Berlin,
07
Januar
2016
|
15:19
Europe/Amsterdam

Berliner Vermietungsmarkt endet 2015 mit Rekordergebnis von 880.000 Quadratmetern

  • Stärkstes Jahresendergebnis seit Aufzeichnungsbeginn

  • Spitzenmiete klettert auf 23,50 Euro pro Quadratmeter und Monat

  • Gewichtete Durchschnittsmiete überschreitet 15 Euro-Marke

 

Der Berliner Bürovermietungsmarkt brach 2015 alle Rekorde und schloss mit einem Jahresendergebnis von 881.800 Quadratmetern, das zugleich fast 45 Prozent über dem alten Rekord aus dem Vorjahr liegt. Dies ist der höchste kumulierte Umsatz seit Aufzeichnungsbeginn, der gleichzeitig gut 71 Prozent über dem zehnjährigen Mittel liegt. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Spitzenreiter mit einem Anteil von 40 Prozent am kumulierten Flächenumsatz war der Teilmarkt Berlin City-Ost, gefolgt von Berlin City-West mit über 23 Prozent.

TMT-Sektor hat bedeutenden Anteil am Gesamtumsatz
Mit einem Umsatzanteil von 35 Prozent im Jahresverlauf hatte der branchenübergreifende TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) einen wichtigen Anteil am Vermietungsgeschehen. Neben zahlreichen kleinen und mittleren Anmietungen der wachsenden Start-Up-Szene dominierte im TMT-Bereich die Anmietung einer großen Projektentwicklung durch Zalando von insgesamt über 42.000 Quadratmetern im Bereich der Media Spree.

Die größte Einzel-Vorvermietung wurde pünktlich zum Jahresabschluss bekannt: Die Allianz mietete 47.000 Quadratmeter Bürofläche, ebenfalls in einer Projektentwicklung, in der stark an Bedeutung gewinnenden Lage Adlershof im Süd-Osten Berlins. Auf Platz drei der größten Transaktionen des Jahres lag die Anmietung durch Rocket Internet mit über 22.000 Quadratmetern am "Techpoint" Charlie, der aufstrebenden TMT-Agglomeration im Kreuzberger Zeitungsviertel. Daneben umfassten kleinere Anmietungen im TMT-Sektor mit bis zu 1.000 Quadratmetern knapp 70 Prozent der Transaktionen. Fast 80 Prozent des Umsatzes entfiel hierbei auf die östlichen Teilmärkte. Dieser Umstand kann als Gradmesser für die Attraktivität des Berliner Ostens für diese Branchen gesehen werden.

Leerstandsrate sinkt auf 6,4 Prozent
Durch die hohe Flächennachfrage sank im Jahresverlauf die Leerstandsrate auf einen neuen Tiefstwert von nunmehr 6,4 Prozent, was einem Rückgang um 1,6 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Als besonders gravierend erweist sich der Rückgang des Leerstandsvolumens im Teilmarkt AAA City-Ost. Innerhalb des letzten Jahres ist das Leerstandsvolumen um fast 68 Prozent gesunken, sodass kurzfristige großflächige Anmietungen nur schwer zu realisieren sind. Als alternative Premiumlage kann der Potsdamer Platz dienen, dessen Leerstand im gleichen Zeitraum fast auf einem Niveau verharrte, da Mietinteressenten aufgrund des Verkaufsprozesses an Brookfield zögerlich handelten. Diese Haltung wird sich nun nach Abschluss des Verkaufs entschieden wandeln.

234.800 Quadratmeter Bürofläche im Jahr 2015 fertiggestellt
Wichtigster Büroneubau ist im Westen Berlins das Upper West am Kurfürstendamm, mit einer Fertigstellung im Zeitraum von Anfang bis Mitte 2017. Die aktuell enorme Nachfrage können die geringen Fertigstellungszahlen im spekulativen Bereich nicht auffangen. Im Jahr 2015 wurden 234.800 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Plus von gut 77 Prozent. Doch sind hiervon nur etwa 16 Prozent dem Markt als spekulative Flächen zugänglich. Flächenabgänge sind insbesondere in Form von Umwidmungen von großflächigen, sanierungsbedürftigen Büroflächen zu Flüchtlingsunterkünften zu beobachten. Die größte Umnutzung ist das ehemalige Ministerium für Staatssicherheit der DDR im Osten der Stadt. Hierbei wird Bürofläche in Höhe von 100.000 Quadratmetern sukzessive in Wohnraum umgebaut.

Spitzenmiete steigt auf 23,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für moderne Büroflächen stieg in den Premiumlagen AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz im vierten Quartal 2015 auf 23,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete von 15,06 Euro pro Quadratmeter pro Monat stieg im Vorjahresvergleich deutlich um zwölf Prozent. Der bedeutendste Anstieg der Durchschnittsmiete erfolgte im Teilmarkt Berlin Ost mit fast 38 Prozent, hauptsächlich geschuldet durch die bereits erwähnte Projektentwicklung in Adlershof. Doch wirken auch zahlreiche kleinere Projektentwicklungen preistreibend im Hochtechnologiestandort am Rande Berlins. Den größten Anstieg unter den Premiumlagen verzeichnete der Bereich um den Potsdamer Platz mit einem Plus von gut 14 Prozent auf 22,44 Euro pro Quadratmeter und Monat. Hierbei wurden bei großvolumigen Anmietungen, vor allem im Sony Center, Mietpreise weit über den lageüblichen Durchschnittsmieten erzielt.

Ausblick: Flächenknappheit verschärft sich

Matthias Hauff, Head of Agency Berlin
Eine Abkühlung des Marktes ist für 2016 nicht in Sicht. Der Berliner Markt ist zurzeit von Euphorie geprägt, die sich in einer extrem hohen Flächennachfrage äußert." Geschuldet durch diese hohe Nachfrage und einem geringen Nachschub an attraktiven Flächen wird sich die Flächenknappheit weiter verschärfen. "Als Konsequenz werden Mietpreise nicht nur im Spitzensegment weiterhin spürbar anziehen.
Matthias Hauff, Head of Agency Berlin

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