Büromarkt Hamburg auf Rekordkurs – Nachfrageüberhang am Investmentmarkt
- Flächenumsatz von 464.000 Quadratmetern im bisherigen Jahresverlauf
- Umsatz am Vermietungsmarkt legt um elf Prozent zu
- Leerstandsrate fällt unter 5-Prozent-Marke
- Transaktionsvolumen von 2,12 Milliarden Euro
- Investmentmarkt weiterhin durch Produktmangel gedämpft
- Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien stabil bei 3,25 Prozent – zum Jahresende weitere Kompression erwartet
Die sehr gute Konjunktur am Hamburger Büromarkt setzte sich auch im dritten Quartal 2017 fort. Im Zeitraum Juli bis September wurden 157.400 Quadratmeter Bürofläche angemietet. Im laufenden Jahr summiert sich das Umsatzvolumen damit auf 464.000 Quadratmeter. Zum Ende des dritten Quartals des Vorjahres waren dies noch 416.400 Quadratmeter, sodass das Umsatzvolumen um gute elf Prozent zulegte. Gleichzeitig stellt dies das stärkste Ergebnis innerhalb der ersten neun Monate seit dem Boomjahr 2007 (449.200 Quadratmeter) dar. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt bestätigte den nachhaltigen Aufwärtstrend der vergangenen Jahre. Die guten Fundamentaldaten und das positive Geschäfts- und Investitionsklima in der Metropolregion Hamburg bilden die Grundlage für die rege Nachfrage am Büromarkt der Hansestadt. Vor diesem Hintergrund sollte das Vorjahresergebnis von 552.000 Quadratmetern bis zum Jahresende erneut übertroffen werden – der Hamburger Markt würde sein Umsatzergebnis dann das fünfte Jahr in Folge steigern.
Die steigende Büroflächennachfrage ist neben der günstigen konjunkturellen Lage durch strukturelle Veränderungsprozesse zu erklären: Viele Unternehmen stehen vor den Herausforderungen, die sich aus der fortschreitenden Digitalisierung, des Wettbewerbs um Talente sowie der Optimierung und Umsetzung neuer Arbeitsformen und Bürokonzepte ergeben. Auf den hohen Veränderungsbedarf reagieren inzwischen Büroflächennutzer nahezu aller Branchen und in allen Größensegmenten, was für viel Bewegung am Büroflächenmarkt sorgt.
Drei Großabschlüsse / Diversifizierte Nachfrage
Auch im dritten Quartal konnte ein Großabschluss mit mehr als 10.000 Quadratmetern registriert werden: Der Mietvertragsabschluss über 35.000 Quadratmeter Bürofläche des Verlagshauses Gruner + Jahr in dessen neuer Konzernzentrale in der HafenCity, deren Fertigstellung 2021 erfolgen soll. Gemeinsam mit den Abschlüssen der Universität Hamburg über 19.800 Quadratmeter in der City-Nord im ersten Quartal und dem Baustart der neuen Olympus Zentrale in der City-Süd mit 34.500 Quadratmetern im zweiten Quartal vereinte das Größensegment ab 10.000 Quadratmeter rund 19 Prozent des gesamten Umsatzvolumens in Hamburg auf sich.
Daneben schloss die Techniker Krankenkasse rund 9.200 Quadratmeter in der City-Nord ab und Kühne + Nagel arrondierte das gesamte Neubauprojekt Shipyard (5.800 Quadratmeter) in der HafenCity. Der Coworking-Anbieter WeWork weitete sein Engagement am Hamburger Markt aus: Mit gleich zwei Abschlüssen im dritten Quartal (6.400 Quadratmeter in der Europa Passage sowie weitere 3.200 Quadratmeter im Richard Böse Haus am Gänsemarkt) wird der US-amerikanische Coworking-Anbieter, neben den bereits im ersten Quartal angemieteten Büroflächen im Hanse-Forum (7.700 Quadratmeter), insgesamt drei Standorte in der Hansestadt eröffnen. Auch der Flex-Space-Anbieter Design Offices weitete seine Aktivitäten in Hamburg aus und mietete rund 1.200 Quadratmeter in der Projektentwicklung GØRTTWIETE an.
„Hamburg ist mit seinem wettbewerbsfähigen Tech-Cluster und seinem vielfältigen und internationalen Start-up-Ökosystem ein Wachstumsmarkt für Flex-Space- und Coworking-Anbieter. Für internationale Dienstleister dieser wachsenden Branche ist Hamburg, neben Berlin und München, ein idealer Zugang in den deutschen Markt. Dies verdeutlichen nicht erst die aktuellen Abschlüsse von WeWork“, so Zadeh.
