• Bürovermietungsmarkt mit Flächenumsatz von 464.400 Quadratmetern
• Leerstand steigt leicht um 0,3 Prozentpunkte auf drei Prozent
• Investmentvolumen von 3,69 Milliarden Euro; angebotsbedingter Rückgang von 29 Prozent
• Bürospitzenrendite sinkt leicht auf 2,55 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2020 wurde am Bürovermietungsmarkt München ein Flächenumsatz von insgesamt 464.400 Quadratmetern erreicht. Im direkten Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang von 26 Prozent. Damit liegt der Flächenumsatz23 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (jeweils Q1 bis Q3). Das Investitionsvolumen sank verglichen mit den ersten drei Quartalen 2019 um 29 Prozent auf aktuell 3,69 Milliarden Euro. Davon entfielen 3,41 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Die Mietpreise für Büroflächen zogen im Jahresvergleich weiter an. Dabei stieg die Spitzenmiete nur leicht um ca. ein Prozent auf 39,50 Euro pro Quadratmeter von 39,00 Euro im Vergleichszeitraum 2019. Die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnet ein Plus von elf Prozent auf 21,68 Euro pro Quadratmeter. Im Stadtgebiet München wurden im Schnitt 24,37 Euro pro Quadratmeter (plus elf Prozent), und in den Innenstadtlagen innerhalb des Mittleren Rings 28,04 Euro pro Quadratmeter (plus elf Prozent) erzielt. Im Umland gab die Durchschnittsmiete leicht um drei Prozent auf 12,65 Euro pro Quadratmeter nach. „Corona-bedingte Abschläge bei den Angebotsmieten konnten wir nicht feststellen. Gleichzeitig wurden aufgrund des stark begrenzten Angebots aber auch nur vereinzelt Verträge mit Spitzenmieten abgeschlossen. Stärkste Zuwächse gab es vor allem bei vergleichsweise teuren Erstanmietungen in Neubauten und Projektentwicklungen in stark nachgefragten Lagen“, ergänzt Illichmann. „Damit zeigt sich, dass auf Nutzerseite weiterhin moderne Büroflächen in den bevorzugten Büroteilmärkten nachgefragt werden, und das trotz der derzeit geführten Diskussion zum Thema ‚Homeoffice‘ und ‚Remote Working‘.“

Die Leerstandsquote verharrt mit drei Prozent auf dem Niveau des Vorquartals. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2019 ist dies ein leichter Anstieg von 0,3 Prozentpunkten. Diese Entwicklung ist vorrangig auf strukturelle Veränderungen innerhalb des Büroflächenbestands zurückzuführen, weniger auf zum Fertigstellungszeitpunkt unvermietete Flächen in Projektentwicklungen. Seit Jahresbeginn summierte sich das Fertigstellungsvolumen auf insgesamt 285.200 Quadratmeter – ein deutlicher Anstieg von 47 Prozent zum Vorjahreszeitraum. „Lediglich neun Prozent des Gesamtfertigstellungsvolumens in den ersten drei Quartalen 2020 erreichten den Markt unvermietet. Somit bleibt die Angebotssituation in München weiterhin angespannt“, erläutert Illichmann.

Als unmittelbare Folge der wirtschaftlichen Schwächephase im ersten Halbjahr hat sich das Volumen an verfügbaren Untermietflächen, die nicht zum Leerstand zählen, deutlich erhöht. Derzeit stehen am Gesamtmarkt knapp 100.000 Quadratmeter Bürofläche zur Untermiete zur Verfügung. Das ist mehr als doppelt so viel wie zum entsprechenden Vorjahreszeitpunkt.

Prognose für das Gesamtjahr

„Neben einer derzeit tendenziell eher abwartenden Nachfragerseite bleibt ein begrenzender Einflussfaktor am Münchener Vermietungsmarkt weiterhin der Mangel an Mietflächen in benötigter Lage und Qualität. Die Prognose für den Flächenumsatz im Gesamtjahr fällt daher schwer, auch weil sie maßgeblich von anstehenden Großanmietungen im letzten Quartal abhängen wird. Deshalb ergibt sich für uns eine breite Spanne zwischen 550.000 Quadratmetern und 650.000 Quadratmetern“, sagt Illichmann.

„Wenn sich die abzeichnenden Investmentdeals nicht noch in das kommende Jahr verlagern, ist für das Gesamtjahr durchaus ein durchschnittliches bis gutes Transaktionsvolumen für 2020 zu erwarten“, prognostiziert Tomas.