• Büroflächenumsatz ging 2022 um neun Prozent auf 741.200 Quadratmeter zurück, gleichzeitig höchste Zahl an Abschlüssen seit 2015
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um sechs Prozent auf 43,50 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Leerstandsrate am Büromarkt erhöhte sich um 0,7 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent
• Immobilieninvestitionsvolumen sank um 71 Prozent auf elf Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 3,55 Prozent

Der Bürovermietungsmarkt Berlin erreichte 2022 ein Umsatzvolumen von 741.200 Quadratmetern – neun Prozent unter dem Niveau von 2021. Mit 164.500 Quadratmetern fiel dabei das letzte Quartal 2022 besonders schwach aus und lag 46 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Auch der Immobilieninvestmentmarkt war 2022 deutlich rückläufig – im Gesamtjahr um 71 Prozent auf knapp elf Milliarden Euro. Investoren verfolgten vor allem risikoarme Core- und Core-Plus-Strategien, deren Anteil 2022 bei 68 Prozent des Gesamtvolumens lag. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„2022 zeigte, dass Unternehmen zunehmend auf Qualität statt Quantität bei der Flächensuche setzen. Mobiles Arbeiten, erhöhte Kommunikationsansprüche und die Repräsentation gegenüber Kunden und Mitarbeitenden spiegeln sich auch bei der Flächennachfrage wider. Für höhere Qualitäten sind Unternehmen auch bereit, einen höheren Mietzins zu bezahlen.“

Mit 774 Vermietungsabschlüssen wurde 2022 die größte Zahl an Anmietungen in den vergangenen sieben Jahren verzeichnet. Insgesamt gab es 2022 aber nur sechs Vermietungsabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern, davon vier allein im dritten Quartal. 2021 waren es fast 20. Das zeigt: Die Nachfrage nach Büroflächen in der Hauptstadt ist weiterhin hoch und insgesamt steigt der Umsatz an kleineren Büroflächen. In allen kleinen und mittleren Größenklassen bis 5.000 Quadratmeter wurde das Vorjahresniveau erreicht oder weit überschritten. 2022 lag der Umsatzschwerpunkt in der Größenklasse 1.000 bis 5.000 Quadratmeter bei 284.600 Quadratmeter, was einem Anteil von 38 Prozent und einer Umsatzsteigerung von über 40 Prozent im Vergleich zu 2021 entsprach.

„Die Nachfrage setzt sich in Berlin aus verschiedenen Segmenten zusammen“, erklärt Vollmer. Im Branchenvergleich verbuchte der IT-Sektor mit 15 Prozent den höchsten Umsatzanteil im Gesamtjahr 2022. Der Umsatzanteil aus den Segmenten TMT belief sich auf fast ein Viertel des Gesamtumsatzes. Berlin entwickelt sich weiter zu einem attraktiven Standort für Tech-Unternehmen jenseits der Start-Up-Szene und insbesondere auch im Industriesektor (Stichwort Industrie 4.0) und in der Automotive-Branche sowie als Standort für internationale Großunternehmen. „2022 hat gezeigt, dass sich Start-Ups als profitabel beweisen müssen, was wiederum Auswirkungen auf deren gesunkene Flächennachfrage und gestiegenen Untervermietungsflächen hatte“, so Vollmer. Auch die Leerstandsquote ist zum Jahresende angestiegen – im Vorjahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent. Damit haben Unternehmen erstmals seit einem halben Jahrzehnt wieder eine gewisse Auswahl bei der Flächenanmietung.

Insgesamt wurden 2022 396.200 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt, deutlich weniger als noch Anfang des Jahres erwartet und rund 22 Prozent weniger als im Vorjahr. „Hintergrund der Bauverzögerungen waren die Liefer- und Materialengpässe sowie gestiegene Baukosten“, meint Vollmer. Aufgrund verschobener Fertigstellungen ist die Pipeline für 2023 im Vergleich zu letztem Quartal von 765.500 Quadratmeter auf 972.700 Quadratmeter gewachsen, von denen bereits mehr als die Hälfte vorvermietet ist. Das Gros an Fertigstellungen wird für das Jahr 2024 erwartet, die Pipeline für 2024 umfasst rund 1,2 Millionen Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 19 Prozent.

