• Flächenumsatz von 111.400 Quadratmetern im Marktgebiet auf hohem Niveau, aber unter Vorjahresergebnis

• Leerstandsrate im Marktgebiet sinkt unter die Acht-Prozent-Marke

• Investmentmarkt setzt starke Performance aus 2016 fort; plus 30 Prozent im Vorjahresvergleich

• Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien gibt weiter nach

Das erste Jahresviertel 2017 am Bürovermietungsmarkt im Gebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) verlief solide, obschon das Umsatzergebnis mit 111.400 Quadratmetern rund 13 Prozent unter dem des sehr starken ersten Quartals 2016 lag. Dennoch liegt das aktuelle Ergebnis deutlich über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 92.900 Quadratmetern. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Banken und Finanzdienstleister treiben Flächenumsatz

In den Umlandgemeinden wurde ein deutlich geringeres Ergebnis als im Vorjahreszeitraum registriert (minus 68 Prozent); innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebiets lag der Flächenumsatz mit 108.000 Quadratmetern aber lediglich acht Prozent unter dem entsprechenden Vorjahresergebnis. Hier wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres bereits vier Transaktionen über jeweils mehr als 5.000 Quadratmeter registriert – im ersten Quartal 2016 waren es lediglich zwei Transaktionen, darunter der Abschluss durch Uniper, der mit 27.600 Quadratmetern das erste Quartal 2016 zu einem der stärksten ersten Quartale machte. Auch in den kommenden Quartalen werden mehrere Abschlüsse in der Größenordnung über 5.000 Quadratmeter erwartet, sodass im Düsseldorfer Marktgebiet wiederum ein starkes Jahr antizipiert werden kann.

Wie üblich bildete die Basis des guten Umsatzergebnisses wieder die rege Marktdynamik im kleinen und mittleren Größensegment. Mehr als 70 Prozent der Abschlüsse beliefen sich auf Flächen unter 500 Quadratmetern; weitere zwölf Prozent auf Flächen zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern.

Hinsichtlich der Branchen stand der Jahresauftakt klar im Zeichen der Banken und Finanzdienstleister, auf die die beiden größten Transaktionen entfielen – darunter auch die von CBRE beratene Vorvermietung von mehr als 20.000 Quadratmetern in einem Neubauprojekt der Strabag Real Estate –, die auch die Lagen Linksrheinisch und Kennedydamm zu den umsatzstärksten Teilmärkten machten.

Spitzen- und Durchschnittsmiete bleiben konstant
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb auch zum Jahresbeginn 2017 bei 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete im gesamten Marktgebiet lag mit 14,64 Euro pro Quadratmeter pro Monat auf einem ähnlichen Niveau wie zuvor. Im Stadtgebiet Düsseldorf, wo sich im Innenstadtbereich die teureren Flächen befinden, lag dieser Wert bei 15,04 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Im Bestand gibt es – trotz des gesunkenen Leerstands – noch mehr Alternativen für potentielle Mieter, sodass hier eher von einer Seitwärtsbewegung der Mietpreise zu sprechen ist.

Leerstandsrate sinkt auf tiefsten Wert seit 2003
Der Leerstand setzte seinen Abwärtstrend weiter fort. Der Anteil leerstehender Büroflächen am Gesamtbestand im Marktgebiet fiel erstmals seit dem Jahr 2003 unterhalb die Acht-Prozent-Marke. Nur auf das Stadtgebiet bezogen lag der Wert mit 7,1 Prozent nochmals deutlich niedriger; in den Umlandgemeinden stehen insgesamt 11,2 Prozent der Büroflächen leer. „Da sich die Projektpipeline aber weiter erholt hat und sich wieder dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre annähert, ist mittelfristig eher von einer Stabilisierung des Leerstandes auszugehen. Längerfristig – ab 2018 – werden jedoch auch großvolumige Flächen freigezogen, deren aktuelle Mieter wie L’Oréal oder Trivago dann in Neubauten ziehen und somit ein starker Leerstandszuwachs im Bestand entsteht“, sagt Breuer.

Investitionsvolumen 30 Prozent über Vorjahreswert

Auch am gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Investoren bewerteten den deutschen Investmentstandort in unserer CBRE EMEA Investors Intention Survey vom Jahresbeginn als den attraktivsten in Europa. Unter den Topstandorten offeriert Düsseldorf ist dabei vergleichsweise geringere Preise und bietet aufgrund der kompakten Stadtstruktur und damit ähnlichen Standortaspekten von CBD und Cityrandlagen ein attraktives Produktangebot, insbesondere im Bürosegment. Rund 314 Millionen Euro wurden in den ersten drei Monaten des Jahres in Büroimmobilien investiert, somit 69 Prozent des gesamten Immobilieninvestmentvolumens in Höhe von 457 Millionen Euro. Mit diesem Gesamtvolumen wurde seit 2014 das stärkste erste Quartal am Düsseldorfer Markt registriert; im Vorjahresvergleich wurden rund 30 Prozent mehr investiert als zu Jahresbeginn 2016.

Neben Büroimmobilien waren – vor allem im Rahmen bundesweiter Portfolios – auch Lager- und Logistikimmobilien in den ersten drei Monaten dieses Jahres sehr gefragt (12,5 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens) sowie auch durch den starken Tourismusstandort der Landeshauptstadt Hotels (knapp acht Prozent).

„Noch stärker als am gesamtdeutschen Markt treten im hiesigen Marktgebiet internationale Investoren auf, die ihr Deutschlandportfolio ausbauen möchten und für die Düsseldorf aufgrund der derzeit noch geringeren Preise im Vergleich zu den anderen Top 5-Standorten attraktiv ist.

Ausblick: Rege Marktdynamik dank guter Fundamentaldaten

„Der Jahresauftakt zeigte sich insgesamt sehr positiv. Die ungebrochen starke Nachfrage insbesondere nach modernen Flächen sowie der prognostizierte weitere Anstieg der Bürobeschäftigtenzahlen dürfte dem Markt auch 2017 ein erfolgreiches Jahr bescheren“, sagt Breuer.

„Die positiven Aussichten am Düsseldorfer Büromarkt, insbesondere hinsichtlich der Nachfrage, der Leerstände und Mietpreise, stehen speziell Büroobjekte bei Investoren weiterhin hoch im Kurs. Aber durch den starken Wirtschaftsstandort Düsseldorf und die zentrale Lage in Europa ist die Nachfrage nach anderen Assetklassen – mit teils noch attraktiveren Renditen – ungebrochen hoch. Auch aufgrund der sich bereits in der Pipeline befindlichen Transaktionen zeichnet sich ein weiteres sehr erfolgreiches Jahr für den Düsseldorfer Investmentmarkt ab“, so Hölz.

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Ansprechpartner: 
Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com