• 75 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens in den Top 7 investiert
• Investitionsvolumen ausländischer Akteure hat sich mit 2,1 Milliarden Euro im Vorjahresvergleich nahezu verdoppelt
• Spitzenrenditen sinken weiter – auch in Cityrandlagen und peripheren Lagen

Am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt bleiben Büroimmobilien mit 45 Prozent des Gesamtvolumens unangefochten die stärkste Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 5,6 Milliarden Euro gelang dem Büroinvestmentmarkt ein starker Jahresauftakt. Damit wurde der Fünfjahresdurchschnitt der Jahresanfangsquartale um nahezu 50 Prozent übertroffen. Gegenüber dem ersten Quartal 2016 stieg das in Büroimmobilien allokierte Investmentvolumen um 41 Prozent oder 1,6 Milliarden Euro an. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Großtransaktionen in Topstandorten maßgeblich am Ergebnis beteiligt
Das starke Quartalsergebnis wurde überwiegend durch große Einzeltransaktionen gestützt. Der Portfolioanteil in den Top 7-Standorten lag mit gerade einmal sechs Prozent nochmals unter dem ebenfalls im Vorjahresvergleich gesunkenen bundesweiten Wert (elf Prozent). Insgesamt konnten elf Transaktionen von Büroimmobilien oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert werden – diese machten insgesamt ungefähr ein Drittel des Gesamtvolumens aus. Bis auf ein bundesweites Portfolio fanden diese Großtransaktionen in München, Berlin und Köln statt.

So wurden in Berlin gleich vier Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert – unter anderem der Verkauf des Cube Berlin von der CA Immo an TH Real Estate. In München wurden drei Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke registriert. Auch in Köln gab es mit dem Friesenquartier und dem zweiten Bauabschnitt des Gerling-Quartiers, das Quantum zusammen mit Proximus von der österreichischen Immofinanz erwarb, sowie der ehemaligen Kaufhof Zentrale – jetzt HBC Europe Service Center – gleich mehrere große Verkäufe.

Während Investoren in anderen Assetklassen vermehrt auf B-Standorte und Regionalzentren ausweichen, um ihre Renditeanforderungen zu erfüllen, stehen im Bürosegment weiterhin die Topstandorte klar im Fokus – trotz der stetig sinkenden Spitzenrenditen. Auf die Top 5-Märkte entfielen 64 Prozent der Investments; nimmt man noch Köln und Stuttgart hinzu, dann wurden 75 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens in den Top 7 investiert. Mit 4,2 Milliarden Euro erhöhte sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um knapp 35 Prozent.

Ausländische Investoren wieder mit höherer Investitionsdynamik
Deutschland steht bei den global agierenden Immobilieninvestoren weiterhin an erster Stelle bei ihren Immobilienallokationen. Was sich bereits bei der CBRE EMEA Investors Intention Survey zum Jahresbeginn abzeichnete, manifestiert sich nun in den ersten drei Monaten am hiesigen Investmentmarkt, insbesondere bei den Büroinvestments. Mit rund 2,1 Milliarden Euro haben ausländische Investoren im ersten Quartal fast doppelt so viel in Büroimmobilien investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Davon entfielen knapp drei Viertel auf die Top 7-Standorte, die nach wie vor die erste Adresse für ausländische Investoren darstellen, auch wenn sich deren Fokus mittlerweile zunehmend auch auf die B-Standorte richtet. Insgesamt zeichneten ausländische Investoren in den ersten drei Monaten für 37 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich; zehn Prozentpunkte mehr als noch vor einem Jahr.

Renditekompression hält weiter an
Die ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere nach Büroimmobilien in den Topstandorten, setzt die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. In allen Top 5-Märkten sanken die Spitzenrenditen für erstklassige Büroobjekte auch im ersten Jahresviertel weiter. München markiert mit 3,20 Prozent weiterhin den untersten Wert – Berlin ist aber mit 3,25 Prozent deutlich näher gerückt (-15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal). Durchschnittlich wird in den fünf Topstandorten aktuell eine Spitzenrendite von 3,49 Prozent aufgerufen.

Aufgrund der steigenden Preise sind Investoren weiterhin bereit, auch in den Cityrandlagen sowie in peripheren Lagen der Topstandorte zu investieren. Jedoch drückt auch hier die vermehrte Nachfrage die Renditen – teilweise liegen die Renditen am Cityrand bereits auf dem Niveau der Spitzenrendite von vor einem Jahr, in Berlin sogar deutlich darunter. Lediglich in Hamburg und München gibt es hier noch größere Spreads.

Ausblick: Nachfrage bleibt hoch, Risikobereitschaft nimmt zu
„Der extrem schwungvolle Start ins Investmentjahr 2017 ist ein eindrücklicher Beleg dafür, wie sehr internationale Immobilieninvestoren gerade in Zeiten steigender Unsicherheiten den sicheren Hafen Deutschland ansteuern beziehungsweise nationale Investoren auf ihren Heimatmarkt setzen. Wir erwarten, dass die rege Investitionsdynamik in den ausstehenden Quartalen weiter zulegen wird“, so Linsin.

„Viele Investoren sind angesichts der Produktknappheit im Core-Segment risikoaffiner geworden – eine Tendenz, die auch im Jahresverlauf fortbestehen wird. Neben Investments in Projektentwicklungen auf Basis eines Forward Funding oder Forward Purchase kann der immense Anlagebedarf nur gedeckt werden, wenn zusätzlich auch managementintensivere Objekte akquiriert werden, die mit entsprechendem Markt-Know-how aufgewertet werden. Darüber hinaus beobachten wir bei manchen Investoren eine Verkürzung der Haltedauer – ein Weiterverkauf wird aufgrund gestiegener Kapitalwerte der Immobilien schneller als ursprünglich geplant umgesetzt“, erklärt Klein.

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundeanleihe

Quelle: CBRE Research, Q1 2017

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com