• Marktdynamik legt vor allem in Hamburg, Frankfurt und München mit jeweils zweistelligen Wachstumsraten zu; signifikantes Plus auch in Berlin und Frankfurt
• Stärkstes Jahresauftaktquartal seit sieben Jahren
• Durchschnittliche Leerstandsrate sinkt unter die Neun-Prozent-Marke
• Nachfrage nach modernen Büroflächen sorgt für steigende Spitzenmieten

In den ersten drei Monaten des Jahres 2015 wurden in den fünf großen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München insgesamt knapp 645.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 10,6 Prozent. Insbesondere in Hamburg und Düsseldorf steigerte sich der Büroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um jeweils rund 15 Prozent. Auch in München wurden gut 10 Prozent mehr Umsatz registriert; in Berlin und Frankfurt erhöhte sich der Flächenumsatz etwas moderater um 8,5 Prozent und knapp 6 Prozent. "Nachdem beim Vermietungsumsatz des Gesamtjahres 2014 bereits ein Plus von fünf Prozent verzeichnet werden konnte, verfestigt sich die Trendwende an den fünf großen Bürozentren zunehmend", sagt Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE Deutschland. "Die hohe Dynamik der letzten drei Monate sollte im weiteren Jahresverlauf noch weiter an Schwung hinzugewinnen, zumal alle Konjunktur- und Stimmungsindikatoren der deutschen Wirtschaft nach oben gerichtet sind.""Der Konjunkturaufschwung der deutschen Wirtschaft hinterlässt zunehmend positive Spuren auf den Vermietungsmärkten. Der Beschäftigungsaufbau setzt sich weiter fort und auch in den büroaffinen Branchen löst sich langsam der Knoten im Entscheidungsprozess im Hinblick auf Expansion und Standortwechsel", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland.

Unternehmen aus Technologie, Medien und Telekommunikation dominieren den Mietermarkt
Mieterseitig dominiert der TMT-Sektor mit einem relativen Anteil von 22 Prozent. Vor allem in Berlin sorgten Unternehmen aus den Kreativbranchen und dem Internet-/ Telekommunikationssektor für ein reges Anmietungsgeschehen und 39 Prozent des Vermietungsumsatzes (inkl. Eigennutzungen). Dahinter folgt die öffentliche Hand, im Wesentlichen bedingt durch großflächige Eigennutzungen bzw. Anmietungen in Hamburg und München, mit einem relativen Anteil von zwölf Prozent vor Banken, Finanzdienstleistern und dem Versicherungsgewerbe mit zusammen elf Prozent Marktanteil.

Leerstandsabbau setzt sich weiter fort - durchschnittliche Leerstandsrate sinkt unter die 9-Prozent-Marke
In den Top-Standorten setzt sich der Leerstandsabbau weiter fort. Im Durchschnitt stehen in den fünf Top-Standorten 8,7 Prozent der Büroflächen leer. Das kumulierte Leerstandsvolumen verringerte sich um über 670.000 Quadratmeter oder knapp 10 Prozent. Insbesondere in Frankfurt sank der Leerstand infolge von Abrissen und Umnutzungen nicht mehr marktfähiger Büroobjekte absolut um fast 15 Prozent, was sich in einer Leerstandsrate von 11,9 Prozent manifestiert, zwei Prozentpunkte unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Auch in Düsseldorf und München sank der Anteil leerstehender Büroflächen und beschert diesen Standorten mit 10,3 Prozent bzw. 6,5 Prozent Leerstandsraten, die 0,5 bzw. 0,8 Prozentpunkte unter den Vorjahreswerten liegen. In Berlin sorgte der starke Vermietungsumsatz der letzten 15 Monate sowie eine sehr moderate spekulative Entwicklungspipeline ebenfalls für einen deutlichen Rückgang sowohl beim absoluten Leerstandsvolumen, als auch bei der Leerstandsrate, die sich aktuell auf 7,8 Prozent beläuft. In München und Hamburg wirken sich die höhere Vermietungsdynamik sowie die historisch niedrigen Fertigstellungszahlen positiv auf den Leerstand aus. Mit 7,1 bzw. 6,5 Prozent werden in den Städten an Elbe und Isar derzeit die niedrigsten Leerstandsraten unter den Top 5 registriert.

Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete
Im Vorjahresvergleich stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Frankfurt (+2,6 Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter und Monat), Hamburg (+2,1 Prozent auf 24,50 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (+1,5 Prozent auf 33,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) weiter an. In Berlin ist die Spitzenmiete stabil bei 22,00 Euro pro Quadratmeter und Monat geblieben. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist in der Bundeshauptstadt dagegen deutlich um 10,6 Prozent auf 14,04 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. "Die Produktverknappung im großflächigen Bereich sorgt hier für eine höhere Preisdynamik", sagt Ape.In Düsseldorf ist die Spitzenmiete um 5,5 Prozent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, bedingt durch mangelndes Angebot an Top-Flächen, zurückgegangen. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete ist um neun Prozent auf 12,82 Euro pro Quadratmeter und Monat gesunken. In Hamburg ist die Durchschnittsmiete um 5,3 Prozent auf 14,81 Euro pro Quadratmeter und Monat durch einige großvolumige Anmietungen der vergangenen Monate in Neubauprojekten gestiegen. Leichte Zuwächse gab es in Frankfurt (+2,4 Prozent auf 19,54 Euro pro Quadratmeter und Monat) und München (+0,7 Prozent auf 15,53 Euro pro Quadratmeter und Monat). "Generell ist davon auszugehen, dass die Mieten in den bevorzugten Büromarktlagen weiter zulegen werden", stellt Linsin fest. Dafür sorgt neben der anziehenden Vermietungsaktivität vor allem das weiter rückläufige Fertigstellungsvolumen. So kamen in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres lediglich rund 102.000 Quadratmeter neue oder sanierte Bürofläche an den Markt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang um knapp 57 Prozent und Ausdruck des sich gerade in den zentralen Büromarktlagen ausdünnenden Produktangebots. Auch im Hinblick auf die Projektpipeline wird sich so schnell keine Entspannung im Segment hochwertiger und moderner Büroflächen einstellen, zumal der Großteil der bis Ende 2017 projektierten Flächen entweder von Eigennutzern belegt werden wird oder bereits vorvermietet wurde. "Derzeit entstehen weniger als 40 Prozent der in den nächsten drei Jahren projektierten Neubauflächen rein spekulativ, also ohne Vorvermietung", sagt Ape.

Ausblick: Vermietungsjahr 2015 deutlich über der 2,5 Millionen-Quadratmeter-Marke
"Für das gesamte Vermietungsjahr 2015 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz, der weiter über dem langfristigen Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen dürfte und gehen davon aus, dass die 2,5 Millionen-Marke erneut geknackt wird. Hierfür sprechen neben den sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft auch die Vielzahl der sich am Markt befindenden Großgesuche sowie die in den kommenden Monaten auslaufenden Mietverträge, die für eine Belebung am Vermietungsmarkt sorgen werden", sagt Linsin.

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com