München,
07
Januar
2016
|
14:49
Europe/Amsterdam

Büromarkt München mit höchstem Jahresumsatz seit 2011

  • Flächenumsatz 2015 bei 758.700 Quadratmetern

  • Spitzenmiete bei historischem Topwert von 34,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat

  • Leerstandsrate mit 4,9 Prozent erstmalig seit 2002 wieder unterhalb der Fünf-Prozent-Marke

 

München schließt mit einem Jahresflächenumsatz von insgesamt 758.700 Quadratmetern Bürofläche, was dem höchsten Jahresumsatz in der Isarmetropole seit 2011 entspricht. Beflügelt wurde dieses Ergebnis auch durch das umsatzstärkste Jahresendquartal seit vier Jahren. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Gleichzeitig wurde damit das Vorjahresniveau um rund ein Fünftel übertroffen.

Rainer Knapek, Head of Agency München
Das Jahresresümee 2015 für den Münchner Bürovermietungsmarkt fällt extrem positiv aus.
Rainer Knapek, Head of Agency München

Die reine Vermietungsleistung erhöhte sich im Vorjahresvergleich um sieben Prozent, auch den Eigennutzerabschlüssen kam im vergangenen Jahr im Marktgeschehen eine hohe Bedeutung zu. Diese waren mit insgesamt über 100.000 Quadratmetern für rund 13 Prozent des Jahresumsatzes verantwortlich.

Zahl der Großabschlüsse erhöht sich signifikant
Für das starke Umsatzergebnis waren insbesondere die vielen getätigten Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter mitentscheidend, deren Anzahl sich im Vergleich zum Vorjahr signifikant um mehr als zwei Drittel erhöhte. Insgesamt machten diese, darunter acht Abschlüsse oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke, 29 Prozent des Gesamtumsatzes im Jahr 2015 aus. Hierzu zählten beispielsweise zwei Eigennutzungen der öffentlichen Hand aus dem vierten Quartal. Zum einen handelt es sich um das neue Strafjustizzentrum in der Dachauer Straße, zum anderen um den ersten Bauabschnitt des Steuercampus an der Deroystraße. Für beide Gebäude, die zusammen mehr als 50.000 Quadratmeter Bürofläche umfassen, erfolgte im vergangenen Quartal der Baubeginn. Zu den größten Vermietungen des Jahres zählte beispielsweise die Anmietung der Stadt München von mehr als 10.000 Quadratmetern Bürofläche im Objekt Capitellum in der Landsberger Straße sowie die kurz vor Jahresende abgeschlossene Anmietung von IBM in den Highlight Towers / Parkstadt Schwabing.

Innenstadt Nord-West mit höchstem Anteil des Jahresumsatzes
Im Teilmarktvergleich entfiel der höchste Anteil des Jahresumsatzes von knapp 19 Prozent (140.500 Quadratmeter) auf die Innenstadt Nord-West, gefolgt vom Stadtgebiet Nord-Ost mit 14 Prozent (103.300 Quadratmeter) und der Innenstadt Süd-Ost mit zwölf Prozent (89.200 Quadratmeter). Die Umsatzverteilung nach Branchen führten IT-Unternehmen mit 16 Prozent (121.700 Quadratmeter) des Gesamtumsatzes an, vor dem öffentlichen Sektor mit 13 Prozent (98.300 Quadratmeter) sowie dem Bereich Industrie und Bau mit elf Prozent (86.000 Quadratmeter).

Spitzenmiete liegt bei 34,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Rainer Knapek, Head of Agency München
Die Mietpreise für Büroflächen in München setzten unter dem Druck der hohen Nachfrage auch im vergangenen Jahr ihren Aufwärtstrend fort.
Rainer Knapek, Head of Agency München

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete markierte ein Vorjahresplus von drei Prozent auf den historischen Topwert von 34,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte zum Jahresende mit 16,42 Euro pro Quadratmeter pro Monat ein neues Rekordniveau und übertraf den Vorjahreswert um acht Prozent. Innerhalb der Münchner Stadtgrenzen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete nur leicht auf 17,54 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Münchner Umland hingegen wurde ein Plus von sechs Prozent auf 10,79 Euro pro Quadratmeter pro Monat erzielt.

