• Transaktionsvolumen sank im Vorjahresvergleich um 25 Prozent auf 23,4 Milliarden Euro
• Spitzenrendite stieg im Durchschnitt der Top-7-Märkte um 1,05 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent
• Der Portfolioanteil stieg um 11,5 Prozentpunkte auf 25 Prozent
• 80 Prozent der Investitionen entfielen auf die Top-7-Standorte – ein Rückgang um drei Prozentpunkte im Vorjahresvergleich

Der deutsche Büroimmobilieninvestmentmarkt erreichte 2022 ein Transaktionsvolumen von 23,4 Milliarden Euro. Verglichen mit 2021 ist dies ein Rückgang um 25 Prozent. Im vierten Quartal 2022 blieb die Jahresendrallye aus. Mit einem Bürotransaktionsvolumen von rund vier Milliarden Euro war es das Schwächste des Jahres. Ende 2021 wurden noch 12,2 Milliarden Euro investiert. Dennoch blieben Büroimmobilien mit einem Anteil von rund 35 Prozent die wichtigste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Der Portfolioanteil stieg um 11,5 Prozentpunkte auf 25 Prozent an. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Assetklasse Büro bleibt jedoch aufgrund des aktiven Vermietungsmarktes, der zum Teil deutlich gestiegenen Durchschnitts- und Spitzenmieten sowie der geringen Leerstände für Investoren attraktiv. Langfristig wird sich das Angebot an hochwertigen, zentral gelegenen Flächen – auch aufgrund der sich abschwächenden Neubauaktivitäten weiter verknappen und somit für Wertsteigerungen sorgen.“

Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Spitzenrenditen insbesondere für erstklassige Büroimmobilien in den besten Lagen der Top-Standorte deutlich. Aber auch in den Randlagen und peripheren Teilmärkten der Top-Standorte wurde ein Anstieg verzeichnet. Im Durchschnitt der Top-7-Standorte erhöhte sich die Rendite um 0,65 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent. Im Lauf der vergangenen zwölf Monate ist sie damit um 1,05 Prozent gestiegen. Die niedrigste Spitzenrendite wurde nach wie vor in den zentralen Lagen Münchens und Berlins registriert.

Bevorzugte Anlagen bei Investoren blieben trotz eines Rückgangs des Transaktionsvolumens im Vorjahresvergleich Core- und Core-Plus-Immobilien. Rund 67 Prozent des Büroinvestmentvolumens entfielen 2022 auf diese Anlagestrategien. Eine Zunahme der Investitionen verzeichneten hingegen das Value-Add-Segment sowie opportunistische Anlagen. Hier wurden rund ein Fünftel der Investments 2022 getätigt.

Berlin war der stärkste Büroinvestmentmarkt

Der Anteil von Investments in den Top-7-Standorte ging im Vorjahresvergleich um drei Prozentpunkt auf 80 Prozent leicht zurück. Insgesamt wurden rund 18,6 Milliarden Euro in die Investmentzentren investiert. An der Spitze stand mit deutlichem Abstand Berlin. Die Investitionen in der Bundeshauptstadt beliefen sich 2022 auf 5,3 Milliarden Euro (23 Prozent des Gesamtvolumens). Auf Platz zwei folgte Frankfurt am Main mit einem Investitionsvolumen von 3,6 Milliarden Euro (15 Prozent), gefolgt von Hamburg mit 3,1 Milliarden Euro (13 Prozent), München mit 2,9 Milliarden Euro (12 Prozent), Düsseldorf mit 2,1 Milliarden Euro (neun Prozent), Stuttgart mit 835 Millionen Euro (vier Prozent) sowie Köln mit 803 Millionen Euro (drei Prozent). Während mit Ausnahme von Hamburg (plus 48 Prozent) und Düsseldorf (plus 16 Prozent) alle Top-Standorte einen deutlichen Investmentrückgang im Vergleich zu 2021 (durchschnittlich minus 43 Prozent) verzeichneten, sank das Transaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren nur um zwölf Prozent.

Internationale und institutionelle Investoren weiterhin aktiv

Während sich deutsche Investoren spürbar zurückhielten, zeigten sich internationale Käufer weiterhin aktiv und steigerten ihren Anteil am Investitionsvolumen um 14,3 Prozentpunkte auf 51 Prozent, unter anderem aufgrund einiger großvolumiger Zukäufe. Neben Anlegern aus dem europäischen Ausland waren insbesondere nordamerikanische Investoren in Kauflaune, im Wesentlichen getragen von der milliardenschweren Übernahme der alstria office REIT-AG im ersten Quartal durch den kanadischen Asset Manager Brookfield.

Die stärksten Nettokäufer im Bürosegment waren, wie auch am Gesamtmarkt, offene Immobilien- und Spezialfonds, die knapp 2,5 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionsfonds mit einem positiven Saldo von rund 1,7 Milliarden Euro, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit 980 Millionen Euro.

Ausblick auf 2023

 „Vor allem im Value-Add-Bereich, aber auch im opportunistischen Segment bieten sich aufgrund des großen Nachfrageüberhangs Chancen für Anleger und Investoren“, sagt Klein.

„Die Renditen befinden sind zwar weiterhin in einer Aufwärtsbewegung, die Entwicklung ist aber deutlich moderater als zuletzt. Wir gehen daher davon aus, dass die Marktdynamik ab Mitte 2023 wieder spürbar zunimmt, sobald sich Käufer und Verkäufer auf das neue Preisniveau verständigt haben“, erwartet Linsin.