Das Mietniveau ist auch zum Ende des Jahres weiter gestiegen, bedingt durch die weiterhin hohe Nachfrage an hochwertigen Flächen in der City: Allein im letzten Quartal stieg die Spitzenmiete um 0,50 Euro auf 43,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In den vergangenen zwölf Monaten stieg sie insgesamt um sechs Prozent. Insbesondere die Teilmärkte Zentral und Hackescher Markt wiesen die höchsten Mietvertragsabschlüsse auf. Die gewichtete Durchschnittsmiete im gesamten Marktgebiet lag Ende 2022 bei 27,73 Euro und damit leicht unter dem Vorjahresniveau. „Damit weist Berlin weiterhin die höchste Durchschnittsmiete unter den Top-5-Märkten auf“, sagt Vollmer.

Investmentmarkt

Beeinflusst wurde das geringe Transaktionsvolumen vor allem durch das Ausbleiben einer Jahresendrallye sowie durch einen deutlichen Rückgang der Wohntransaktionen (um 91 Prozent). Dies geht wiederum speziell zurück auf ausbleibende Ankäufe der öffentlichen Hand sowie auf den Sondereffekt, den die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia im Jahr 2021 darstellte. Ohne diese Transaktion in Höhe von über 22 Milliarden Euro ist das Transaktionsvolumen um rund 30 Prozent im Vergleich zu 2021 gesunken. Stattdessen wurde der Investmentmarkt 2022 maßgeblich durch die Assetklasse Büro bestimmt, welche mit 5,3 Milliarden Euro die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachte. Zweitstärkste Assetklasse war mit rund 2,3 Milliarden Euro Wohnen, gefolgt von Grundstückstransaktionen mit einer Milliarden Euro und Einzelhandel mit 774 Millionen Euro.

Berlin war 2022 weiterhin besonders bei internationalen Investoren gefragt, deren Anteil am Gesamtumsatz 65 Prozent erreichte. „Die Attraktivität des Berliner Standortes wächst international – Berlin schließt zu Paris und London auf“, erklärt Mende.

Vor dem Hintergrund des gestiegenen Zinsniveaus ist die Spitzenrendite seit dem dritten Quartal erneut gestiegen (um 0,65 Prozentpunkte) und erreichte für Büroimmobilien 3,55 Prozent. Für die vergangenen zwölf Monate entspricht dies einem Anstieg um 1,05 Prozentpunkte. Auch am City-Rand und in der Peripherie sind die Spitzenrenditen weiter gestiegen: auf vier Prozent beziehungsweise auf fünf Prozent. „Insgesamt nahm die Bedeutung von Gebäudequalität und ESG-Kriterien deutlich zu. Es findet eine Ausdifferenzierung von Produkten statt. Während bei Core- und ESG-Produkten weiterhin Premiumpreise bezahlt werden, ist in Randlagen und bei älteren Objekten zum Teil mit erheblichen Abschlägen zu rechnen“, erläutert Mende. In Berlin ist angesichts vieler alter Objekte der Kapitalbedarf für ESG-Maßnahmen überproportional hoch. „Es ist davon auszugehen, dass Portfolio-Bereinigungen vor dem ESG-Hintergrund vermehrt stattfinden werden“, so Mende weiter.

Ausblick auf 2023

„Da sich einige Gesuche ins neue Jahr verschoben haben, kann von einem moderaten Jahresauftakt am Vermietungsmarkt ausgegangen werden. Für das Gesamtjahr 2023 ist ein mit 2022 vergleichbarer Flächenumsatz zu erwarten. Der Nachfragefokus liegt nach wie vor auf zentralen Lagen und sehr guter Ausstattungsqualität. Allerdings ist ein Großteil des Flächenbestands auf dem Berliner Markt älter als 15 Jahre “, sagt Vollmer. Die Leerstandsquote wird sich 2023 weiter normalisieren und die zahlreichen Fertigstellungen werden vielen Unternehmen ermöglichen, in modernere und ESG-Kriterien-konforme Flächen zu ziehen.

„Für das erste Halbjahr erwarten wir weiterhin eher Zurückhaltung am Investmentmarkt. Bedeutende Transaktionen mit Signalwirkung in den nächsten Monaten werden aber zeigen, welchen Verlauf der Berliner Investmentmarkt im zweiten Halbjahr nehmen wird“, ergänzt Mende. „Zudem rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Spitzenrendite und mit einer noch stärkeren Ausdifferenzierung nach Qualitäten und Lagen.“