Leerstand baut sich weiter ab
Unter dem Einfluss des dynamischen Vermietungsmarktes mit hoher Nettoabsorption, wenig spekulativen Fertigstellungen sowie des anhaltenden Trends der Konversion obsoleter, meist unvermieteter Büroflächen in andere Nutzungsarten, wie beispielsweise Wohnungen, Hotels oder auch Flüchtlingsunterkünfte, hat sich der Leerstand in München weiter deutlich abgebaut. Im Vergleich zum Vorjahr stehen aktuell rund 28 Prozent weniger Büroflächen im Marktgebiet München leer. Die Leerstandsrate gab dabei um 1,9 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent nach und liegt damit erstmalig seit 2002 wieder unterhalb der Fünf-Prozent-Marke. In Münchens zentralen Bürolagen stehen derzeit nur rund zwei Prozent der Bestandsflächen leer; in den weiteren Innenstadtregionen der Isarmetropole beläuft sich die Leerstandsrate sogar teilweise auf weniger als zwei Prozent. „Dies zeigt, dass vor dem Hintergrund des kaum vorhandenen Flächenangebots nahe dem Stadtzentrum auch die Innenstadtrandlagen verstärkt im Fokus der Mieter stehen“, erklärt Knapek.

Erwartetes Fertigstellungsvolumen für 2016 bei 200.000 Quadratmetern
Für 2016 wird mit knapp 200.000 Quadratmetern ein leicht geringeres Fertigstellungsvolumen erwartet als im vergangenen Jahr. Der spekulative Anteil liegt derzeit noch bei etwa 36 Prozent. Eine Entlastung für den geringen Leerstand ist jedoch unwahrscheinlich, da hochwertige Neubauflächen mit modernstem Ausstattungsstandard von den Unternehmen derzeit besonders stark nachgefragt werden. „Dies gilt insbesondere für die Münchner Top-Bürolagen, wie zum Beispiel den Arnulfpark, die Parkstadt Schwabing oder das Quartier Hirschgarten“, sagt Knapek. „Ebenso gilt es aber auch für Lagen mit hohem Zukunftspotenzial, wie beispielsweise das Werksviertel am Ostbahnhof.“ Im Jahr 2017 ist nach aktuellem Kenntnisstand mit einem ähnlich moderaten Fertigstellungsvolumen zu rechnen wie 2015 und 2016. „Erst ab 2018 ist davon auszugehen, dass die Projektpipeline in München wieder spürbar anzieht“, prognostiziert Knapek.

Ausblick: Dynamischer Vermietungsmarkt und rückläufiger Leerstand
Angesichts bester Wirtschaftsprognosen für die bayerische Landeshauptstadt sowie der Erwartung weiter steigender Bürobeschäftigtenzahlen, spricht derzeit nichts für eine Abschwächung der hohen Nachfrage nach Büroflächen, speziell in den Münchner Toplagen. Dadurch, dass das moderne Flächenangebot auch in naher Zukunft stark limitiert bleibt, wird der Druck auf die Mieten nicht nachlassen und auch im neuen Jahr aller Voraussicht nach zu weiteren Preisanstiegen führen. Gleichzeit lässt das nach wie vor hohe registrierte Neuanfragevolumen auf einen weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt schließen, so dass im Zusammenhang mit der überschaubaren Fertigstellungsprognose ein nach wie vor rückläufiger Büroleerstand in München realistisch erscheint. „Für 2016 ist nach aktueller Einschätzung ein Jahresumsatz im Bereich des Zehn-Jahres-Mittels möglich“, so Knapek. „Ob ein ähnlich hohes Niveau wie 2015 erreicht werden kann, bleibt abzuwarten.“

 

Ansprechpartner:
Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Agency München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE
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