• Investitionsvolumen von 7,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr
• Steigende Spitzenmiete in allen Standorten
• Mangel an Core-Produkten dämpft Transaktionsvolumen in Top 5-Märkten
• 73 Prozent deutsche Investoren
• Spitzenrenditen sinken unter Vier-Prozent-Marke
• Transaktionsvolumen deutlich über 20 Milliarden Euro erwartet

In deutsche Büroimmobilien wurden in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres rund 7,6 Milliarden Euro investiert, 42 Prozent des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens im ersten Halbjahr 2016. Dennoch lag das Ergebnis beinahe ein Drittel unter dem des entsprechenden Vorjahreszeitraumes. Diese Entwicklung spiegelt jedoch kein nachlassendes Interesse seitens der Investoren wider, sondern ist dem Produktmangel im weiterhin stark nachgefragten Core-Segment geschuldet. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Steigende Spitzenmiete in allen Topstandorten
Insbesondere der anziehende Büroflächenumsatz und das steigende Mietniveau in den Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beflügeln Investments in Bürohäuser. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für erstklassige Büroimmobilien stieg gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres in allen Topstandorten weiter an, wodurch sich der Spitzenmietindex um knapp vier Prozent auf 224 Punkte erhöhte. Dies belegt eindrücklich die ungebrochen hohe Nachfrage nach hochwertigen, zentralen Büroflächen. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich ebenfalls in fast allen Standorten. Der Leerstandsabbau setzte sich ebenfalls - teilweise sehr deutlich - weiter fort. Neben der starken Nachfrage nach Büroflächen kommt hier auch die steigende Tendenz zu Umnutzungen, insbesondere zu Wohnen und zur Unterbringung von Flüchtlingen, sowie zu Abrissen oder Kernsanierungen nicht mehr marktfähiger und lange leerstehender Büroimmobilien zum Tragen. Dementsprechend sank die Leerstandsrate im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 über die Topstandorte hinweg markant um 1,2 Prozentpunkte auf aktuell 6,8 Prozent ab.

Der Flächenumsatz lag dank der nach wie vor gesunden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung mit Rekordzahlen bei den Erwerbstätigen und der gestiegenen Zahl bei den Bürobeschäftigten mit kumuliert 1,5 Millionen Quadratmetern (plus 14 Prozent) deutlich über dem entsprechenden Vorjahresergebnis.

Top 5: Produktmangel im Core-Segment dämpft Transaktionsvolumen
Der sicherheitsorientierten Anlagestrategie der Investoren entsprechend entfiel mit 71 Prozent der Löwenanteil der Investments im Büroimmobiliensegment auf die Top 5-Standorte. Jedoch ist gerade hier der Produktmangel im Core-Segment besonders stark ausgeprägt, sodass andernfalls ein wesentlich höheres Transaktionsvolumen möglich gewesen wäre. Im weiteren Bundesgebiet wurden insgesamt 2,2 Milliarden Euro investiert. Die größte Transaktion war das Archer-Portfolio; größere Einzeltransaktionen wurden vor allem in Stuttgart mit der Europa Plaza sowie der City Plaza und in Hannover mit dem Lister Dreieck getätigt. Insgesamt waren abseits der Top 5-Standorte überwiegend Groß- und Mittelstädte gefragt. Es wurden bundesweit überwiegend (90 Prozent) Einzeltransaktionen getätigt. Unter den neun Abschlüssen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke, die sich auf insgesamt gut 1,8 Milliarden Euro summierten, befanden sich lediglich zwei Paketkäufe. Die größten Einzeltransaktionen fanden unter anderem in Frankfurt (IBC International Business Campus, Meandris), Hamburg (Telekom Campus) und München (BayWa Tower) statt.

73 Prozent der Anleger aus Deutschland
Deutsche Anleger, die auf die Stabilität und Sicherheit ihres Heimatmarktes setzen und mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 73 Prozent deutlicher als im Vorjahr dominierten, investieren tendenziell eher selektiv, während internationale Akteure großvolumige Portfolios suchen, um ihr Portfolio im sicheren Hafen Deutschland schnell aufzubauen. Insgesamt investierten internationale Anleger, die überwiegend aus dem europäischen Ausland sowie Nordamerika stammten, knapp 2,1 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien, insbesondere in den Top 7-Standorten (Top 5 zuzüglich Köln und Stuttgart).Besonders stark investierten Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilien- und Spezialfonds. "Gerade die institutionellen Investoren sehen sich einem sehr hohen Anlagedruck gegenüber, da sie in Zeiten niedriger oder gar negativer Zinsen bei Bundesanleihen sowohl ihre Renditeanforderungen erreichen als auch ihre Mittelzuflüsse - insbesondere die offenen Publikumsfonds - risikoadjustiert steuern müssen. Aufgrund mangelnder Alternativanlagen steht somit gerade der deutsche Immobilienmarkt mit seinen robusten Fundamentaldaten sowohl im Hinblick auf die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Situationen deutlich im Fokus dieser Anlegergruppe aus dem In- und Ausland", sagt Linsin.

Spitzenrenditen sinken unter Vier-Prozent-Marke
Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte sanken zur Jahresmitte 2016 aufgrund der ungebrochen hohen und teilweise sogar noch deutlich verstärkten Nachfrage nach Core-Produkten im Zusammenspiel mit dem weiterhin begrenzten Produktangebot weiter ab. Durch den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten - die Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende Juni im negativen Bereich - hält der Run auf deutsche Immobilien weiter an, insbesondere seitens institutioneller Investoren. Aktuell befinden sich die Spitzenrenditen in den Topstandorten daher auf dem niedrigsten Stand seit Jahrzehnten. Im Büroimmobiliensegment wurden nur noch in Düsseldorf und Frankfurt Spitzenrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke verzeichnet (4,10 Prozent bzw. 4,20 Prozent). In München fiel der Rückgang zum Vorquartal mit fünf Basispunkten vergleichsweise noch moderat aus; dennoch weist die bayerische Landeshauptstadt mit 3,60 Prozent weiterhin die geringste Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser auf. In Berlin und Hamburg gingen die Nettoanfangsrenditen um 25 Basispunkte auf jeweils 3,75 Prozent zurück. Auch in den innerstädtischen Nebenlagen der Topstandorte und zunehmend in peripheren Lagen stehen die Renditen für gute Investmentprodukte unter Druck und sanken teilweise weiter ab, da die Investoren vermehrt auch in diesen Lagen nach Anlageprodukten suchen (müssen) und gleichzeitig ihre Risikobereitschaft überprüfen, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können.

Ausblick: Transaktionsvolumen 2016 deutlich über 20 Milliarden Euro
Aufgrund aktuellen geopolitischen Entwicklungen dürfte die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien und hier insbesondere nach Büroobjekten weiter steigen. Diese Annahme ist auch gestützt durch die weiterhin starke Entwicklung der Vermietungsmärkte. Dadurch ist zudem mit weiter rückläufigen Nettoanfangsrenditen in den Topstandorten zu rechnen. "Die Nachfrage nach gutem Investmentprodukt übersteigt derzeit das gerade im Core-Segment knapper werdende Produkt. Entsprechend sehen wir, dass Investoren vermehrt in die Nebenlagen ausweichen und sich verstärkt in Projektentwicklungen, sowohl als Forward Funding als auch Forward Purchase, investieren, um so an der guten Entwicklung des deutschen Büroimmobilienmarkt zu partizipieren", erklärt Klein. "Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 20 Milliarden Euro", ergänzt Linsin.

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

Quelle: CBRE Research, Q2 2016

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundeanleihe

Quelle: CBRE Research, Q2 2016

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com