Flächenumsätze in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München unter Wert des Jahres 2007; Spitzenmiete in Frankfurt bei 38,00 Euro

Nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) sind die Büroimmobilienmärkte des vierten Quartals 2008 und des Gesamtjahres unter dem Einfluss der Finanzmarktkrise auf den realwirtschaftlichen Sektor in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München durch sinkende Flächenumsätze gekennzeichnet.

Infolge der globalen Krise zeigt sich der Vermietungsmarkt in der Mainmetropole Frankfurt im Jahresvergleich deutlich schwächer. Die abwartende Haltung, insbesondere im Banken- und Beratungssektor, sorgten für ein gebremstes Jahresendgeschäft. Mit einem Büroflächenumsatz von 474.300 Quadratmetern Ende des Jahres 2008 wurde in Frankfurt am Main der entsprechende Vorjahreswert um 19,8 Prozent unterschritten. Lässt man die Ausnahmejahre im langjährigen Vergleich außen vor, ist der Jahresumsatz 2008 trotz eines geringen Eigennutzeranteils durchaus solide. Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in der Mainmetropole: „Die Stimmung im Markt ist jedoch gedrückter als nötig. Viele Unternehmen fürchten, dass es ihnen morgen schlechter gehen könnte und schieben Anmietungsentscheidungen auf. Dennoch erwarten wir – vor allem aufgrund von Umstrukturierungsprozessen in den Unternehmen – Bewegung im Markt, die sich besonders auf dezentrale Lagen und qualitativ hochwertige Büroflächen im mittleren Preissegment konzentrieren wird. Daneben registrieren wir verstärkt Kundenanfragen, die nach ökonomisch und ökologisch optimierten Alternativen zu ihren Bestandsflächen suchen.“ Mit 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat ist die erzielbare Spitzenmiete, die im Teilmarkt „Bankenlage“ erzielt wird, leicht rückläufig. Der Leerstand ist Ende des Jahres 2008 gegenüber dem entsprechenden Vorjahrszeitraum mit einer Rate von 10,8 Prozent (ohne Untervermietungsflächen) nahezu unverändert. Aufgrund einer zu erwartenden hohen spekulativen Fertigstellung von Büroflächen in 2009 und 2010 ist jedoch bei zurückhaltender Nachfrage mit einem Anstieg des Leerstands zu rechnen. Ape: „Das Jahr 2009 wird angesichts der rezessiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen ein Jahr der Herausforderung.“

Der Büroflächenumsatz in der Hansestadt Hamburg sank im Jahr 2008 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahr um 7,3 Prozent auf 545.600 Quadratmeter. Dieses Ergebnis liegt aber weiterhin um 22,4 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt der Jahre 2003-2007. Der Leerstand sank im vierten Quartal um 2,4 Prozent und beträgt 949.900 Quadratmeter, was einer Rate von 7,4 Prozent entspricht. Die Spitzenmiete liegt seit über einem Jahr stabil bei 24,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Heiko Fischer, Vermietungschef von CB Richard Ellis in der Hansestadt: „Im rückläufigen Neuanfragevolumen und den anwachsenden Untervermietungsflächen zeichnet sich ein Übergreifen der wirtschaftlichen Rezession auf den Bürovermietungsmarkt bereits ab. Bei einem weiteren rezessionsbedingten Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen erwarten wir aufgrund des in 2009 hohen spekulativen Fertigstellungsvolumens ein Ansteigen des Büroflächenleerstandes. Citynahe Teilmärkte mit preisgünstigen Flächenangeboten, durch die Unternehmen mit Restrukturierungsbedarf Kosteneinsparungen realisieren können, könnten vom aktuellen wirtschaftlichen Umfeld profitieren.“

Von der zunehmenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als Folge der Finanzkrise bleibt auch die bayerische Landeshauptstadt München nicht verschont. Dies betrifft auch den lokalen Markt für Büroimmobilien, an dem sich nach zwei extrem erfolgreichen Jahren eine leichte Abschwächung abzeichnet. In München fiel der registrierte Büroflächenumsatz im Jahr 2008 mit 777.800 Quadratmeter um 6,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. München bleibt damit die umsatzstärkste Stadt in Deutschland und auch der Rückgang des Umsatzes fällt im bundesdeutschen Vergleich am geringsten aus. Die erzielbare Spitzenmiete verhält sich mit 31,50 Euro pro Quadratmeter monatlich weiterhin konstant. Basierend auf den anhaltend hohen Umsatzzahlen und dem mäßigen spekulativen Fertigstellungsvolumen liegt die Leerstandsquote in München weiterhin bei vergleichsweise geringen 6,9 Prozent. Für das Jahr 2009 rechnet CBRE mit einem Rückgang des Büroflächenumsatzes von 15 Prozent. Rainer Knapek, Chef des Münchener CBRE-Vermietungsteams: „Der Blick in die Zukunft hat sich zwar etwas eingetrübt, mit einer abrupten Verschlechterung der Situation muss in München aber nicht gerechnet werden. Wie die vor kurzem getätigte Vermietung im „Kustermann-Park“ mit über 17.800 Quadratmeter Bürofläche zeigt, ist München auch in wirtschaftlich schwächeren Zeiten ein enorm gefragter Bürostandort.“

Der Berliner Büromarkt wies im Gesamtjahr 2008 einen Umsatz von rund 462.500 Quadratmetern Bürofläche auf, dieser sank damit im Vergleich zum Vorjahr 2007 um 13,6 Prozent. Der Leerstand stieg leicht um 0,1 Prozentpunkte auf eine Quote von 9,4 Prozent. Die Spitzenmiete blieb gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bei 22,00 Euro pro Quadratmeter monatlich konstant. Der Büroflächenleerstand stieg aufgrund von spekulativen Fertigstellungen im vierten Quartal 2008, wie z.B. des Humboldt-Carrés, auf rund 1.652.500 Quadratmeter an. Aufgrund des derzeit geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens von rund 33.000 Quadratmeter ist für dieses Jahr mit keinem signifikanten Ansteigen des Büroflächenleerstands zu rechnen. Matthias Hauff, Head of Agency von CBRE in der Hauptstadt: „Im rückläufigen Neuanfragevolumen der zweiten Jahreshälfte 2008 spiegelt sich die abwartende Haltung der Berliner Unternehmen im Zuge der wirtschaftlichen Rezession wider. In den vergangen Jahren konnte der Berliner Büroflächenumsatz noch von der erheblichen Mietpreisdifferenz zwischen den auslaufenden 10jährigen Mietverträgen, die Ende der 90er Jahre abgeschlossen wurden, und dem gegenwärtig niedrigeren Mietpreisniveau profitieren. Dieser Effekt schwächt sich nun zusehends ab bzw. dreht sich sogar um. Wir erwarten für 2009 eine Verminderung der Umzugsbereitschaft von Unternehmen, da nun vorwiegend die zu eher niedrigen Mietpreisen abgeschlossenen Mietverträge aus den Jahren der letzten Schwächephase auslaufen.“


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CB Richard Ellis (CBRE) ist mit über 29.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit das größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Als Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien ist CBRE in Deutschland mit den Schwerpunkten Investment, Agency, Valuation, Global Corporate Services, Research, Retail, Real Estate Management sowie Public Advisory Services beratend tätig. CBRE wird von BusinessWeek zu den 50 „Best in Class Companies“ weltweit gezählt. Hauptsitz des börsennotierten Unternehmens (NYSE:CBG) ist Los Angeles, USA. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


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