• Vermietungsleistung ging im Vergleich zum ersten Quartal 2020 um 45 Prozent auf 99.200 Quadratmeter zurück – aber stieg im Vergleich zum vierten Quartal 2020 um 9,3 Prozent an

• Leerstand stieg um 90 Basispunkte auf 3,6 Prozent

• Spitzenmiete stabil bei 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat

• Investmentvolumen von 900 Millionen Euro – Rückgang um 25 Prozent

• Bürospitzenrendite stabil bei 2,55 Prozent

Im ersten Quartal 2021 erreichte der Immobilieninvestmentmarkt München ein Transaktionsvolumen von knapp 900 Millionen Euro – ein Viertel unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Davon entfiel knapp die Hälfte auf Wohnimmobilien – die Assetklasse konnte um 169 Prozent zulegen. Deutlich fiel der Rückgang am Bürovermietungsmarkt aus. Dort wurde im ersten Quartal 2021 ein Umsatzvolumen von 99.200 Quadratmetern verzeichnet, was45 Prozent unter dem Niveau des ersten Quartals 2021 liegt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Hinsichtlich ihrer Investmentstrategien setzen die Investoren derzeit situationsbedingt mehrheitlich auf risikoaverse, wertstabile Core-Office-Transaktionen. Innerhalb dieses Segments zeichnet sich insbesondere der Münchener Immobilienmarkt durch eine extrem solide Marktentwicklung, stabile Mieten und geringe Leerstände aus. Folglich hielt die Spitzenrendite für Premium-Office-Produkte ihr Niveau von Ende 2020 und notiert weiterhin bei 2,55 Prozent. „Eine Anpassung nach oben ist vorerst nicht absehbar – wir sehen aktuell für hochwertiges Produkt keine Anzeichen für Preisabschläge, partiell werden wir sogar eher eine weitere Renditekompression sehen“, so Tomas.

Im Vergleich der Käufergruppen waren Privatinvestoren mit 205 Millionen Euro respektive 44 Prozent des Quartalsvolumens am aktivsten, vor Projektentwicklern mit 122 Millionen Euro(26 Prozent) und offenen Immobilienfonds/Spezialfonds mit 83 Millionen Euro (18 Prozent). Investoren aus dem Ausland verbuchten mit 189 Millionen Euro in etwa so viel Volumen wie im Vorjahresquartal. Deren Anteil am Gesamtumsatz erhöhte sich damit jedoch deutlich von18 Prozent auf aktuell 46 Prozent „Das zeigt, dass München gerade in wirtschaftlichen Schwächephasen einen hohen Stellenwert als einer der gefragtesten, da resilientesten Immobilienmärkte Europas genießt“, erklärt Tomas.

Bürovermietungsmarkt

Im Vergleich zum vierten Quartal 2020 wurde beim Flächenumsatz eine Zunahmeum 9,3 Prozent registriert.

Der Leerstand erhöhte sich auch im ersten Quartal weiter moderat auf 794.000 Quadratmeter, was zu einem Anstieg der Leerstandsrate um 0,9 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent führt. Diese liegt damit aktuell leicht über dem fünfjährigen Durchschnitt von 3,2 Prozent. Zwei Faktoren prägten den Anstieg des Leerstands: Zum einen die angespannte allgemeine Lage, welche Unternehmen dazu veranlasst eher abwartend zu agieren, und potenzielle Bedarfe noch nicht umzusetzen, zum anderen die gestiegene Anzahl an Fertigstellungen von Bürogebäuden. Zugleich – als unmittelbare erste Auswirkung der Pandemie – hat auch das Volumen an verfügbaren Untermietflächen weiter zugenommen. Zum Ende des ersten Quartals summierten sich diese auf 122.300 Quadratmeter – was in etwa doppelt so viel Fläche zur Untervermietung wie noch vor einem Jahr entspricht.

