• Transaktionsvolumen außerhalb der Top-7-Städte lag im ersten Halbjahr 2023 bei 812 Millionen Euro
• Spitzenrendite von B-Standorten und Regionalzentren stieg im Vergleich zum zyklischen Tiefstwert im Mai 2022 um 1,40 Prozentpunkte
• Aktivste Märkte waren Mannheim, Regensburg und Ulm

Mit rund 812 Millionen Euro entfielen im ersten Halbjahr 2023 rund 29 Prozent der deutschlandweiten Büroinvestments auf Märkte außerhalb der Top-7-Standorte. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum fiel in den B-Standorten und Regionalzentren der Rückgang des Transaktionsvolumens mit 73 Prozent somit leicht geringer aus als im gesamten Büromarkt (minus 79 Prozent) und in den Top-7-Standorten (minus 81 Prozent). Da Investoren aufgrund des derzeitigen Markt- und Finanzierungsumfeldes eher selektiv investieren, verringerte sich das im Rahmen von Portfolios gehandelte Volumen deutlich. Lediglich 17 Prozent des Gesamtvolumens wurde im Rahmen von Paketkäufen registriert. Das selektive Investitionsverhalten zeigt sich auch bei den Risikoklassen. Anders als am gesamten Immobilieninvestmentmarkt Deutschlands erhöhte sich der Anteil der Core- und Core-plus Investments außerhalb der Top-Investmentzentren deutlich um zehn Prozentpunkte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Durch die von vorneherein geringeren Exit-Faktoren in den B-Standorten und Regionalzentren sind die Rückgänge hier weniger stark als in den Top-Standorten.

Während die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Märkten gegenüber dem Jahresauftaktquartal um 0,17 Prozentpunkte auf 4,07 Prozent zulegte, stieg sie in den Top-B-Märkten Bonn, Hannover und Nürnberg um 0,25 Prozentpunkte auf 4,55 Prozent und im Schnitt der B-Standorten und Regionalzentren insgesamt um 0,3 Prozentpunkte auf 5,25 Prozent.  Im Vergleich zum letzten zyklischen Tiefstwert im Mai 2022 haben damit die Spitzenrenditen für Büroimmobilien um 1,40 Prozentpunkte (Top-7 sowie Bonn, Hannover und Nürnberg) beziehungsweise um 1,80 Prozentpunkte (B-Standorte und Regionalzentren insgesamt) zugelegt, während die Benchmarkrendite am Kapitalmarkt mit aktuell 2,56 Prozent rund 1,60 Prozentpunkte höher rentiert.

Zurückhaltung bei internationalen Investoren

Internationale Investoren reduzierten ihre Aktivität in diesem Marksegment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich. Stammte im ersten Halbjahr 2022 noch gut ein Drittel des Kapitals aus dem Ausland, so waren es im aktuellen Betrachtungszeitraum lediglich 23 Prozent beziehungsweise gerade einmal 187 Millionen Euro. „Regionale und lokale Akteure kommen, nachdem institutionelle Investoren ihr Engagement zurückgefahren haben, besser zum Zug und bilden eine starke Basis in den B-Standorten und Regionalzentren“, beobachtet Keller.

Nur offene Immobilien- und Spezialfonds bauten ihre Portfolios aus

Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die lediglich zukauften, aber keine Immobilien veräußerten, gefolgt von Projektentwicklern und Bauträgern. Der Großteil der Investorengruppen, allen voran geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-AGs sowie REITs, verkauften deutlich mehr als sie in ihr Immobilienportfolio aufnahmen.

Südliche Bundesländer mit aktivstem Marktgeschehen

Die größten Transaktionen im ersten Halbjahr waren der Verkauf des e.on-Objektes in Regensburg sowie der Niederlassung der Deutschen Telekom in Ulm. Übertroffen wurde das Transaktionsvolumen dieser beiden Standorte nur noch von Mannheim.

Die Anzahl der Transaktionen hat sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 mehr als halbiert. Insbesondere bei den Transaktionen oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke gab es, wie auch am Gesamtmarkt, einen deutlichen Rückgang des Marktgeschehens (minus 91 Prozent). Anteilig erhöhte sich jedoch das Volumen im mittleren und kleineren Kaufpreissegment. Der geringste Rückgang zeigte sich bei Ankäufen zwischen fünf und zehn Millionen Euro (minus 37 Prozent). Rund ein Drittel entfiel auf Transaktionen zwischen 20 und 50 Millionen Euro. Entsprechend sank die durchschnittliche Dealgröße auf rund 21 Millionen ab, nach 32 Millionen im entsprechenden Vorjahreszeitraum. „Der Fokus der Investoren, insbesondere im institutionellen Segment, ist stärker als zuvor auf Größenordnungen zwischen 10 und 50 Millionen Euro gerichtet. Wenn die Objekt- und Lagequalität sowie die energetische Performance der Immobilie passen, werden aber auch durchaus größere Investments getätigt“, sagt Keller.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2023

„Bis die Zinsen wieder sinken – was unserer Erwartung nach noch einige Zeit dauern wird – dürfte das Investitionsverhalten am Büroimmobilienmarkt verhalten bleiben. Dazu trägt bei, dass die Banken angesichts der strengeren Regulierung ihre Immobilienfinanzierung deutlich reduzieren werden. Bei Zinssenkungen jedoch wird die Dynamik wieder spürbar ansteigen“, sagt Keller.

„Da die Nutzer hinsichtlich Lage- und Objektqualitäten immer wählerischer werden, ESG-Kriterien an Bedeutung gewinnen und das hybride Arbeiten zu strukturellen Veränderungen führt, sehen wir bei Büroimmobilien weiterhin einen deutlichen Anpassungsdruck“, sagt Tiemann.