Frankfurt,
11
Juli
2017
|
09:04
Europe/Amsterdam

Büro- und Investmentmarkt Düsseldorf mit starkem ersten Halbjahr

  • Flächenumsatz von 215.200 Quadratmetern im Marktgebiet lediglich vier Prozent unter starkem Vorjahresergebnis
  • Leerstandsrate sinkt auf 7,5 Prozent - Stadt Düsseldorf bei 6,6 Prozent
  • Investmentmarkt mit starkem ersten Halbjahr
  • Gewerbeimmobilien für über eine Milliarde gehandelt
  • Erzielbare Spitzenmiete weiterhin stabil bei 26,50 Euro

Auf dem Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (inkl. Erkrath, Ratingen, Neuss und Hilden) wurden im ersten Halbjahr 2017 rund 215.200 Quadratmeter Fläche umgesetzt und damit lediglich vier Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Das Gros des Flächenumsatzes entfiel mit 190.300 Quadratmetern auf das Stadtgebiet Düsseldorf. Während hier im Vorjahresvergleich ein leichter Umsatzrückgang um sieben Prozent zu verzeichnen war, wurde in den Umlandgemeinden 24.900 Quadratmeter - ein Anstieg von knapp 28 Prozent - verzeichnet, insbesondere getrieben durch einen Großabschluss in Neuss. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Angebotsmangel in innerstädtischen Teilmärkten besonders ausgeprägt
Die Teilmärke Linksrheinisch, Kennedydamm und Seestern, konnten gut ein Drittel des Umsatzes auf sich verbuchen.

Hubert F. Breuer, Head of Office Leasing Düsseldorf
Dies lässt sich darauf zurückführen, dass Düsseldorf eine kompakte Stadtstruktur hat. Daher bieten auch die Teilmärkte außerhalb der direkten Innenstadt ähnliche Lageparameter und eine gute Verkehrsanbindung - teils auch in Verbindung mit gemäßigteren Preisen. Da in den zentralen Teilmärkten ein Angebotsmangel an großen, zusammenhängenden Büroflächen und Bauland herrscht, ist dies ein Zugewinn für sekundäre Lagen.
Hubert F. Breuer, Head of Office Leasing Düsseldorf

Die durchschnittliche Abschlussgröße lag bei gut 800 Quadratmetern. Auf Abschlüsse unterhalb der 1.000-Quadratmeter-Marke entfielen rund 36 Prozent des Umsatzes. Oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Marke wurden im ersten Halbjahr insgesamt sieben Abschlüsse registriert - im Vorjahreszeitraum waren es drei, darunter auch der Großabschluss durch Uniper. Neben den beiden Großabschlüssen durch eine internationale Bank an der Hansaallee und das Bankhaus Lampe an der Schwannstraße - beide in Projektentwicklungen - gab es im zweiten Quartal einen weiteren Abschluss über mehr als 10.000 Quadratmeter durch Creditreform in Neuss, die somit dem Standort treu bleiben und in einen Neubau umziehen werden.

Erzielbare Spitzenmiete stabil bei 26,50 Euro
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt weiter stabil bei 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte nur eine geringe Veränderung und stieg im Vorjahresvergleich leicht um ein Prozent auf 14,66 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag dieser Wert deutlich höher bei 15,11 Euro pro Quadratmeter pro Monat und somit fast auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr (14,99 Euro).

Insgesamt ziehen die Mietpreise für moderne Flächen im Düsseldorfer Markt weiter an, insbesondere aufgrund der ungebrochen starken Nachfrage nach Neubauflächen. Rund 44 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr entfiel auf Flächen mit erstklassiger Ausstattung, darunter rund 55.000 Quadratmeter in Projektentwicklungen. Dementsprechend kamen auch im zweiten Quartal kaum spekulative Flächen auf den Markt.

Leerstandsabbau setzt sich fort
In Verbindung mit zahlreichen Umnutzungen - überwiegend zu Hotel und Wohnen - sowie dem starken Umsatz sank der Anteil leerstehender Bürofläche im Marktgebiet weiter ab. Die Leerstandsrate (exklusive zur Untervermietung angebotene Flächen) im Marktgebiet sank auf 7,5 Prozent; absolut verringerte sich das Leerstandsvolumen im Vorjahresvergleich damit um knapp 127.000 Quadratmeter. Innerhalb der Stadt Düsseldorf liegt die Leerstandsrate bei lediglich 6,6 Prozent. Auch viele Flächen aus Projektentwicklungen haben bereits Nutzer gefunden. 

