarden Euro registriert, während auf dem Finanzplatz Frankfurt am Main nur 735 Millionen Euro entfielen – das geringste Transaktionsvolumen der letzten acht Jahre.

Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, stellt fest: „Überwiegend marktfähiges Produkt sind nach wie vor Core-Immobilien in bester Lage mit hoher Bau- und Ausstattungsqualität und hohen Vermietungsständen sowie mit langen Mietrestlaufzeiten. Infolge der hohen Nachfrage nach diesem sicheren Investmentprodukt bei gleichzeitig geringem Angebot an adäquaten Immobilien ging die Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in den besten Lagen der Investmentzentren im Schlussquartal 2009 leicht um 0,1 Prozentpunkte zurück. Gerade in diesem Bereich des Investmentmarktes registrieren wir in den letzten Monaten wieder mehr übereinstimmende und marktkonforme Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite.”

Derzeit liegen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien (Nettoanfangsrenditen) in München bei 4,90 Prozent, in Hamburg bei 5,00 Prozent, in Düsseldorf bei 5,20 Prozent und in Frankfurt bei 5,30 Prozent. Einzig in Berlin blieb die Spitzenrendite mit 5,50 Prozent noch auf dem Vorquartalsniveau. Auch für Core-Immobilien in den anderen Nutzungsarten stabilisierte sich die jeweilige Spitzenrendite auf dem Niveau des Vorquartals.

„Sicherheit und geringes Risiko bestimmen auch 2010 den Entscheidungsprozess bei Immobilieninvestitionen. Dementsprechend erwarten wir im weiteren Jahresverlauf in einigen Assetklassen weiter rückläufige Spitzenrenditen. Dagegen wird sich der Renditeabstand zu B- und C-Objekten weiter ausweiten. Die sich abzeichnende Belebung am deutschen Investmentmarkt wird nicht nur für ein deutlich höheres Transaktionsvolumen, sondern auch für wieder mehr grenzüberschreitende Investments ausländischer Investoren sorgen. Gerade in jüngster Zeit registrieren wir wieder eine Vielzahl opportunistischer Investoren, die Deutschland in ihrem konkreten Anlagefokus haben“, so Klein in seinem abschließenden Fazit.

Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2009 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 29.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. CB Richard Ellis wird vom Wirtschaftsmagazin „BusinessWeek“ im dritten Jahr in Folge zu den so genannten „50 Elite Companies“ weltweit gezählt. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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