- Einzelhandelsinvestitionsvolumen in Deutschland steigt im ersten Halbjahr 2011 auf über 6,2 Milliarden Euro
- Einzelhandel stärkste Assetklasse im laufenden Jahr
- Investorenfokus liegt weiterhin auf Core-Immobilien – B-Städte zunehmend interessanter
- Spitzenrenditen weiter rückläufig
- Weiter großvolumige Shopping-Center-Transaktionen und Verkäufe aus Insolvenzmassen erwartet

Dem Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) zufolge lag das Einzelhandelsinvestitionsvolumen in Deutschland im ersten Halbjahr 2011 bei 6,24 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr wurde der Investmentumsatz damit um 58 Prozent übertroffen. Zwar lag das Transaktionsvolumen im Zeitraum April bis Ende Juni 2011 mit 2,5 Milliarden Euro ein Drittel unter dem Wert des ersten Quartals, jedoch zeigen die großvolumigen Transaktionen des zweiten Quartals, dass der deutsche Einzelhandelsmarkt zunehmend eine immer wichtigere Rolle in den Portfolio-Allokationen vor allem der institutionellen Anleger spielt.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Mit dem wiederum sehr hohen Transaktionsvolumen hat sich der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien als ebenbürtige Anlageklasse zum Investmentmarkt für Büroimmobilien nun nachhaltig etabliert. Zur Jahresmitte 2011 entfielen von dem gesamten gewerblichen Investmentumsatz alleine 56 Prozent auf einzelhandelsgenutzte Immobilien. Hierzu trugen im Wesentlichen die großen Shopping-Center-Deals, wie die beiden von CBRE auf Verkäuferseite begleiteten Transaktionen des 50 Prozent-Anteils am CentrO in Oberhausen an den Canada Pension Plan und Neumarkt Galerie in Köln an Signature Capital, bei. Bemerkenswert ist auch, dass das bis dato registrierte Investmentvolumen bereits rund vier Fünftel des Gesamtumsatzes des Jahres 2010 im Retail-Sektor erreichte und auch leicht über dem Ergebnis aus 2008 lag. Gerade die hervorragende gesamtwirtschaftliche Situation mit weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, steigenden Reallöhnen und einem Anziehen des privaten Verbrauchs sorgen dafür, dass Deutschland weiter im Fokus der weltweit agierenden Investoren steht. So zeigen die getätigten Transaktionen auch, dass der hiesige Einzelhandelsinvestmentmarkt alle Risiko-Rendite-Anforderungen der unterschiedlichsten Investoren erfüllt. Darüber hinaus registrieren wir angesichts des limitierten Angebots an risikoarmen Core-Produkten zunehmend Investments mit Value-Add-Charakter sowie eine stärkere Orientierung auf B-Städte bzw. Regionalzentren.“

Mit einem Umsatz von 2,67 Milliarden Euro übertrafen die Investitionen in Shopping-Center das Gesamtergebnis im vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 20 Prozent. Zusätzlich zum Verkauf eines 50 Prozent-Anteils am CentrO an einen kanadischen Pensionsfonds trugen hierzu im Wesentlichen die Einzeltransaktionen der Fondsvehikel der Real I.S. AG sowie der Union Investment und ECE als auch die Portfoliotransaktion der israelischen Brack Capital Properties bei.

Das Transaktionsvolumen von Fachmärkten und Fachmarktzentren stieg im Vorjahresvergleich überproportional an. In den ersten sechs Monaten 2011 wurden in diesem Einzelhandelsimmobiliensegment 1,76 Milliarden Euro investiert – ein Plus von 146 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In Ermangelung eines adäquaten Angebots an Shopping-Centern und einer anhaltend attraktiven Renditerelation der Fachmarktzentren akquirieren nationale wie internationale institutionelle Investoren verstärkt so genannte hybride Shopping-Center.