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Von den bis Jahresende 2019 auf den Markt kommenden Flächen sind bereits heute knapp 63 Prozent vermietet. Die Flächen sind entweder noch vor der Fertigstellung vermietet oder werden durch Eigennutzer belegt.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Investitionen steigen um 30 Prozent im Vorjahresvergleich
Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien wurde mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Milliarden Euro ein starkes erstes Halbjahr verzeichnet. Damit überstieg das Volumen das entsprechende Vorjahresergebnis um 30 Prozent.

Rund 42 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Größenklasse zwischen 20 und 50 Millionen Euro.

Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf
In diesem generell am Düsseldorfer Markt sehr stark nachgefragten Segment hat sich der seit längerem vorherrschende Produktmangel durch neu auf den Markt gekommene Objekte wieder abgemildert. Dies ist auch durch die starke Nachfrage von Büronutzern nach Neubauflächen getrieben.
Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf

Rund zwei Drittel des gesamten Investmentvolumens im gewerblichen Sektor entfielen auf Büroimmobilien. Damit sind diese nach wie vor die erfolgreichste Assetklasse, gefolgt von Logistikimmobilien (knapp 12 Prozent). Letztere wurden hauptsächlich im Rahmen bundesweiter Portfolios gehandelt. Dementsprechend lag der Portfolioanteil im Düsseldorfer Marktgebiet mit 34 Prozent auch wieder deutlich über dem Vorjahreswert von 17 Prozent.

Internationale Investoren wieder stärker am Markt engagiert
Als Käufer traten überwiegend Asset- und Fondsmanager auf (52 Prozent des Transaktionsvolumens), die häufig auch für internationale Investoren agieren. Deren Interesse ist ungebrochen hoch. Insbesondere koreanische Investoren, denen stabile Rahmendaten und langfristige Mietverträge wichtig sind und die den konkreten Markt eher als sekundär sehen, zeigen großes Interesse. Auch Schweizer Investoren treten derzeit verstärkt am Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt in Erscheinung und suchen nach Anlageobjekten.

Die zuvor regelmäßig starke Käufergruppe der deutschen offenen Immobilien- und Spezialfonds hatte hingegen mit einem Anteil von acht Prozent nur noch einen sehr geringen Anteil. „Zwar sind die offenen Immobilien- und Spezialfonds nach wie vor sehr interessiert und haben auch einen hohen Anlagedruck, jedoch sind sie angesichts weiter steigender Kapitalwerte nicht Willens oder in der Lage, diese Preisrallye mitzugehen“, kommentiert Hölz. „Denn durch die allseits verstärkte Konzentration auf Topobjekte gerät die Nettoanfangsrendite nochmals deutlich stärker unter Druck.“

Für erstklassige moderne Büroobjekte in Toplage Düsseldorfs, insbesondere in der Größenordnung um 50 Millionen Euro, ging die Spitzenrendite zur Jahresmitte auf 3,60 Prozent zurück. „Damit liegt die Spitzenrendite nochmals 30 Basispunkte unter dem Vorquartal und ganze 50 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend weiter fortsetzen wird“, so Hölz.

Ausblick: gut gefüllte Pipeline für weiteren Jahresverlauf
Aktuell befinden sich mehrere Großtransaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro für das zweite Halbjahr in der Pipeline. „Für das Gesamtjahr 2017 erwarten wir erneut ein Investmentvolumen von rund zwei Milliarden Euro“, prognostiziert Hölz. „Am Bürovermietungsmarkt erwarten wir ein Jahresumsatzergebnis von über 400.000 Quadratmetern, da im zweiten Halbjahr noch mehrere Vertragsabschlüsse über je 5.000 Quadratmeter zu erwarten sind“, ergänzt Breuer. „Insgesamt dürfte 2017 somit wieder ein sehr starkes Jahr am Gewerbeimmobilienmarkt Düsseldorf werden“, sagt Linsin.

 

 

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing
Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

 

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 - das größte globale Immobilienberatungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de