• Bürovermietungsmarkt mit Flächenumsatz von 558.500 Quadratmetern – minus 27 Prozent

• Leerstand stieg um 60 Basispunkte auf 3,3 Prozent

• Durchschnittsmiete stieg um sieben Prozent

• Investmentvolumen von 5,5 Milliarden Euro – Rückgang um 51 Prozent

• Bürospitzenrendite sank 2020 leicht auf 2,55 Prozent

2020 wurden am Immobilieninvestmentmarkt in München 5,5 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ist dies ein Rückgang um 51 Prozent. Davon entfielen 4,9 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien (minus 54 Prozent) und 577 Millionen Euro auf Wohnimmobilienportfolios (plus 13 Prozent). Im vierten Quartal, dem stärksten Quartal des Jahres, lag das Investmentvolumen bei 1,8 Milliarden Euro. Die Pandemie wirkte sich auch deutlich auf den Umsatz am Bürovermietungsmarkt aus, der um 27 Prozent auf 558.500 Quadratmeter zurückging. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Das verdeutlicht auch die 2020 leicht um fünf Basispunkte auf nun 2,55 Prozent gesunkene Spitzenrendite für Büroimmobilien. Büroimmobilien machten mit 3,1 Milliarden Euro 63 Prozent des Gesamtvolumens aus. Auf Handelsimmobilien entfielen zwölf Prozent des Umsatzes, gefolgt von Entwicklungsgrundstücken mit elf Prozent sowie von Lager- und Logistikimmobilen mit neun Prozent. Für Premium-Immobilien im Highstreet-Retail-Segment waren Ende 2020 Nettoanfangsrenditen von 2,9 Prozent erzielbar (plus 20 Basispunkte) und in der Assetklasse Lager- und Logistik lag die Spitzenrendite bei 3,4 Prozent (minus 20 Basispunkte).

Hinsichtlich der Transaktionsform dominierten am Gewerbeinvestmentmarkt 2020 Einzelverkäufe. Die Portfolioquote ging um neun Prozentpunkte auf zehn Prozent zurück. Großvolumige Transaktionen ab 50 Millionen Euro machten hingegen 71 Prozent des Investitionsvolumens aus. Getrieben wurde dies von inländischen eigenkapitalstarken Investoren wie offenen Immobilienfonds / Spezialfonds sowie Versicherungen – beispielsweise bei dem Verkauf der Neumarkter Str. 28 von der Bertelsmann Gruppe an die Allianz.

„Im Krisenjahr zeigten vor allem Investoren aus Deutschland großes Vertrauen in den Wirtschaftsstandort München und den lokalen Immobilienmarkt, aber auch internationale Investoren schätzen verstärkt den ‚Safe Haven Munich‘“, sagt Tomas. Die verschiedenen internationalen Investoren kamen 2020 zusammen auf einen Anteil am gewerblichen Investmentvolumen von 27 Prozent, was einem Rückgang um 14 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Bürovermietungsmarkt

Jedoch verzeichnete insbesondere das von diversen Lockdown-Szenarien in verschiedenen Abstufungen geprägte vierte Quartal 2020 mit einer Vermietungsleistung von nur 90.800 Quadratmetern gar das schwächste je registrierte Quartalsergebnis seit Beginn der Statistik. Der Umsatz war 2020 in allen Größenklassen gegenüber 2019 zweistellig rückläufig – ausgenommen das größte Flächensegment über 20.000 Quadratmeter. Dort sorgten vier besonders große Deals von jeweils knapp 30.000 Quadratmetern und mehr für ein deutliches Vorjahres-Plus um 54 Prozent. Stark rückläufig präsentierte sich vor allem der Umsatz im mittleren Flächensegment zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern (minus 56 Prozent). Im Branchenvergleich verbuchte das verarbeitende Gewerbe den höchsten Umsatzanteil von 23 Prozent, vor dem TMT-Sektor mit 21 Prozent und Beratungsdienstleistern mit 14 Prozent. Flex-Office-Anbieter agierten mit einem Umsatzanteil von unter zwei Prozent äußerst zurückhaltend.

Im Vorjahresvergleich stieg die Leerstandsrate zum Jahresende um 60 Basispunkte auf 3,3 Prozent. Sie liegt damit aber noch immer auf sehr niedrigem Niveau und unterhalb des fünfjährigen Durchschnitts von 3,5 Prozent. Auch deshalb gab es keine Rückgänge bei den Mieten: Die erzielbare Spitzenmiete in München blieb gegenüber dem Vorjahr stabil bei 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ausgeweitet wurden jedoch Incentives. Im Vorjahresvergleich um sieben Prozent auf 21,41 Euro angestiegen ist die Durchschnittsmiete. „Gerade bedingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen und hochwertigen Flächen sind die Mieter auch weiterhin bereit, für gehobene Qualität in guten Lagen entsprechende Preise zu bezahlen“, so Illichmann.

Aufgrund des nach wie vor stark begrenzten Angebots an hochwertigen Flächen wurden 43 Prozent des Umsatzes über Vorvermietungen in Projektentwicklungen erzielt. „Die acht größten Abschlüsse von 2020 entfielen alle auf Vorvermietungen“, hebt Illichmann hervor. Im Gesamtjahr 2020 wurden 338.400 Quadratmeter Bürofläche neu fertiggestellt beziehungsweise kernsaniert. Dies entspricht einem Drittel mehr als im Vorjahr. Lediglich zwölf Prozent davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt unvermietet. Zu den größten Fertigstellungen des Jahres zählten der erste Bauabschnitt des „BMW FIZ Future“, das „MY.O“ und die „Neue Siederei“.

Ausblick auf 2021

„Verbunden mit der Hoffnung auf eine baldige Aufhellung der wirtschaftlichen Gesamtsituation infolge zunehmender Impffortschritte und der sukzessiven Eindämmung des Infektionsgeschehens gehen wir für das Jahr 2021 von einer deutlich höheren Marktdynamik und steigenden Transaktionsvolumina aus. Neben Erfolgen im Kampf gegen die Pandemie wird dafür aber auch die Produktverfügbarkeit mitentscheidend sein. Aufgrund des Nachfrageüberhangs erwarten wir für Core-Produkte sogar sinkende Renditen“, sagt Tomas.

„Eine Prognose für den Büroflächenumsatz im Jahr 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar. Insgesamt ist jedoch davon auszugehen, dass nicht zuletzt aufgrund der Impffortschritte wieder mehr Flächengesuche neu initiiert und umgesetzt werden. Die nach wie vor vorhandene beziehungsweise bestehende registrierte Flächennachfrage befindet sich weiterhin auf einem guten Niveau, zumal viele geplante Anmietungen nur aufgeschoben wurden. Somit werden wir auch wieder höhere Umsatzzahlen sehen“, sagt Illichmann. Die Fertigstellungspipeline für 2021 beläuft sich auf 481.000 Quadratmeter, von denen derzeit 54 Prozent vorvermietet sind. Auch von den 2022 entstehenden 556.400 Quadratmetern sind bereits 39 Prozent vorvermietet.

Ansprechpartner:

Georg Illichmann
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 50
georg.illichmann@cbre.com

Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com