• Investitionsvolumen von 4,2 Milliarden Euro im ersten Quartal 2015

• Rückgang um rund 16 Prozent, dennoch zweitbestes Auftaktquartal seit 2009

• Büroinvestments bleiben beliebteste Anlageklasse

• Transaktionsvolumen mit Einzelobjekten legt um knapp 1,3 Milliarden Euro auf rund 3,9 Milliarden Euro zu

• Spitzenrenditen weiter rückläufig

Rund 4,2 Milliarden Euro wurden im ersten Quartal 2015 in deutsche Büroimmobilien investiert. Gegenüber dem Vorjahresquartal ist dies ein Rückgang um rund 16 Prozent oder 826 Millionen Euro.

Drei Viertel aller Investments entfallen auf das Bürosegment

Dabei gingen vor allem die Investitionen außerhalb der Top 5-Investmentzentren zurück. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München verzeichneten mit knapp 3,2 Milliarden Euro einen Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal 2014 von 24 Prozent. Somit entfallen rund drei Viertel aller Investments auf diese Assetklasse, nachdem es im Vorjahr noch die Hälfte des Gesamtvolumens war. Wie auch im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt verzeichneten alle Top-Standorte mit Ausnahme von Düsseldorf einen Anstieg der Investments im Bürosegment. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ist der Rückgang jedoch maßgeblich durch das extrem starke Vorjahresquartal bedingt, in dem beispielsweise das Domus-Portfolio mit einem neunstelligen Kaufpreis gehandelt wurde. Der starke Anstieg in Frankfurt und München ist insbesondere durch großvolumige Einzeltransaktionen ausländischer Investoren zu erklären: Sieben großvolumige Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von jeweils 100 Millionen Euro und mehr, wovon vier durch ausländische Investoren getätigt wurden, wobei die drei größten Transaktionen bis dato allesamt von nicht-europäischen Investoren stammten.

Vor allem Investoren aus den Vereinigten Staaten nutzen den Vorteil, der sich derzeit durch die Währungsverschiebungen zugunsten des US-Dollars bietet. Auch asiatische Investoren widmen sich zunehmend dem deutschen Markt, zumal sich hier höhere Renditen erzielen lassen als auf deren Heimatmärkten oder den im Immobilienzyklus weiter fortgeschrittenen Investmentmärkten in Europa wie etwa London oder Paris. In den Top 5 besteht darüber hinaus auch die Aussicht auf weiter steigende Mieten, was sich bei den zuletzt höheren Durchschnittsmieten zeigte.

Daneben sorgt eine weiterhin nur moderate Fertigstellungspipeline für einen positiven Ausblick. „Nutzerseitig werden derzeit moderne und effiziente Büroflächen in zentralen Lagen gesucht“, sagt Klein. „Da das Fertigstellungsvolumen solcher Immobilien in den letzten Jahren aufgrund der globalwirtschaftlichen Entwicklungen nur unterdurchschnittlich ausfiel, sorgte es so für einen gewissen Mangel im Top-Segment.“

Anteil ausländischer Investoren in den Top 5-Standorten liegt bei 46 Prozent

Bezogen auf Gesamtdeutschland blieb der Anteil internationaler Anleger mit 40 Prozent am Gesamtvolumen relativ konstant. Besonders aktiv zeigten sich US-amerikanische Anleger (11,2 Prozent) sowie asiatische Investoren (7 Prozent). In den Top 5-Standorten dagegen investierten ausländische Akteure deutlich stärker als im ersten Jahresviertel 2014. Mit gut 1,4 Milliarden Euro entfielen knapp 46 Prozent des insgesamt in den Top 5 investierten Volumens auf diese Anlegergruppe. Insbesondere großvolumige Einzeltransaktionen in München und Frankfurt trugen dazu bei; in diesen Standorten fiel ihr Anteil mit 40 Prozent (München) beziehungsweise 67 Prozent (Frankfurt) auch deutlich höher aus als in den anderen drei Investmentzentren.

Höhere Risikoneigung bei Investoren zu erkennen

Generell wurden im Bürosegment überwiegend Einzeltransaktionen getätigt; der Portfolioanteil lag bei lediglich neun Prozent (Q1 2014: 49 Prozent). In den Top-Standorten wurden sogar nur knapp sieben Prozent im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt. „Dies zeigt, dass Investoren selektiv und risikoadjustiert investieren und nicht wie zu Boomzeiten über große Portfoliodeals auch weniger attraktive und damit schwerer zu vermarktende Objekte erwerben“, sagt Klein. Zu den aktivsten Investoren zählten Asset- und Fondsmanager mit 930 Millionen Euro oder 22 Prozent des Gesamtvolumens, gefolgt von Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 821 Millionen Euro oder 19 Prozent. An dritter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen mit 493 Millionen Euro oder 12 Prozent. Generell lässt sich eine höhere Risikoneigung bei den Investoren erkennen. Neben Investments in Top-Produkte in den B-Städten werden auch wieder mehr Projektentwicklungen als Forward Purchase-Transaktionen – auch für rein spekulative Projekte – sowie Investments in Asset Management-intensivere Bestandsimmobilien getätigt.

Weiterhin Renditerückgang

Bei Büroimmobilien in den Investmentzentren gaben die Renditen in allen Top-Standorten mit Ausnahme von Düsseldorf weiter nach. In Berlin, Frankfurt, Hamburg und München sorgte der Anlagedruck bei den Nettoanfangsrenditen für einen weiteren Rückgang um bis zu 0,1 Prozentpunkte innerhalb der letzten drei Monate, wobei München mit 4,20 Prozent das niedrigste Renditeniveau unter den Top 5-Büromärkten markiert. Im weiteren Jahresverlauf ist davon auszugehen, dass der Mangel an Core-Produkten für einen anhaltenden Renditerückgang sorgen wird. Die Ausweichstrategie auf gute Büroimmobilien in B-Lagen wird in den Top-Städten zu einer weiteren Renditekompression im Sekundärmarktbereich führen.

Für den weiteren Jahresverlauf wird angesichts der sich in Anbahnung befindenden Großtransaktionen und Paketverkäufen mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro und damit auf Vorjahresniveau gerechnet. Vor allem die wieder anziehenden Vermietungsmärkte sprechen für weitere Investments in diese Assetklasse.

Starke Zahlen auf den Vermietungsmärkten

In den ersten drei Monaten des Jahres 2015 wurden in den fünf großen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München insgesamt knapp 645.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 10,6 Prozent. Insbesondere in Hamburg und Düsseldorf steigerte sich der Büroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um jeweils rund 15 Prozent. Auch in München wurden gut 10 Prozent mehr Umsatz registriert; in Berlin und Frankfurt erhöhte sich der Flächenumsatz etwas moderater um 8,5 Prozent und knapp 6 Prozent.

Investmenttransaktionsvolumen in Büroimmobilien

Quelle: CBRE
 

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