• Flächenumsatz von 863.500 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen 2022 – rund 38 Prozent entfielen auf Tesla
  71 Prozent des Flächenumsatzes in Neubauten
• Handelsunternehmen mit Flächenumsatz von 295.000 Quadratmetern
• Spitzenmiete von Logistikimmobilien im Umland stieg um 15 Prozent auf 5,75 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen

Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 einen Flächenumsatz von 864.000 Quadratmetern. Das entspricht einem Anstieg um 97 Prozent im Vorjahresvergleich. Auf das Berliner Stadtgebiet entfielen 123.000 Quadratmeter (minus 15 Prozent im Vorjahresvergleich). Der Flächenumsatz im Umland hingegen stieg um 154 Prozent auf 747.000 Quadratmeter. Nach wie vor sind die Zahlen stark durch die Tesla-Flächen in Grünheide geprägt – im ersten Quartal 2022 wurden dort 327.000 Quadratmeter umgesetzt – rund 38 Prozent des bisherigen Jahresflächenumsatzes. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Logistikimmobiliendienstleisters CBRE.

„Der Flächenmangel am Berliner Markt verschärft sich dadurch jedoch weiter. Stand heute gibt es keine verfügbaren Flächen mehr mit 15.000 Quadratmeter oder mehr. Ausstehende Baugenehmigungen und die aktuell herausfordernde geopolitische Situation verschärfen das Problem weiter, da Projektentwickler aufgrund gestiegener Baukosten und steigenden Zinsen und Renditen neu kalkulieren müssen.“

In bisherigen Jahresverlauf waren Neubauten noch ein wichtiger Treiber des Flächenumsatzes. Das Volumen betrug insgesamt 617.000 Quadratmeter (71 Prozent des Gesamtumsatzes), was einem Plus von 343 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entsprach. Auch Eigennutzer verzeichneten einen deutlichen Anstieg im Vorjahresvergleich auf 370.000 Quadratmeter (plus 3683 Prozent). Das deutliche Plus sowohl bei den Neubauten als auch bei den Eigennutzern geht zu einem großen Teil auf die von Tesla erworbenen Flächen aus dem ersten Halbjahr zurück. Ohne Berücksichtigung der Flächen in Grünheide wurden 290.000 (Neubau) beziehungsweise 44.000 Quadratmeter (Eigennutzer) umgesetzt, was einem Anstieg im Vorjahresvergleich um 108 Prozent (Neubau) beziehungsweise 347 Prozent (Eigennutzer) bedeutete.

Ebenfalls von Tesla bestimmt war der Flächenumsatz der Unternehmen aus der Produktionsbranche, die insgesamt 348.000 Quadratmeter verzeichneten. Ohne das Großprojekt des Elektroautoherstellers, kamen produzierende Unternehmen nur auf ein Volumen von 21.000 Quadratmeter – ein deutlicher Rückgang um 74 Prozent im Vorjahresvergleich. Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) kamen auf 295.000 Quadratmeter und legten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum damit um 186 Prozent zu. Das Wachstum von Logistikunternehmen fiel mit elf Prozent hingegen deutlich geringer aus – in den ersten neun Monaten 2022 kam das Segment auf einen Flächenumsatz von 182.000 Quadratmetern.

Die Mieten stiegen im gesamten Berliner Marktgebiet. So haben die Spitzenmieten für Logistikflächen in den vergangenen zwölf Monaten um vier Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zugelegt – wobei das Wachstum der beobachteten Spitzenmieten vor allem durch den Mangel an Neuvermietungen im Stadtgebiet begrenzt wurde, da es dort wenige Abschlüsse gab. „Sollten neue Flächen auf dem Markt sehen wir ein großes Potenzial für weitere Mietsteigerungen“, sagt Bodendorf. Deutlicher zeigt sich der Anstieg im Umland, wo die Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten um 15 Prozent auf 5,75 Euro stieg. „Auch bei den Gewerbeparks, deren Mietniveau über jenem von Logistikflächen liegt, sahen wir einen starken Anstieg der Mieten“, erklärt Bodendorf.

Prognose für das Gesamtjahr

„Der Berliner- und Logistikimmobilienmarkt steuert im Gesamtjahr 2022 dank der zahlreichen Großabschlüsse vor allem in den ersten beiden Quartalen weiter auf ein Rekordergebnis zu“, erwartet Bodendorf. „Bis Jahresende sind noch Deals in einem Umfang von mindestens 90.000 Quadratmeter in der Pipeline. Ob die Eine-Millionen-Quadratmeter-Marke geknackt wird, bleibt jedoch angesichts des Flächenmangels abzuwarten. Es sind zwar einige Big-Box-Projekte in Planung jedoch ist sowohl für das Jahr 2022 als auch 2023 nicht mit der Verfügbarkeit größerer Flächen im Marktgebiet zu rechnen“, sagt Bodendorf.