• Flächenumsatz im ersten Quartal 2016 bei 182.700 Quadratmetern
• Spitzenmiete erhöht sich im Vorjahresvergleich leicht auf 34 Euro pro Quadratmeter pro Monat
• Leerstandsvolumen sinkt im Vorjahresvergleich um knapp 28 Prozent 

Der Münchner Bürovermietungsmarkt startete rege in das Jahr 2016. Dem starken Vorjahresergebnis von 2015 folgte im ersten Quartal des neuen Jahres ein Umsatzergebnis von rund 182.700 Quadratmetern. Die Vermietungsleistung lag damit auf dem Niveau des ersten Quartals 2015 und gleichzeitig gut neun Prozent über dem Durchschnittswert aus den ersten Quartalen der letzten zehn Jahre. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Lediglich Berlin konnte mit einem Umsatzvolumen von 226.000 Quadratmeter eine noch positivere Marktentwicklung aufweisen.

Keine dominierenden Branchen
"Das stabile Marktgeschehen in München ist mit der äußerst diversifizierten Nachfragestruktur zu erklären", sagt Knapek. Bei den Größenklassen verteilte sich das Umsatzvolumen ausgewogen zwischen den kleineren und mittleren sowie größeren Flächensegmenten. Der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie) sorgte mit 19 Prozent am Gesamtumsatz erneut für eine hohe Nachfragedynamik in München. Mit einem Umsatzvolumen von rund 25.000 Quadratmeter, dies entspricht knapp 14 Prozent, war die Biotech-/Pharma-Branche die zweitstärkste Nachfragegruppe am Münchner Büromarkt, gefolgt von Beratern (Rechtsanwaltskanzleien, Steuer- und Unternehmensberater) mit rund zehn Prozent.

Die größte Anmietung war der Abschluss des Münchner TecDAX -Unternehmens MorphoSys AG über rund 12.100 Quadratmeter in Planegg-Steinkirchen. Begünstigt durch mehrere Mietvertragsabschlüsse schnitt das Stadtgebiet Süd-West mit 33.600 Quadratmetern (18 Prozent) als umsatzstärkster Teilmarkt ab. Es folgte das Umland Süd-West mit 24.300 Quadratmetern (13 Prozent), vor der Innenstadt Nord-West mit 23.500 Quadratmetern (13 Prozent).

Spitzenmiete erhöht sich leicht auf 34,00 Euro
Das Marktumfeld ist durch einen beständig hohen Nachfragedruck und von einer zunehmenden Angebotsknappheit geprägt. Der Aufwärtstrend der Mietpreisindikatoren setzte sich vor diesem Hintergrund im ersten Quartal fort. Die erzielbare Spitzenmiete betrug zuletzt 34,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und hat sich damit im Vorjahresvergleich leicht um ein Prozent erhöht.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg diese um sieben Prozent an auf 16,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Leerstandsrate sinkt auf 4,7 Prozent
Bei hoher Umsatzleistung sowie geringem Fertigstellungsvolumen im spekulativen Segment hat sich der Büroflächenleerstand zu Jahresbeginn weiter deutlich reduziert. Erstmals seit 2003 ist das Leerstandsvolumen wieder unter die Eine-Million-Quadratmeter-Marke gerutscht. Aktuell stehen mit knapp 999.500 Quadratmetern knapp 28 Prozent weniger Flächen leer als im Vorjahreszeitraum. Die Leerstandsrate ist dabei um 1,8 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent zurückgegangen. "Der Leerstand liegt mittlerweile auf dem niedrigsten Niveau seit der Boomphase am Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2003", sagt Knapek. "Auch die sich in der Pipeline befindenden Projekte sollten keine Erhöhung der Leerstandsrate mit sich bringen", ergänzt Knapek. Gemäß der aktuellen Büroflächenpipeline werden für den weiteren Jahresverlauf noch Fertigstellungen (Neubauten und Sanierungen) mit einem Gesamtvolumen von 182.200 Quadratmetern erwartet. Hiervon sind bereits über 80 Prozent durch Eigennutzer oder Vorvermietungen absorbiert. Das kalkulierte Fertigstellungsvolumen läge bei aktuellem Kenntnisstand unterhalb des Fertigstellungsvolumens des Vorjahres.

Wiederholung des Erfolgsjahres 2015
Der Münchner Büromarkt wird auch im Jahr 2016 eine ähnlich positive Performance wie im vergangenen Jahr aufweisen. "München gehört zu den wettbewerbsfähigsten Wirtschaftsstandorten Europas", sagt Linsin. "Robuste Fundamentaldaten mit überdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum und exzellenten Arbeitsmarktdaten weisen auf gute Aussichten für die Bayerische Hauptstadt für das laufende Jahr 2016 hin", ergänzt Linsin. Die Leistungsfähigkeit des Münchner Büroimmobilienmarktes wird von diesem Wachstumspotenzial weiter profitieren, wenngleich die robuste Nachfrage auf eine zunehmende Verknappung des modernen Büroflächenangebots trifft. Bei vergleichsweise niedrigen spekulativen Neufertigstellungsvolumen ist daher von weiterem Leerstandsabbau, hoher Flächenabsorption und einer Aufrechterhaltung des Drucks auf die Mietpreise auszugehen. "Das Jahresumsatzvolumen könnte in diesem Marktumfeld letztlich durch die verstärkte Flächenknappheit limitiert werden", sagt Knapek. "Aufgrund des soliden Jahresbeginns gehen wir jedoch insgesamt davon aus, dass das Umsatzergebnis 2016 auf dem Niveau des Vorjahres liegen wird."

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Agency München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com