Bedingt durch die Großabschlüsse waren die beiden umsatzstärksten Branchen Industrie und Bau (14 Prozent) und Verlage, Medien, Werbung (ebenfalls 14 Prozent). Daneben zeigte sich der Hamburger Markt erneut äußerst diversifiziert: Beratungsunternehmen folgten mit acht Prozent, sonstige Dienstleistungsunternehmen (darunter Coworking-Anbieter) mit ebenfalls acht Prozent, Aus- und Weiterbildung mit sieben Prozent und öffentliche Dienste mit sechs Prozent. Mit jeweils fünf Prozent am gesamten Umsatzvolumen waren die in Hamburg traditionell starken Branchen Handel sowie Transport/Logistik beteiligt. Auf den TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) entfielen im laufenden Jahr aggregiert rund 23 Prozent.
Nach Teilmärkten setzte sich mit gut einem Fünftel des Flächenumsatzes die City durch, gefolgt von der City-Süd (19 Prozent) sowie der HafenCity (14 Prozent). Aggregiert entfielen auf den CBD (Central Business District; dieser umfasst die Teilmärkte City, Hafen, HafenCity) rund 37 Prozent des Umsatzvolumens.
„Wir haben vor dem Hintergrund des anhaltenden Flächenmangels im CBD zuletzt vor allem zwei Trends beobachten können: Die gut angebundenen Cityrand-Teilmärkte, darunter die City-Süd und die City-Nord, erfreuen sich verstärkter Nachfrage, was auch auf die erhöhten Aktivitäten von Projektentwicklern in diesen Teilmärkten zurückzuführen ist. Zum anderen aber beschäftigen sich Unternehmen mangels Standortalternativen verstärkt mit der Optimierung ihrer Bestandsflächen sowie mit Mietvertragsverlängerungen zur Standortsicherung. Unternehmen des TMT-Sektors, aber auch die Coworker, sind dabei in der Lage, wettbewerbsfähige Mieten bis hin zur Spitzenmiete in Projektentwicklungen zu zahlen und stehen damit im unmittelbaren Wettbewerb mit Rechtsanwaltskanzleien, Finanzdienstleistern und Steuerberatern, die dieses Segment bisher nahezu alleine bedient haben“, sagt Zadeh.
Leerstandsabbau setzt sich fort – City mit Rekordtiefststand
Der Leerstandsabbau setzte sich von Juli bis September wieder mit mehr Dynamik fort. Das Leerstandsvolumen betrug zum Ende des dritten Quartals 666.800 Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahresquartal reduzierte sich das Volumen damit um weitere neun Prozent. Die Leerstandsrate notierte in Folge dessen zum Quartalsende bei 4,9 Prozent – eine Reduktion um 0,5 Prozentpunkte gegenber dem Vorjahresquartal und 0,4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal.
„Diese Marke wird gerade im CBD noch deutlich unterschritten. In der City und im Hafen liegt die Leerstandrate aktuell bei je 3,8 Prozent, was in beiden Teilmärkten einen historischen Tiefstwert darstellt. Auch die HafenCity liegt mit derzeit 4,6 Prozent unter dem Durchschnitt. Gerade im qualitativ hochwertigen Segment deutet sich kurz- bis mittelfristig keine Entschärfung des Angebotsmangels ab. Vielmehr deuten die sehr hohen Vorvermietungsquoten in den aktuellen Projektentwicklungen in der Innenstadt auf den nach wie vor ausgeprägten Nachfrageüberhang hin“, erklärt Zadeh.
Mietpreiswachstum fällt moderat aus
Zum Ende des dritten Quartals notierte die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vorjahresvergleich stellt dies ein Plus von zwei Prozent dar. „Im derzeitigen Marktumfeld ist bis Ende des Jahres mit einem weiteren moderaten Wachstum zu rechnen, insbesondere da diese Marke bereits in einzelnen Abschlüssen in Projektentwicklungen übertroffen wurde“, erläutert Zadeh.
Die gewichtete Durchschnittsmiete überschritt die 15-Euro-Marke und lag zum Quartalsende bei 15,06 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Das leichte Plus von zwei Prozent gegenüber dem zweiten Quartal ist auf Abschlüsse in den CBD-Lagen zurückzuführen. In der City wurden im Schnitt 19,13 Euro pro Quadratmeter pro Monat gezahlt, in der HafenCity sogar 19,55 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die HafenCity verzeichnete damit in den vergangenen 12 Monaten nicht nur einen Zuwachs der Durchschnittsmiete um 13 Prozent, sondern war gleichzeitig im Durchschnitt der teuerste Teilmarkt im abgelaufenen Quartal. Dynamisch entwickelte sich auch die City-Süd, in der die gewichtete Durchschnittsmiete bei 12,86 Euro pro Quadratmeter pro Monat lag und somit um sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegte.
