Büromarkt Berlin: Vermietungsmarkt treibt den Investmentmarkt
- Bürovermietungsumsatz von 840.400 Quadratmetern
- Leerstandsrate fällt weiter – Gesamtmarkt bei 2,2 Prozent
- Spitzenmiete steigt um knapp 12 Prozent auf 33,50 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete steigt um 10 Prozent auf 21,25 Euro
- Investmentvolumen von 10,3 Milliarden Euro – Spitzenrendite stabil bei 3,1 Prozent
Am Berliner Bürovermietungsmarkt wurden im vergangenen Jahr 840.400 Quadratmeter umgesetzt. Damit wurde das zehnjährige Mittel um 34 Prozent übertroffen, das Ergebnis liegt jedoch 9,2 Prozent hinter dem des Vorjahres zurück. Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt lag 2018 bei 10,3 Milliarden Euro und damit 12,2 Prozent hinter dem Vorjahreswert (11,7 Milliarden Euro). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Der Vermietungsmarkt in Berlin spielt verrückt. Immer mehr und größere Flächen werden gesucht, immer geringer ist das verfügbare Angebot. Für den Gesamtmarkt Berlin liegen wir mit einer Leerstandsrate von 2,2 Prozent noch einmal 0,9 Prozentpunkte hinter dem Vorjahreswert. Dieser Wert verdeutlicht den Produktmangel und sorgt für einen Rückgang des Umsatzvolumens am Vermietungsmarkt. Wir erwarten auch in den kommenden Quartalen weder einen Rückgang der Nachfrage, noch eine Entlastung der Angebotsknappheit. Von den sich bis 2021 in der Projektpipeline befindenden 1.690.500 Quadratmeter werden 48,8 Prozent spekulativ entwickelt, diese werden aber durch die erwartete hohe Flächennachfrage schnell vom Markt absorbiert werden und zu keiner spürbaren Entspannung führen.
Angebotsmangel lässt Mietpreise weiter ansteigen
„Die Spitzenmiete lag zum Jahresende bei 33,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit deutliche 11,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Wir sehen aber weiterhin die Bereitschaft, noch deutlich höhere Mietpreise in Kauf zu nehmen, insbesondere bei Core-Projekten in A-Lagen. Hier wird die Spitzenmiete perspektivisch noch weiter ansteigen und kann sich gegebenenfalls auch in Richtung von 40 Euro pro Quadratmeter pro Monat entwickeln“, so Vollmer. Ein ähnlicher Anstieg wurde auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete registriert. Mit 21,25 Euro pro Quadratmeter pro Monat liegt diese zehn Prozent über dem Wert des Vorjahres.
Berlin ist bei Investoren gesetzt
Berlin berauscht die Investoren. Angesichts des Vermietungsmarktes ist diese Begeisterung vollkommen gerechtfertigt. Auch wenn einige Eigentümer die aktuelle Marktphase nutzen, um ihre Objekte zu veräußern, kann das Produkt die Nachfrage der Investoren längst nicht decken. Diese Entwicklung wird sich auch 2019 fortsetzen, weswegen wir ein Investmentvolumen circa auf dem Niveau von 2018 für realistisch halten.
Die große Investorennachfrage nach Berliner Gewerbeimmobilien ist unbestreitbar. Dass die Spitzenrendite im vergangenen Jahr dennoch nicht weiter gesunken ist deutet darauf hin, dass wir knapp über den drei Prozent eine Grenze erreicht haben könnten.
Die Spitzenrendite liegt bei 3,10 Prozent.
Während der Anteil internationaler Investoren 2017, geprägt von einigen Großdeals, noch bei 64 Prozent lag, konnten sich im vergangenen Jahr vermehrt auch nationale Investoren durchsetzen. Der Anteil internationaler Investoren sank dementsprechend auf 45 Prozent. „Kleinere Dealgrößen und eine höhere Entscheidungsgeschwindigkeit der deutschen Investoren stehen hinter dem rückläufigen Anteil internationaler Investoren“, erläutert Mende.
Berliner Investment- und Bürovermietungsmarkt 2018
*inkl. Wohnen (> 50 Wohneinheiten)
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
Ansprechpartner:
Marc Vollmer
CBRE GmbH
Co-Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com
Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com
Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com
Jan Schwarze
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de