01
April
2011
|
00:00
Europe/Amsterdam

Büromarktdaten 1. Quartal 2011

Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) veröffentlicht die Büromarktdaten für das erste Quartal des Jahres 2011.

In Berlin summierte sich der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2011 auf 131.800 Quadratmeter. Im Jahresvergleich bedeutet dies eine Steigerung um 21 Prozent. Es war zudem der umsatzstärkste Jahresauftakt seit 2002. Die Anmietung von 26.000 Quadratmetern durch die Mercedes-Benz Vertriebszentrale auf dem Anschutz Areal hatte ebenso wesentlichen Einfluss auf die positive Entwicklung wie das Umsatzvolumen im Größensegment von 500 bis unter 1.000 Quadratmetern. Dort konnte das Vorjahresergebnis sogar um 41 Prozent gesteigert werden.

Die positive Dynamik auf dem Berliner Vermietungsmarkt und die maßvolle Realisierung der Büroflächenpipeline führen zu Mietpreissteigerungen. Die anhaltende Verknappung an qualitativ höchstwertigen Büroflächen trägt zu einem Anstieg der Spitzenmiete um 10 Prozent auf 22,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat bei. Zugleich stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Jahresvergleich um 15 Prozent auf 12,72 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. „Das derzeitige Niveau der Spitzenmiete wird sich aller Voraussicht nach in den kommenden Quartalen weiter verfestigen. Wichtig für diese Dynamik ist, dass auch künftig auf der Angebotsseite entsprechende Produkte dem Markt zur Verfügung stehen,“ so die Einschätzung von Matthias Hauff, Head of Agency Berlin. „Weil spekulative Fertigstellungen weiterhin eher die Ausnahme bleiben, wird sich der Markt für absolute Topflächen überschaubar darstellen“, kommentiert Hauff weiter.

Der Berliner Büroflächenleerstand verringerte sich zum Ende des ersten Quartals um ein Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 1,70 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote reduzierte sich im gleichen Zeitraum um 0,2 Prozentpunkte auf aktuell 9,6 Prozent. Zur Leerstandreduzierung trugen in den vergangenen drei Monaten auch Flächenerweiterungen von Unternehmen bei. Diese Erweiterungen waren aber in einigen Fällen nicht mehr innerhalb der Bestandsobjekte realisierbar, was somit ebenso auf die deutlich gesteigerten Umsätze Einfluss hatte.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2011 wurden im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) rund 82.400 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum hat sich das Umsatzergebnis somit halbiert. Wird der das erste Quartal 2010 stark dominierende Vodafone-Deal heraus gerechnet, ergibt sich jedoch eine leichte Steigerung des Umsatzes um knapp 3,4 Prozent. Gegenüber dem ersten Quartal des Krisenjahres 2009 betrug die Steigerung sogar über 42 Prozent. Das Umland hatte im ersten Quartal 2011 mit rund einem Fünftel einen relativ hohen Anteil am Umsatzergebnis, maßgeblich bedingt durch die großvolumige Anmietung durch LG Electronics in Ratingen. Insgesamt setzt sich der Trend zu eher kleinvolumigen Anmietungen auch in diesem Jahr weiter fort. Beinahe 70 Prozent der in den vergangenen drei Monaten registrierten Abschlüsse wurden über Flächen, die kleiner als 500 Quadratmeter sind, getätigt.

Die erzielbare Spitzenmiete liegt weiterhin bei 23,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Verglichen mit dem Vorjahr entspricht dies einer Erhöhung um 0,50 Euro bzw. 2,2 Prozent. Erzielbar ist die Spitzenmiete weiterhin in den Teilmärkten City und Bankenviertel. Durch die konstant hohe Nachfrage bei gleichzeitig limitiertem Angebot besonders in diesen beiden Teilmärkten ist jedoch kurz- bis mittelfristig mit einer Erhöhung dieses Wertes zu rechnen.

Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet stieg im neuen Jahr leicht an und liegt aktuell bei 10,5 Prozent des Bestandes bzw. absolut 993.800 Quadratmetern. Gegenüber den Ergebnissen von März 2010 erhöhte sich die Leerstandsrate im Marktgebiet um 10 Basispunkte. Zusätzlich zu den leerstehenden Flächen werden rund 59.100 Quadratmeter Bürofläche zur Untervermietung angeboten.

„Dass sämtliche Vorjahresvergleiche im Jahr 2011 auf den ersten Blick negativ ausfallen, war durch den Abschluss seitens Vodafone bereits vor zwölf Monaten abzusehen. Absolut betrachtet ist durchaus eine gute Dynamik im Markt erkennbar, die sich hoffentlich weiter fortsetzen wird. So erwarten wir in naher Zukunft mehrere Vertragsabschlüsse über jeweils mehr als 5.000 Quadratmeter Bürofläche, zusätzlich zu den zahlreichen kleineren Anmietungen“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.

Der Büromarkt in Frankfurt am Main präsentierte sich zum Beginn des Jahres 2011 positiver als im Vorjahr. Im ersten Quartal 2011 konnte mit 80.400 Quadratmetern Bürofläche das Umsatzvolumen des Vorjahresquartals um nahezu 38 Prozent (Q1 2010: 58.300 Quadratmeter) übertroffen werden. Angesichts der Tatsache, dass einerseits der zum Jahresauftakt erzielte Büroflächenumsatz aus der reinen Vermietungsleistung exklusiver Eigennutzer-Transaktionen bestand und andererseits überdurchschnittlich große Transaktionen von über 20.000 Quadratmetern ausblieben, kann das Quartalsergebnis als überaus positiv gesehen werden. Die größte Anmietung im bisherigen Jahr 2011 wurde im Teilmarkt Flughafen registriert. Das Logistikunternehmen DB Schenker wählte den Frankfurter Gateway Gardens als neuen Standort und mietete 11.800 Quadratmeter im Projekt Alpha Rotex an.

Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt, zur aktuellen Marktentwicklung: „Die Marktaktivität am Frankfurter Büromarkt entwickelt sich derzeit unter positiven Vorzeichen. Aufgrund der gegenwärtig zu beobachtenden konjunkturellen Belebung ist eine gute Nachfrage an Büroflächen zu verzeichnen. Insbesondere ist eine robuste Nachfrage im Topsegment vorhanden.“

Die Spitzenmiete für Frankfurt stabilisiert sich weiterhin bei 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und wird in Topobjekten in sehr guter Lage erzielt. Nachdem der Büroflächenleerstand über mehrere Quartale gestiegen ist, war im ersten Quartal eine Trendwende erkennbar, was sich in einer leicht gesunkenen Leerstandsquote widerspiegelt. Die aktuelle Leerstandsquote liegt bei 17,4 Prozent und ist im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozentpunkte gesunken.

Das Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal liegt bei knapp über 50.000 Quadratmeter und besteht zum Großteil aus den Flächen, die noch nicht vermietet wurden.

Mit einem Büroflächenumsatz von 104.200 Quadratmetern begann auch in Hamburg das Jahr 2011 mit einem soliden Ergebnis. Dies bedeutet im Vorjahresvergleich ein leichtes Umsatzwachstum von rund einem Prozent. Das Gros des Umsatzes wurde im Größensegment zwischen 500 bis unter 1.000 Quadratmeter erzielt. Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter blieben in diesem Quartal noch aus.

Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: „Erfreulich ist, dass auch ohne großvolumige Vermietungen oder Eigennutzungen wieder Quartalsumsätze über 100.000 Quadratmeter möglich sind. Dies spricht ganz klar für einen nachhaltigen Aufschwung am Hamburger Büromarkt.“

Die klassischen innerstädtischen Bürolagen sind weiterhin die klaren Zugpferde der Vermietungsleistung.

