• Flächenumsatz im Jahr 2014 sank um 19 Prozent auf 341.800 Quadratmeter

• Eigennutzeranteil steigt um 17 Prozent

• Spitzenmiete sank um 5,5 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat

• Starke Randgemeinde: Ratingen mit fast 15 Prozent des gesamten Umsatzes

Der Bürovermietungsmarkt im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Erkrath und Neuss) verzeichnete im abgelaufenen Jahr 2014 mit einem Umsatz von 314.800 Quadratmetern ein eher schwaches Ergebnis, welches knapp 19 Prozent unter dem Vorjahreswert lag. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE. Der Eigennutzeranteil lag mit fast 17 Prozent deutlich über dem Wert des Vorjahres, wozu insbesondere die Abschlüsse von Mitsubishi, Rheinmetall und der FOM Hochschule für Oekonomie & Management beigetragen haben. „Der starke Rückgang des Gesamtflächenumsatzes wurde insbesondere durch den geringen Umsatz im Stadtgebiet Düsseldorf beeinflusst“, sagt Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf bei CBRE. „Die gute Entwicklung in den Randgemeinden wie Ratingen setzt sich dagegen weiter fort; auch der Teilmarkt Nord verzeichnete ein solides Umsatzergebnis.“

Flächenumsatz im Stadtgebiet Düsseldorf sinkt auf 236.500 Quadratmeter

Allein im Stadtgebiet Düsseldorf ist der Flächenumsatz um fast ein Drittel auf 236.500 Quadratmeter gesunken. In den vier Umlandgemeinden dagegen wurden insgesamt 88 Prozent mehr Flächen durch Eigennutzer belegt oder vermietet als im Jahr 2013. Ein starkes Ergebnis erzielte insbesondere der Standort Ratingen, auf den fast 15 Prozent des gesamten Umsatzes im Marktgebiet entfiel, darunter der Abschluss durch Mitsubishi. „Wie die Omnicom-Gruppe oder Grohe entschieden sich zahlreiche Nutzer dafür, ihre Verträge am Standort zu verlängern, anstatt neue Flächen zu beziehen“, sagt Breuer. „Dies gilt ebenso für potentielle Zuzüge aus Städten außerhalb des Marktgebietes.“ Darüber hinaus konnten mehrere Großverträge nicht mehr, wie avisiert, im Jahr 2014 zum Abschluss gebracht werden und haben sich in das neue Jahr verschoben. Vor dem Hintergrund von fünf Großgesuchen am Markt, die sich allein schon auf rund 100.000 Quadratmeter summieren, bietet sich für 2015 so die Möglichkeit eines überdurchschnittlichen Flächenumsatzes.

Spitzenmiete weiter im Rückgang

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Marktgebiet steht weiterhin unter Druck und sank auf nunmehr 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Rückgang von 5,5 Prozent. Dennoch liegt dieser Wert noch deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von rund 21,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Durch die Vermietungen des Dreischeibenhauses und des Kö-Bogens ist zunächst auf breiter Front ein gewisser Sättigungsgrad erreicht. „Für Nutzer, die Flächen im Top-Segment suchen, ist durch den hohen Vermietungsstand in diesen Trophy Buildings das Angebot stark eingeschränkt“, erklärt Breuer. „Mit der Realisierung von weiteren hochwertigen Produkten im Central Business District (CBD) dürfte aber zukünftig wieder ein Ansteigen der Spitzenmiete verzeichnet werden.“

Die gewichtete Durchschnittsmiete sank im gesamten Marktgebiet weiter ab und liegt nun bei 12,89 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Dies entspricht einem Rückgang von knapp 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am Standort Düsseldorf fiel der Rückgang mit fünf Prozent deutlich moderater aus, da hier die Abschlüsse mit den höchsten Mietpreisen stattfanden.

Leerstandsquoten im Marktgebiet mit leichtem Rückgang

Durch eine relativ geringe Anzahl spekulativer Fertigstellungen in Verbindung mit einigen zum Teil großflächigen Erweiterungen bereits im Marktgebiet ansässiger Unternehmen verzeichnete der Leerstand im Büroflächensegment im Vorjahresvergleich einen leichten Rückgang um 0,1 Prozentpunkte und liegt nun bei 10,5 Prozent (exklusive Untervermietungsflächen). Die Leerstandsquote innerhalb des Stadtgebiets Düsseldorf sank im Vergleich zum Vorjahreswert ebenso um 0,1 Prozentpunkte und liegt nun bei 10,1 Prozent.

Volumen neuer oder sanierter Flächen wird 2015 leicht sinken

„Für das Jahr 2015 erwarten wir mit insgesamt rund 137.000 Quadratmetern neuer oder sanierter Büroflächen im Marktgebiet ein leicht geringeres Volumen als im abgeschlossenen Jahr, in dem dieses bei 142.000 Quadratmetern lag“, sagt Breuer. „Weniger als die Hälfte dieses Volumens steht dem Markt noch zur Verfügung, der Großteil ist bereits vorvermietet beziehungsweise durch Eigennutzer belegt.“ In den darauffolgenden Jahren 2016 und 2017 werden nach heutigem Kenntnisstand mit insgesamt 88.000 Quadratmetern deutlich weniger neue Flächen auf den Markt kommen. Steigende Baukosten und auch die Steigerung der Grunderwerbssteuer werden wie in den vergangenen Jahren die Entwickler zwingen, laufend ihre Mietpreise für Neubauten moderat nach oben anzupassen, wohingegen bei Bestandsgebäuden, aufgrund des Angebotsüberhangs, die Mietpreise weitestgehend stabil bleiben.

Folgen Sie uns auf Twitter: @cbregermany

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Agency Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com