Poppinga: „Hybride Shopping-Center vereinen den fachmarkttypischen, preisorientierten Mietermix mit dem Ambiente und der Aufenthaltsqualität eines modernen Shopping-Centers mit innenliegender Mall auf ideale Weise, die zunehmend von Investoren nachgefragt wird. Damit etabliert sich dieses neue Anlageprodukt zwischen dem in seiner baulichen Konzeption eher einfach gehaltenen Fachmarktzentrum der ersten Generation und dem großvolumigen, modernen Shopping-Center. Aufgrund der restriktiven Genehmigungspraxis für großflächigen Einzelhandel in deutschen Innenstädten ergeben sich hierbei gerade für ältere Bestandsobjekte große Revitalisierungspotenziale, die von Projektentwicklern und Investoren zunehmend gehoben werden.“

Infolge des Verkaufs eines Metro Cash & Carry-Portfolios – die größte Transaktion im ersten Halbjahr 2011 überhaupt – sowie weiteren Paketverkäufen vor allem von Fachmärkten, aber auch einiger Einkaufszentren, wurde für diese Transaktionsform mit 1,87 Milliarden Euro in etwa das Vorjahresergebnis erreicht. Die Portfolioquote am gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumen nach den ersten beiden Quartalen betrug damit 30 Prozent.

Die nachhaltige Marktbelebung des Investmentmarkts setzte sich auch bei den Geschäftshäusern in den etablierten Innenstadtlagen fort. Der Anstieg des Transaktionsvolumens um 140 Prozent auf rund 1,65 Milliarden Euro fiel jedoch geringer aus als im großflächigen Segment, da innerhalb der 1A-Einzelhandelsimmobilien großvolumige (Portfolio-)Transaktionen weniger häufig getätigt wurden.

Aktivste Investorengruppe waren auf Käuferseite Asset- und Fondsmanger, auf die ein Drittel des Investitionsvolumens entfiel. Mit über zwei Milliarden Euro investierte diese Anlegergruppe 200 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Durch den Erwerb einiger Shopping-Center und Geschäftshäuser in innerstädtischen Top-Lagen – u. a. durch die Union Investment, den pan-europäischen Shoppingcenter-Fonds der ECE oder durch die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft – summierte sich der Anteil der Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds am retailspezifischen Investmentvolumen auf 27 Prozent. Mit 12 bzw. 9 Prozent folgen eigenkapitalstarke Privatinvestoren bzw. Geschlossene Fondsvehikel auf den Plätzen drei und vier.

Bemerkenswert hierbei ist, dass vor dem Hintergrund steigender Inflationsraten zunehmend privates Geld in einzelhandelsgenutzte Sachanlagen fließt – entweder über Direktinvestments oder indirekt über die Beteiligung an einem Geschlossenen Fonds.

Die rege Investitionsdynamik und der weiterhin hohe Anlagedruck auf Seiten institutioneller Investoren sorgten für weiter sinkende Renditen. Insbesondere für großflächige Einzelhandelsimmobilien, d.h. Shopping-Center und Fachmarktzentren, fielen die Nettoanfangsrenditen im zweiten Quartal deutlich. Gegenüber dem Vorquartal reduzierten sich die Spitzenrenditen für Shopping-Center an A-Standorten um 0,15 Prozentpunkte auf 5,10 Prozent. Die Rendite für vergleichbare Produkte in B-Standorten gab um weitere 0,1 Prozentpunkte auf aktuell 5,60 Prozent nach. Auch bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehenden Fachmärkten und Supermärkten liegen die Spitzenrenditen mit aktuell 6,00 bzw. 7,00 Prozent jeweils 0,25 Prozentpunkte unter dem Vorquartal.

In den deutschen Investmentzentren konnten für erstklassige Geschäftshäusern in den 1A-Lagen zur Jahresmitte 2011 Nettoanfangsrenditen zwischen 4,50 Prozent (München, Hamburg) und 4,85 Prozent (Köln) erzielt werden. Die stabile Nachfrage nach diesem Immobilientyp sorgte dafür, dass sich seit Beginn der Finanzmarktkrise im dritten Quartal 2007 der Renditeabstand zwischen den sechs Einzelhandelshochburgen von 75 auf aktuell 35 Basispunkte verringerte.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: “Die rege Investitionsdynamik wird auch in der zweiten Jahreshälfte 2011 anhalten. Wir erwarten im weiteren Jahresverlauf neben den sich anbahnenden großvolumigen Shopping-Center-Transaktionen auch eine Zunahme an Verkäufen aus Insolvenzmassen, wie zuletzt der Verkauf der Neumarkt Galerie in Köln. Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem Gesamtumsatz zwischen 10 und 12 Milliarden Euro und damit auf dem Niveau von 2007.“


Weitere Informationen zu CB Richard Ellis:
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2010 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 31.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CB Richard Ellis Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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Grafiken zu Pressemitteilung 08.07.2011