Mit einem Anteil am Gesamtumsatz von 26 Prozent lag wie in den vorangegangenen Quartalen erneut die Hamburger City in der Gunst der Mieter auf dem ersten Platz. Aber auch die City-Süd verzeichnete mit einem Anteil von rund 19 Prozent einen beachtlichen Jahresauftakt. Aufgrund des größten Abschlusses des ersten Quartals, der Anmietung einer deutschen Großbank über rund 6.000 Quadratmeter im Hanseatrium im Teilmarkt City-Süd, stellten Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatzanteil von 10 Prozent die umsatzstärkste Branche.

Hinsichtlich der Leerstandsentwicklung hat sich mit einem aktuellen Volumen freistehender Flächen von 1,13 Millionen Quadratmetern die schon zum Jahresende 2010 angedeutete Trendwende nun endgültig bestätigt. Da vier von fünf Quadratmeter Bürofläche im Bestand vermietet sowie kaum spekulative Flächen fertig gestellt wurden, reduzierte sich die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorquartal deutlich um 40 Basispunkte auf 8,6 Prozent. Bis zum Jahresende sehen wir eine Absenkung der Leerstandsquote in Richtung der 8,0 Prozent-Marke als realistisch an. Fischer: „Durch den rückläufigen Leerstand wird ab dem zweiten Halbjahr auch ein Anstieg des mit 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat bisweilen stabilen Spitzenmietniveaus wieder realistisch.“

Der Münchner Bürovermietungsmarkt ist mit einem erfolgreichen ersten Quartal in das Jahr 2011 gestartet. So verzeichnete der Vermietungsumsatz gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres einen Anstieg um beachtliche 12 Prozent und summierte sich zum Quartalsende auf ein Gesamtvolumen von rund 154.100 Quadratmeter. Eigennutzer hatten dabei einen Anteil von rund acht Prozent.

Rainer Knapek, Head of Agency München zum Marktgeschehen im vergangenen Quartal: „Seit Ende letzten Jahres zeichnet sich eine deutliche Belebung im Markt ab, die auch in der Nachfrage spürbar ist. Vor allem kurz- bis mittelfristige Anfragen haben zugenommen, wir schließen hieraus, dass Anmietungsentscheidungen künftig wieder in kürzeren Zeiträumen erfolgen. Diese Entwicklung spiegelt sich bereits im aktuellen Vermietungsergebnis wider.“

Das Volumen an Neufertigstellungen bewegte sich im ersten Quartal mit rund 26.800 Quadratmetern auf einem vergleichsweise niedrigem Niveau, dennoch erhöhte sich der Büroleerstand in München im Jahresvergleich um rund zwölf Prozent. Verantwortlich dafür waren in erster Linie die noch erheblichen spekulativen Fertigstellungen im vergangenen Jahr. Zum aktuellen Auswertungszeitpunkt waren rund 1,86 Millionen Quadratmeter Bürofläche unvermietet, dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,0 Prozent (Q1 2010: 8,1 Prozent).

Die Situation in der Innenstadt gestaltet sich anders. Hier führte das knappe Angebot an Top-Büroflächen bei gleichzeitig gestiegener Nachfrage in diesem Marktsegment zu einem Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete von rund zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zum Quartalsende schloss sie auf einem Niveau von 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat ab und erhöhte sich damit erstmals wieder seit Jahresbeginn 2010.

Knapek: „Mietinteressenten erkennen zunehmend, dass die Mietpreise für Büroflächen in München den Boden erreicht haben. Die zum Jahreswechsel leicht gestiegene Spitzenmiete wird sich im Jahresverlauf weiter erhöhen. Hochkarätige Büroflächen in den Top-Innenstadtlagen sind wieder stark nachgefragt, wohingegen veraltete Flächen in peripheren Lagen auch zu günstigen Konditionen kaum vermietbar sind.“



Office Markets Germany, 2011 Q1
Office Markets Germany, 2011 Q1



Ansprechpartner dieser Pressemitteilung
Ansprechpartner dieser Pressemitteilung