München,
02
Oktober
2014
|
00:00
Europe/Amsterdam

Büromarkt München - leichter Rückgang beim Flächenumsatz

Durchschnittsmiete steigt um fünf Prozent weiter an // Leerstandsrate sinkt auf 7,0 Prozent


Zwischen Januar und September 2014 wurde am Münchner Bürovermietungsmarkt ein Gesamtumsatz (inklusive Eigennutzungen) von 419.200 Quadratmetern registriert. Im Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Umsatzrückgang von gut drei Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Büromarktbericht von CBRE hervor. „Der Rückgang ist maßgeblich auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen“, sagt Rainer Knapek, Head of Agency München bei CBRE. Zudem reagierten die Unternehmen vor dem Hintergrund einer etwas verlangsamten Konjunkturentwicklung am Vermietungsmarkt zögerlicher als in der Vergangenheit.

Kleinflächige Anmietungen prägen den Markt
Wie bereits im Vorquartal wurde in München auch im vergangenen Jahresviertel kein Großabschluss über 5.000 Quadratmeter getätigt. Dies hatte zur Folge, dass der Flächenumsatz im dritten Quartal mit lediglich 108.300 Quadratmetern auf einem für Münchner Verhältnisse unterdurchschnittlichen Niveau blieb. Kleinflächige Abschlüsse unterhalb der 500 Quadratmeter-Grenze machten beinahe ein Drittel des Quartalsumsatzes aus. Die größte Transaktion der vergangenen drei Monate war die von CBRE begleitete Anmietung von rund 4.300 Quadratmetern Bürofläche in der Nähe des Olympiaparks durch einen asiatischen Automobilkonzern. „Über das eigentliche Umsatzgeschehen hinaus wurden allerdings auch im dritten Quartal zahlreiche großvolumige Bestandsmietverträge in München verlängert“, sagt Knapek. „Diese gehen allerdings nicht in die Umsatzstatistik ein.“

Im bisherigen Jahresverlauf verteilte sich der Umsatz in der Marktregion München zu knapp 80 Prozent auf die bayerische Landeshauptstadt und zu 20 Prozent auf das angrenzende Umland. Umsatzstärkster Teilmarkt war mit anteiligen 14 Prozent die Innenstadt Süd-Ost, was in erster Linie auf zwei Großabschlüsse durch die BayWa und das Bayerische Staatsministerium für Gesundheit und Pflege aus dem ersten Quartal zurückzuführen ist.

Durchschnittsmiete steigt weiter
Als Folge der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in innenstadtnahen Lagen ziehen die Mietpreise in München weiter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete, berechnet aus allen Abschlüssen der vergangenen zwölf Monate, verzeichnete ein Vorjahresplus um gut fünf Prozent auf 15,82 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Dieser Wert liegt knapp zehn Prozent über dem Mittel der vergangenen fünf Jahre und zeigt die Stärke des Münchner Büromarkts“, erklärt Knapek. Bei der nachhaltig erzielbaren Bürospitzenmiete in erstklassig ausgestatteten Gebäuden in Münchens Toplagen gab es weiterhin keine Veränderung. Diese liegt seit Jahresbeginn stabil bei 33,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit drei Prozent über dem Vorjahresniveau. „Für besonders exklusive Flächen in Münchens absoluten Prestigeobjekten gehen die Mieten jedoch über das Niveau der erzielbaren Spitzenmiete hinaus“, sagt Knapek.


Büroflächenleerstand weiter rückläufig
Der Anteil leer stehender Büroflächen (ohne zur Untermiete angebotene Flächen) am Gesamtbestand gab im Vorjahresvergleich geringfügig um 0,1 Prozentpunkte nach und lag zum Ende des dritten Quartals bei 7,0 Prozent. Zu dieser positiven Entwicklung trugen vor allem die hohen Vorvermietungsquoten in Projektentwicklungen, die Umnutzung nicht mehr marktfähiger Büroflächen in andere Nutzungsarten sowie die über weite Strecken soliden Umsatzergebnisse bei. Bis Jahresende ist in München noch die Fertigstellung von rund 67.200 Quadratmetern Neubau- bzw. Sanierungsflächen absehbar. „Davon sind lediglich sieben Prozent bislang noch nicht vermietet und werden somit den Leerstand kaum belasten“, meint Knapek.

Jahresprognose: Bis zu 600.000 Quadratmeter Flächenumsatz
„Unter Berücksichtigung einiger größerer Abschlüsse, die sich vom dritten in das vierte Quartal verzögert haben, rechnen wir damit, dass sich der Umsatz im Jahresschlussquartal im Vergleich zum dritten Quartal noch einmal erhöht“, prognostiziert Knapek. „Somit ist ein Jahresvolumen von 550.000 bis 600.000 Quadratmeter realistisch.“ Darüber hinaus rechnet CBRE auch mit einem Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete bis Jahresende, da Münchens Premium-Büroflächen nach wie vor in besonderem Maße von der hoch liquiden internationalen Mietklientel fokussiert werden.

Ansprechpartner:
Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Agency München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com


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