• 515.500 Quadratmeter in den ersten drei Quartalen umgesetzt

• Stärkstes Quartal seit Schlussquartal 2014

• Büroflächenumsatz von rund 650.000 Quadratmeter zum Jahresende erwartet

Nach einem lebhaften dritten Quartal summiert sich der Büroflächenumsatz des laufenden Jahres in München auf insgesamt 515.500 Quadratmeter. Dies entspricht einem satten Plus gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum von rund 23 Prozent. Eigennutzer hatten einen Anteil von knapp acht Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Büromarktreport des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Das dritte Quartal war mit knapp 200.000 Quadratmetern das bislang umsatzstärkste im Jahr 2015 und überstieg den Wert des Vorjahresquartals um knapp 84 Prozent.

Groß- wie kleinflächiges Segment stark nachgefragt
Mehr als ein Fünftel des bis dato erzielten Jahresumsatzes ging auf die 14 getätigten Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter zurück, von denen vier sogar die 10.000 Quadratmeter-Grenze überschritten. Im Vorjahreszeitraum war die Anzahl großvolumiger Einzelabschlüsse lediglich halb so hoch. Gleichwohl wurde auch das kleinflächige Segment unter 1.000 Quadratmeter, auf das knapp 40 Prozent des Gesamtumsatzes entfiel, stark nachgefragt. Zu den größten Transaktionen der vergangenen neun Monate zählte beispielsweise die Anmietung der Stadt München von mehr als 10.000 Quadratmetern Bürofläche in der Landsberger Straße, oder auch die im dritten Quartal in Bau gegangene Eigennutzung eines Unternehmens aus dem Automotive-Bereich im südwestlichen Münchner Umland mit ebenfalls über 10.000 Quadratmetern Bürofläche.

Innenstadt Nord-West ist stärkster Teilmarkt
Hinsichtlich der räumlichen Verteilung des Flächenumsatzes im Münchner Marktgebiet entfiel der Löwenanteil von 83 Prozent auf die Stadt München, hingegen nur 17 Prozent auf das Umland. Im Teilmarktvergleich verbuchte die Innenstadt Nord-West, die zum Beispiel auch den Arnulfpark beinhaltet, mit 14 Prozent den höchsten Umsatzanteil, gefolgt vom Stadtgebiet Nord-Ost (13 Prozent, unter anderem die Parkstadt Schwabing) und der Innenstadt Süd-Ost (zehn Prozent, unter anderem das Werksviertel). Das Flächenangebot in den Toplagen der zentralen Münchner Innenstadt ist nach wie vor stark limitiert.

Spitzenmiete stabil auf höchstem Niveau seit über zehn Jahren
Dennoch blieb die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete seit Jahresbeginn noch stabil auf dem höchsten Niveau seit über zehn Jahren bei 33,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Damit liegt sie aktuell knapp zwei Prozent über dem Vorjahresvergleichswert. Bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg nicht auszuschließen, jedoch gibt es in den Münchner Premiumimmobilien nur noch wenige verfügbare Restflächen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Münchner Marktgebiet lag zum Quartalsende mit 15,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat annähernd auf dem Vorjahresniveau, damit aber knapp neun Prozent über dem Mittel der vergangenen zehn Jahre. „Zur Stabilisierung dieses hohen Niveaus trägt derzeit auch die hohe Nachfrage nach modernen Neubauflächen bei, deren Angebotsmieten in der Regel höher liegen als der lagetypische Durchschnitt“, so Knapek. Das trifft zum Beispiel auf das Werksviertel, das Quartier Hirschgarten, den Arnulfpark oder die Parkstadt Schwabing zu.

Leerstand baut sich auf unter sechs Prozent weiter ab
Auch im dritten Quartal konnte sich der Büroleerstand in München weiterhin deutlich abbauen, so dass zum Quartalsende nur noch 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche, respektive 5,8 Prozent des Münchner Bürobestandes unvermietet waren. Erstmalig seit zwölf Jahren ist die Leerstandsrate in München damit wieder unter die Sechs-Prozent-Marke gesunken. Einen wichtigen Beitrag leisteten dabei zum einen das gute Umsatzergebnis und der starke Expansionskurs vieler Unternehmen. Zum anderen jedoch spielten Umnutzungen eine maßgebliche Rolle, die auch im Rahmen der aktuellen Flüchtlingsdiskussion und der Umwidmung ehemaliger Büroflächen zu Schlafunterkünften (zum Beispiel in der Klausenburger Straße) an Stellenwert hinzugewonnen haben. Auch die Umnutzung nicht mehr marktfähiger Büroimmobilien zu Hotels und Wohngebäuden liegt dank des boomenden Hotel- und Wohnungsmarktes in München derzeit stark im Trend.

Leicht wachsende Neufertigstellungspipeline für 2016 absehbar
Das Neufertigstellungsvolumen (Neubauten und Kernsanierungen) bis Jahresende beläuft sich nach aktuellem Kenntnisstand auf rund 79.300 Quadratmeter, wovon noch gut ein Fünftel der Flächen zur Anmietung zur Verfügung steht. Beinahe fertiggestellt sind beispielsweise das Trikot in der Landsberger Straße oder das Connex am Frankfurter Ring. Für das bevorstehende Jahr umfasst die Projektpipeline in München Büroflächen mit einem Gesamtvolumen von rund 282.500 Quadratmetern, somit wird das Niveau von 2015 voraussichtlich knapp übertroffen. Unter anderem ist 2016 die Fertigstellung des Allianz Deutschland Campus in Unterföhring sowie des Siemens Headquarters am Wittelsbacher Platz absehbar. Der spekulative Anteil an der Gesamtpipeline des nächsten Jahres beträgt aktuell nur noch 39 Prozent. „Da angesichts der vorherrschenden Angebotsknappheit vor allem Großgesuche zunehmend über Projektentwicklungen bedient werden können, kommt speziell diesen Flächen eine hohe Bedeutung am Markt zu“, sagt Knapek. Die Ausweisung neuer Gewerbeflächen zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Zukunft Münchens wird derzeit in der Stadtpolitik ausgiebig diskutiert.

Büroflächenumsatz von rund 650.000 Quadratmeter im Gesamtjahr erwartet
Das vergangene dritte Quartal war nicht nur umsatz-, sondern auch unerwartet anfragestark, so dass am Münchner Vermietungsmarkt mit einem dynamischen Jahresendquartal zu rechnen ist. Voraussichtlich wird damit das Umsatzergebnis des Vorjahres übertroffen. Die bereits zu Jahresbeginn getätigte Prognose von rund 650.000 Quadratmetern ist nach wie vor als realistische Einschätzung zu sehen. „Hinsichtlich der künftigen Mietpreisentwicklung ist in München mittelfristig von einer weiteren leichten Aufwärtsbewegung auszugehen. Bei der erzielbaren Spitzenmiete rechnen wir bis Ende 2017 von einem Plus von bis zu drei Prozent. Gleichzeitig zeichnet sich in der aktuellen Marktentwicklung, basierend auf der überschaubaren spekulativen Fertigstellungspipeline, dem sukzessivem Abbau leer stehender, nicht mehr marktfähiger Büroflächen sowie dem lebhaften Vermietungsmarkt ein weiterhin rückläufiger Büroleerstand in München ab“, sagt Knapek.

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Agency München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com