• Flächenumsatz von 409.400 Quadratmetern im Marktgebiet rund sieben Prozent unter Vorjahresniveau
• Leerstandsrate mit 8,3 Prozent auf neuem Tiefstand
• Durchschnittsmiete steigt um fünf Prozent auf 14,59 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Das vergangene Jahr bescherte dem Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (inkl. Erkrath, Ratingen, Neuss und Hilden) ein sehr solides Marktgeschehen. Das Jahresendquartal wies mit 91.100 Quadratmetern einen geringeren Flächenumsatz auf als die drei vorhergehenden Jahresviertel. Damit ist das Gesamtjahresergebnis mit rund 409.400 Quadratmetern im Vorjahresvergleich um rund sieben Prozent rückläufig. Dennoch liegt das Gesamtergebnis gut zehn Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt und stellt damit das viertbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2003 dar. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Im Stadtgebiet Düsseldorf fiel der Rückgang mit 6,5 Prozent auf 365.100 Quadratmeter Umsatz wie üblich moderater aus als im Umland (minus elf Prozent auf 44.300 Quadratmeter). Die umsatzstärksten Branchen waren Sonstige Dienstleistungen, unter denen die Großanmietungen durch Uniper und StepStone jeweils im Teilmarkt Düsseldorf Hafen zu fassen sind, sowie der Handelssektor. An dritter Stelle folgten Beratungsunternehmen. Insgesamt entfielen gut 37 Prozent des Gesamtumsatzes auf diese drei Branchen. Mit den Abschlüssen durch Uniper und die Unfallkasse NRW gab es lediglich zwei Transaktionen im Größenbereich von mehr als 10.000 Quadratmetern. 2015 gab es noch sechs Deals in diesem Segment. Traditionell basiert der Düsseldorfer Büromarkt auf zahlreichen Abschlüssen im kleineren und mittelgroßen Segment und zeigte sich daher auch in Zeiten geringerer Umsätze als sehr beständig und solide. Die Nachfrage, insbesondere nach hochwertigen Flächen in zentraler Lage, ist jedoch ungebrochen hoch.

Durchschnittsmieten steigen im Stadtgebiet um acht Prozent im Vergleich zum Jahresende 2015
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete verblieb wie auch im Vorquartal bei 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (zwei Prozent über dem Vorjahreswert). Auch in den kommenden Monaten ist keine Veränderung der erzielbaren Spitzenmiete zu erwarten, da keine Flächen zu entsprechenden Mietpreisen zeitnah auf den Markt kommen. „Die aktuell verfügbaren Topflächen befinden sich in der Projektentwicklung Kö-Quartier in Düsseldorfs CBD“, so Breuer. Durch entsprechende Abschlüsse, wie beispielsweise die Anmietung der Verlagsgruppe Handelsblatt in einem Neubau, war in der City-Nord ein Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete auf 16,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu verzeichnen.

Die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte mit einem Plus von fünf Prozent gegenüber dem Jahresende 2015 einen noch deutlicheren Anstieg auf aktuell 14,59 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Marktgebiet. Im Stadtgebiet Düsseldorf, wo sich im Innenstadtbereich die teureren Flächen befinden, lag der Wert bei 15,11 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Generell zeigt sich auch hier die Präferenz der Mieter, in neue beziehungsweise neuwertige Flächen mit entsprechend höheren Mietpreisen zu ziehen.

Pipeline trocknet langsam aus – Leerstandsrate geht weiter zurück
In den kommenden Jahren werden nur wenige der stark nachgefragten neuen oder kernsanierten Büroflächen auf den Düsseldorfer Markt kommen. Für das Jahr 2017 sind nach derzeitigem Kenntnisstand lediglich rund 113.000 Quadratmeter neue beziehungsweise neuwertige Fläche projektiert, wovon lediglich ein Drittel noch verfügbar ist. Auch für 2018 sieht es ähnlich aus. Im soeben abgeschlossenen Jahr wurden gerade einmal 61.100 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt; nur ein Bruchteil davon war bei Fertigstellung noch verfügbar. Dementsprechend – und in Verbindung mit dem anhaltend starken Trend zur Umnutzung alter Bürohäuser zu Hotels und vor allem Wohnen sowie Abrisse/Sanierungen, die für die Dauer der Bauzeit nicht zum Bestand gerechnet werden – ging der Anteil leerstehender Bürofläche weiter zurück. Nunmehr liegt die Leerstandsrate im Marktgebiet bei 8,3 Prozent – der niedrigste Wert seit 2003. Nur auf das Stadtgebiet bezogen lag der Wert zum Jahresende 2016 bei gerade einmal 7,5 Prozent.

Ausblick: Mietpreise werden sich 2017 weiter erhöhen„Insgesamt liegt ein gutes Jahr hinter dem Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf und seinem Umland. Für das gerade angebrochene Jahr 2017 stehen die Zeichen ebenfalls positiv: Zum Jahresauftakt werden größere Abschlüsse, die sich aus dem vierten Quartal 2016 ins neue Jahr verschoben haben, erwartet. Die Anzahl der Bürobeschäftigten dürfte 2017 um 1,4 Prozent weiter zulegen, nachdem bereits 2016 ein Zuwachs von 1,5 Prozent zu verzeichnen war. Insofern rechnen wir mit einem Flächenumsatz um die 400.000 Quadratmeter und damit mit einem Ergebnis deutlich oberhalb des zehnjährigen Durchschnittswertes“, sagt Breuer.

„Die Mietpreise für neuwertige Flächen dürften sich auf breiter Front weiter erhöhen, wobei die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete durch das mangelnde Angebot an entsprechenden Flächen in Toplage, für die deutlich höhere Preise aufgerufen werden könnten, limitiert wird. Mittelfristig rechnen wir auf Basis unserer 5-Jahresprognose mit einem moderaten Mietwachstum von annualisierten 1,7 Prozent. Angesichts des – nach derzeitigem Kenntnisstand – sehr geringen Fertigstellungsvolumens für 2017 kann auch zunächst von einer weiteren Verringerung des Leerstands ausgegangen werden. Hintergrund sind hier vor allem das geringe spekulative Volumen sowie der anhaltende Trend zu Umnutzungen alter, nicht mehr marktgängiger Bürogebäude insbesondere zu Wohn- oder Hotelnutzungen“, sagt Linsin. Ab dem Jahr 2018 werden jedoch auch großvolumige Flächen freigezogen, deren aktuelle Mieter – beispielsweise L’Oréal oder Trivago – dann in Neubauten ziehen.

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com