• Flächenumsatz von 440.100 Quadratmetern

• Stadtgebiet Düsseldorf mit 390.500 Quadratmetern Flächenumsatz

• Spitzenmiete weiterhin bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Im Düsseldorfer Marktgebiet (Düsseldorf, Ratingen, Hilden und Erkrath) wurde im Jahr 2015 das beste Umsatzergebnis seit dem Boomjahr 2007 registriert. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Mit insgesamt 440.100 Quadratmetern wurde rund 40 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als noch 2014 und lediglich knapp 13 Prozent weniger als im Jahr 2007. Dabei trugen Eigennutzer mit einem Anteil von acht Prozent nur geringfügig zum Umsatz bei, trotz der großvolumigen Eigennutzungen seitens der Rheinbahn und PricewaterhouseCoopers (PwC).

Umsatzergebnis in den Umlandgemeinden rückläufig
Vor allem innerhalb der Stadtgrenzen Düsseldorfs erhöhte sich der Flächenumsatz durch mehrere Großanmietungen und Eigennutzungen (L’Oréal, Trivago, Telekom, Handelsblatt, Rheinbahn, PwC) deutlich um 65 Prozent gegenüber dem Jahr 2014 auf nunmehr 390.500 Quadratmeter. Das Umsatzergebnis in den Umlandgemeinden Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss blieb mit 49.600 Quadratmetern trotz der größeren Abschlüsse durch SAP, Spie und Capgemini hinter dem Vorjahr zurück (-37 Prozent), wobei hier das Vorjahresergebnis deutlich durch die großvolumige Eigennutzung durch Mitsubishi dominiert wurde.

Spitzenmiete stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete bleibt weiterhin stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet setzte ihren Aufwärtstrend fort und stand zum Jahresende 2015 bei 13,96 Euro pro Quadratmeter pro Monat, acht Prozent über dem Vorjahreswert. Nur auf das Stadtgebiet bezogen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete moderater auf 14,32 Euro pro Quadratmeter pro Monat (+zwei Prozent). Insbesondere in Ratingen sowie den Teilmärkten Nord und City-Nord erhöhten sich die gewichteten Durchschnittsmieten im Jahresvergleich um jeweils mehr als 20 Prozent, überwiegend bedingt durch Vermietungen in hochwertigen Neubauprojekten.

Leerstandsrate sinkt auf 9,3 Prozent
Der Anteil leerstehender Büroflächen reduzierte sich weiter, wobei insbesondere kaum vorhandene spekulative Fertigstellungen sowie zahlreiche Abrisse und Umnutzungen dazu beigetragen haben. Ein großer Anteil entfiel auf die Umwandlung von – überwiegend leerstehenden – Büroflächen zu Flüchtlingsunterkünften, wie beispielsweise am Mannesmannufer und am Nördlichen Zubringer. Für die Dauer der Umnutzung werden diese Flächen nicht zum Büroflächenbestand gezählt. Durch zahlreiche – vor Fertigstellung vergebene – Neubauten reduzierte sich der Bestand nicht in gleichem Maße wie der Leerstand, wodurch die Leerstandsrate (exklusive Untervermietungsflächen) deutlich auf nunmehr 9,3 Prozent sank. Zum Jahresende 2014 waren es noch 10,5 Prozent. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag die Leerstandsrate bei 8,7 Prozent. Im Central Business District (CBD) liegt dieser Wert mit 6,3 Prozent nochmals deutlich niedriger.

Beratungsunternehmen eine der umsatzstärksten Branchen 2015
„Düsseldorf ist und bleibt ein äußerst attraktiver Standort, insbesondere für internationale Anwaltskanzleien und Beratergesellschaften, was sich zuletzt deutlich an den Entscheidungen von PwC und Freshfields zeigte, Mitarbeiter aus anderen Standorten hier zu konsolidieren oder Schließungen an anderen Standorten vorzunehmen“, so Breuer. Beide genannten Unternehmen nutzen für die zusätzlichen Mitarbeiter in Düsseldorf bereits vorhandene und bislang nicht optimal ausgelastete Flächen – PwC im eigenen Gebäude, Freshfields in seit längerem angemieteten Räumlichkeiten. Unter anderem durch die große Eigennutzung von PwC stellten Beratungsunternehmen – nach dem Handel – eine der umsatzstärksten Branchen im vergangenen Jahr dar.

Ausblick: Spitzenmiete bleibt stabil, Leerstand stabilisiert sich
Für das gerade begonnene Jahr werden im Marktgebiet insgesamt 107.200 Quadratmeter neuer oder sanierter Bürofläche erwartet. Da rund 64 Prozent derzeit noch nicht vergeben sind, könnte der Leerstandsabbau dadurch vorerst gestoppt werden; jedoch ist hier aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Erstbezugsflächen in guter Lage eine höhere Vorvermietungsquote bis zur Fertigstellung anzunehmen. „Für die folgenden Jahre rechnen wir nach heutigem Kenntnisstand mit deutlich geringeren Fertigstellungsvolumina“, prognostiziert Breuer. „Für 2017 erwarten wir zwar rund 95.000 Quadratmeter, allerdings sind hiervon bereits vier Fünftel vom Markt.“ Das Volumen im Jahr 2018 beläuft sich aktuell auf lediglich 48.500 Quadratmeter.

Auch das Jahr 2016 dürfte am Düsseldorfer Markt ein starkes Jahr werden; bereits jetzt wurde zum Jahresauftakt ein Abschluss über rund 28.000 Quadratmeter registriert. „Aufgrund des Angebotsmangels in Toplage wird vorerst auch die erzielbare Spitzenmiete stabil bleiben“, erklärt Breuer. „Der Leerstand dürfte sich auf dem aktuell relativ niedrigen Niveau stabilisieren oder – je nach Vermietungsgeschehen in den projektierten Flächen – seinen Abwärtstrend weiter fortsetzen; ein Anstieg ist derzeit nicht absehbar.“

Ansprechpartner:
Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Agency Düsseldorf
hubert.breuer@cbre.com
+49 211 8 60 66 188

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com