„Andererseits sind vor allem moderne und hochwertige Flächen in zentralen oder zentrumsnahen Lagen in München weiterhin knapp und gesucht“, sagt Illichmann. Infolgedessen sind Projektentwickler in München weiterhin äußerst aktiv und bereicherten auch zu Jahresbeginn den Bürobestand um zahlreiche neue Büroflächen. Das Fertigstellungsvolumen (Neubau und Kernsanierung) belief sich auf insgesamt 141.100 Quadratmeter, von denen bei Abschluss der Bauarbeiten bereits 75 Prozent vorvermietet beziehungsweise an Eigennutzer vergeben waren. Zu den fertiggestellten Projekten zählen die Quartiersentwicklung „Die Macherei“ und das „New Eastside Munich“ im stark von Aufwertung gekennzeichneten Stadtteil Berg-am-Laim.

Die Büromieten blieben im ersten Quartal weitestgehend stabil. Die erzielbare Spitzenmiete lag, wie im Vorjahr, bei 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Im Vergleich mit den letzten Quartalen wurden im ersten Quartal wieder mehrfach Abschlüsse auf Spitzenmietniveau und teilweise sogar darüber hinaus registriert“, so Illichmann. Zu Beginn des neuen Jahres wurde die Gewährung von Incentives tendenziell leicht ausgeweitet. Die gewichtete Durchschnittsmiete entwickelte sich im Jahresvergleich leicht rückläufig und lag zum Quartalsende mit 20,88 Euro pro Quadratmeter und Monat gut drei Prozent unter dem Vorjahreswert. Jedoch gab es in neun von 13 Teilmärkten zum Teil zweistellige Mietpreisanstiege, am deutlichsten im nordöstlichen Stadtgebiet (plus 34 Prozent) und im südwestlichen Umland (plus 27 Prozent), die vor allem auf vergleichsweise teure Anmietungen in Projektentwicklungen zurückzuführen waren.

Ausblick auf das Gesamtjahr

„Mit Aussicht auf baldige Impferfolge zeichnet sich eine allgemeine Erholung der Wirtschaft und Planungssicherheit ab, von der auch die Immobilienmärkte profitieren werden. Für den weiteren Jahresverlauf ist daher von einem dynamischen Marktgeschehen und steigenden Investmentumsätzen auszugehen, wobei vor allem im Core- und Core-Plus-Bereich das Transaktionsvolumen weiterhin durch ein stark limitiertes Produktangebot begrenzt wird“, sagt Tomas.

„Angesichts der zunehmend registrierten Anmietungsgesuche im ersten Quartal blicken wir der zukünftigen Umsatzentwicklung in den nächsten Monaten grundsätzlich optimistisch entgegen“, sagt Illichmann. Gemäß dem aktuellen CBRE-Forecast könnte sich der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2021 bei circa 580.000 Quadratmeter einpendeln. „Zudem gehen wir im weiteren Jahresverlauf von anhaltend stabilen bis leicht steigenden Büromieten sowie von einer weiteren Belebung des Marktgeschehens aus. Die Ungewissheit hemmt derzeit noch die Nachfrageseite, insbesondere größere Unternehmen, aber dieser Zustand wird mit den Fortschritten in der Bekämpfung der Pandemie mehr und mehr zurück gehen, “ prognostiziert Illichmann.

Die Projektentwicklungspipeline ist für den weiteren Jahresverlauf gut gefüllt. Bis Ende 2021 werden gemäß aktuell verfügbaren Informationen weitere rund 250.000 Quadratmeter fertiggestellt, von denen – Stand heute – 57 Prozent vorvermietet sind. Für das Jahr 2022 sind insgesamt414.700 Quadratmeter projektiert (35 Prozent vorvermietet), für 2023 beträgt die Prognose922.800 Quadratmeter (24 Prozent vorvermietet).

Ansprechpartner:

Georg Illichmann
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 50
georg.illichmann@cbre.com

Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com