„Das derzeitige Marktumfeld begünstigt die Angebotsseite recht deutlich. Wir beobachten vor diesem Hintergrund eine abnehmende Bereitschaft von Eigentümern, Incentives, etwa in Form mietfreier Zeit oder Ausbaukosten, zu gewähren. Mietpreisanpassungen nach oben sind daher, gerade in den nachgefragten City-Lagen, sehr realistisch“, so Zadeh.
Gedämpfte Dynamik am Investmentmarkt
Am Investmentmarkt Hamburg wurde im dritten Quartal 2017 ein Transaktionsvolumen von 792 Millionen Euro umgesetzt. Das Ergebnis im bisherigen Jahresverlauf summiert sich damit auf 2,12 Milliarden Euro, womit das Ergebnis zum Vorjahreszeitpunkt um 32 Prozent untertroffen wurde.
Wie erwartet fiel die Dynamik des Hamburger Marktes auch im dritten Quartal eher gedämpft aus. Das verringerte Transaktionssvolumen ist unter dem Eindruck des anhaltenden Produktmangels zu verstehen. Die wenigen marktfähigen Produkte, die dem Markt derzeit zugeführt werden, erfreuen sich einer unverändert hohen Nachfrage von Investoren.
Auf der Käuferseite dominierten erneut institutionelle Investorengruppen. Offene Immobilien-/Spezialfonds hatten einen relativen Anteil am Gesamtvolumen von 32 Prozent, gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen (18 Prozent) und Asset-/Fondsmanagern und Privatinvestoren (jeweils 15 Prozent). Letztere zeigten sich besonders aktiv mit einer Reihe von Transaktionen mit Value-add und opportunistischen Ansätzen in Cityrand und in der Peripherie. Der Anteil ausländischer Investoren legte im Vorjahresvergleich wieder deutlich zu. Lag dieser zum Vorjahreszeitpunkt noch bei gut 21 Prozent, waren internationale Investoren im bisherigen Jahresverlauf für 43 Prozent des in Hamburg allokierten Kapitals verantwortlich. Dies ist auf größere Transaktionen zurückzuführen, darunter der Ankauf der Kaisergalerie durch die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) oder des Economic Center durch einen Investmentfonds des US-amerikanischen Investment Managers BlackRock.
Mit einem relativen Anteil von 60 Prozent waren Büroimmobilien erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse unter Investoren, gefolgt von Hotels, deren Anteil im Vorjahresvergleich von gut acht Prozent auf knapp 22 Prozent zulegte und Einzelhandelsimmobilien damit auf den dritten Platz verdrängten (11 Prozent).
„Büroimmobilien stehen dank der sehr guten Perfomance des Bürovermietungsmarktes weiterhin hoch im Kurs bei Investoren. Dies gilt sowohl für Core- und Core-Plus Kapital, als auch für risikoaffinere Investoren mit Value-add und opportunistischen Businessplänen. Dabei weichen die Investoren, sowohl vor dem Hintergrund des Mangels an Produkten im CBD, als auch durch den nach wie vor attraktiven Renditespread zu den Top-Lagen, zunehmend in Cityrand-Lagen aus" so Mikulicz.
Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien in den CBD-Lagen notierte zum Quartalsende 3,25 Prozent – eine Renditekompression von 40 Basispunkten gegenüber dem Vorjahresquartal. In den Cityrand-Teilmärkten, darunter die City-Süd, City-Nord, City-Ost/St.Georg und St.Pauli/Altona, lag die Nettoanfangsrendite zuletzt bei 3,90 Prozent, was einen Rückgang um 100 Basispunkte zum Vorjahresquartal darstellt. Der Spread zum CBD verringerte sich dementsprechend von 125 Basispunkten in Q3 2016 auf aktuell 65 Basispunkte.
Prognose: Investment-Jahresendrallye erwartet
„Das Marktumfeld bleibt, trotz einiger neuer Produkte im Markt, durch einen deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Mittelfristig erwarten wir daher ein Anhalten der Preisrallye, die eine weitere Renditekompression zur Folge haben wird. Dies gilt auch und besonders in den Cityrand-Lagen," so Mikulicz.
„Bei unveränderten Vorzeichen halten wir ein Umsatzvolumen für das Gesamtjahr von mehr als 600.000 Quadratmeter für sehr realistisch. Wir erwarten, dass sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzt. Der Nachfrageüberhang im hochwertigen Segment wird ein weiteres Mietpreiswachstum zur Folge haben, sowohl in der Spitze, als auch im Durchschnitt“, ergänzt Zadeh.
Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q3 2017.
Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q3 2017.
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michael.mikulicz@cbre.com
Dr. Jan Linsin
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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de