- Flächenumsatz von 220.600 Quadratmetern
- Vorjahresergebnis am Gesamtmarkt um sechs Prozent übertroffen, im Stadtgebiet Düsseldorf um 15 Prozent
- Durchschnittsmiete steigt um elf Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 

Der Bürovermietungsmarkt im Marktgebiet Düsseldorf (Landeshauptstadt Düsseldorf, Neuss, Ratingen, Hilden und Erkrath) zeigte sich im ersten Halbjahr 2016 weiterhin solide. Das Umsatzergebnis lag mit 220.600 Quadratmetern rund sechs Prozent über dem Ergebnis des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Trotz des Anstieges wurde mit der Vermietung an Uniper im ersten Quartal lediglich eine einzige Transaktion im fünfstelligen Quadratmeterbereich verzeichnet. Im zweiten Quartal war die Anmietung durch die Douglas Holding, die ihren Firmensitz aus Hagen nach Düsseldorf verlegen wird, mit rund 8.600 Quadratmetern der größte Abschluss. Hier zeigt sich erneut die Stabilität des Düsseldorfer Marktgebiets, die auf starken Umsatzvolumina im mittleren und kleineren Größenbereich beruht.

Dies sind gut 92 Prozent des Umsatzes im gesamten Marktgebiet Düsseldorf. "In den Umlandgemeinden beobachteten wir hingegen einen deutlichen Umsatzrückgang um rund 45 Prozent, der aber vorwiegend auf die ‚Sonderkonjunktur' im vergangenen Jahr mit gleich mehreren großen Abschlüssen zurückzuführen ist", erklärt Breuer.

Erzielbare Spitzenmiete steigt auf 26,50 Euro

Die realisierte Spitzenmiete, die den Median der hochpreisigen Abschlüsse von drei Prozent des Gesamtumsatzes der vergangenen zwölf Monate abbildet, lag wie auch zur Jahresmitte 2015 bei 24,50 Euro pro Quadratmeter.

Insgesamt zogen die Mietpreise am Düsseldorfer Markt weiter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 um rund elf Prozent auf nunmehr 14,60 Euro pro Quadratmeter pro Monat, was die starke Nachfrage der Mieter nach modernen, hochwertigen Büroflächen widerspiegelt, die entsprechend höhere Mieten erfordern als ältere Bestandsgebäude. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag die gewichtete Durchschnittsmiete mit knapp 15 Euro pro Quadratmeter nochmals deutlich höher. Auch in einzelnen Teilmärkten werden höhere Spitzenmieten registriert, wie beispielsweise im Kennedydamm, wo mit dem Three George bald hochwertige Neubauflächen auf den Markt kommen.

"Insbesondere Neubauflächen oder kernsanierte Flächen, die den steigenden Ansprüchen der Nutzer an Flächenmerkmalen wie Energieeffizienz, Raumakustik, Gebäudesicherheit sowie die Nutzbarkeit der Fläche für moderne non-territoriale und verdichtete Arbeitsplätze entsprechen, sind zunehmend stark gefragt", sagt Breuer. "Bei älteren Bestandsgebäuden hingegen können wir im Marktgebiet Düsseldorf weiterhin, trotz sinkender Leerstände, von einem Mietermarkt reden", so Breuer.

Umnutzungen reduzieren den Leerstand
Der Leerstandsabbau setzte sich dennoch weiter fort, maßgeblich beeinflusst durch zahlreiche Umnutzungen (vor allem zu Wohnzwecken, Hotel und Unterbringung von Flüchtlingen) und Abrisse von leerstehenden Bestandsgebäuden. Die Leerstandsrate (exklusive zur Untervermietung angebotene Flächen) im Marktgebiet sank zum Ende des zweiten Quartals auf 8,7 Prozent und somit auf den niedrigsten Wert der letzten Jahre. Innerhalb der Stadtgrenzen Düsseldorfs liegt der Wert bei acht Prozent.

"Wir gehen davon aus, dass der Leerstand weiter zurückgehen wird", sagt Linsin. Bei den für den weiteren Jahresverlauf und nach aktuellem Kenntnisstand noch erwarteten Flächen, mit einem Volumen von rund 56.000 Quadratmetern, die neu gebaut oder kernsaniert werden, liegt der spekulative Anteil momentan mit 39 Prozent zwar noch recht hoch; es ist aber zu erwarten, dass auch diese Flächen rasch vom Markt absorbiert werden. "Für das kommende Jahr ist weniger als ein Drittel der projektierten 118.000 Quadratmeter am Markt noch verfügbar. Im Jahr 2018 werden nach heutigem Stand lediglich knapp 54.000 Quadratmeter neuer Fläche auf den Markt kommen, die jedoch bereits jetzt zu 91 Prozent vorvermietet sind", sagt Linsin.

Es werden weiterhin kaum Projekte ohne eine gewisse Vorvermietungsquote angestoßen, sodass unmittelbar durch die Fertigstellungen kein Leerstandsanstieg zu erwarten ist. Allerdings werden in den kommenden Jahren einige Objekte fertiggestellt, in die Nutzer aus Bestandsgebäuden innerhalb des Marktgebietes umziehen, wie beispielsweise L'Oréal, Handelsblatt oder Trivago. Ähnlich wie durch den Vodafone Umzug in den Neubau vor einigen Jahren werden dadurch ältere Bestandsgebäude vakant, die den heutigen Ansprüchen nicht in vollem Umfang entsprechen und daher nicht so leicht neue Nutzer finden dürften. Hier bedarf es Investitionen seitens der Eigentümer, um die Objekte erfolgreich neu am Markt zu platzieren.

Ausblick: Starkes Jahresergebnis erwartet
"Nach dem erfolgreichen ersten Halbjahr im Düsseldorfer Marktgebiet erwarten wir, dass auch die zweite Jahreshälfte solide Ergebnisse bringt. Für das Gesamtjahr 2016 kann durchaus mit einem Flächenumsatz von rund 400.000 Quadratmetern gerechnet werden", sagt Breuer. "Der Leerstand wird zunächst weiter sinken. Gleichzeitig dürfte sich der Mietpreisanstieg auf breiter Front fortsetzen, wobei die erzielbare Spitzenmiete nach dem aktuellen Anstieg nun wieder ein stabiles Niveau erreicht hat", so Breuer. "Ein weiterer Anstieg der Spitzenmieten ist nicht zu erwarten, da außer der Projektentwicklung Kö-Quartier aktuell keine Flächen in nennenswertem Umfang am Markt sind, in denen sich nachhaltig höhere Mieten erzielen lassen."

Ansprechpartner:
Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Agency Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com