• Büroflächenumsatz steigt gegenüber Vorjahr um 61 Prozent auf 226.000 Quadratmeter

• Stärkster Jahresauftakt seit Aufzeichnungsbeginn

• Spitzenmiete erreicht 25 Euro pro Quadratmeter und Monat

• Gewichtete Durchschnittsmiete steigt auf rund 15 Euro

• Leerstandsrate sinkt auf 6,2 Prozent

Der Berliner Vermietungsmarkt knüpft nahtlos an das Rekordergebnis des letzten Jahres an. Im ersten Quartal verzeichnet der Bürovermietungsmarkt mit 226.000 Quadratmetern Flächenumsatz den stärksten Jahresauftakt seit Aufzeichnungsbeginn. Dies ergibt ein Plus von 61 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum entsprechenden zehnjährigen Mittel ist das eine Verdopplung des Vermietungsumsatzes. Damit ist Berlin der umsatzstärkste Markt unter den fünf größten Bürozentren Deutschlands. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Nach wie vor ist der Teilmarkt Berlin City-Ost der Umsatztreiber des Berliner Bürovermietungsmarktes. 26 Prozent des Transaktionsvolumens wurden hier umgesetzt, gefolgt von der Premiumlage AAA City-Ost mit 17 Prozent. 59 Prozent des gesamten Flächenumsatzes wurde im Ostteil der Stadt erzielt, im Westen hingegen nur knapp 30 Prozent. Auf die peripheren Teilmärkte im Norden und Süden entfielen nur jeweils 5,4 Prozent.

TMT-Sektor bestimmt weiterhin den Markt
Der für Berlin so wichtige TMT-Sektor, inklusive E-Commerce-Unternehmen wie Zalando, hat mit über 21 Prozent des Gesamtumsatzes einen gewichtigen Anteil, von dem über 71 Prozent auf die östlichen Teilmärkte entfallen.

„Die räumliche Nähe ermöglicht den Unternehmen außerdem, wichtige Synergieeffekte zu nutzen.“ Kleinere Vermietungen bis 1.000 Quadratmeter haben im TMT-Bereich einen Anteil von fast 69 Prozent an der Anzahl der Transaktionen und spiegeln vor allem die frühen Phasen des Technologie-Sektors wider. Als etablierte Größe in diesem Sektor sorgte am Jahresanfang Zalando für einen Großteil des Umsatzes durch eine großvolumige Transaktion in der Nähe des Potsdamer Platzes und einer ebenso großvolumigen Unteranmietung im „Rocket Tower“ in der Charlottenstraße.

Über alle Sektoren hinweg sind die Umsatztreiber mit den größten Volumina zum einen die öffentliche Hand – mit dem Bundesministerium für Gesundheit in der Mauerstraße im Ostteil der Stadt (über 20.000 Quadratmeter) –, zum anderen die KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit ihrer Projektentwicklung in der Europacity und einer temporären Zwischenmietung am Potsdamer Platz von insgesamt über 17.000 Quadratmetern.

Leerstand sinkt um 1,6 Prozent
Die Leerstandsrate im Berliner Gesamtmarkt setzte ihren fallenden Trend weiter fort. Im ersten Quartal 2016 lag sie bei 6,2 Prozent. Dies entspricht einem Rückgang von 1,6 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich. „Vor allem in den zentralen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings nähert sich die Leerstandsrate zunehmend der natürlichen Fluktuationsgrenze an“, sagt Hauff. Nachdem der Leerstand im Teilmarkt Potsdamer Platz/Leipziger Platz fast drei Jahre auf einem ähnlichen Niveau verharrte, ist nach der Übernahme des Quartiers am Potsdamer Platz durch Brookfield nun Bewegung in das Vermietungsgeschehen gekommen. Im Vorjahresvergleich ist das Leerstandsvolumen um 23 Prozent gefallen, im Vergleich zum Vorquartal sogar um fast 25 Prozent. Verantwortlich hierfür sind vor allem die großvolumigen Anmietungen von Zalando, KPMG und Octavus Office & Service.

Neue Projekte können Nachfrage bedienen
Für das Jahr 2016 ist mit einer Fertigstellungszahl von 384.000 Quadratmetern zu rechnen, wovon allerdings nur etwas über 22 Prozent als spekulative Flächen dem Markt zur Verfügung stehen. Im Zeitraum vom zweiten Quartal 2016 bis Ende 2018 wird dieser Anteil mit 32 Prozent höher ausfallen.

Die von der Größe bedeutendste Projektentwicklung im spekulativen Segment in diesem Jahr ist die Franklinstraße 28-29 in der City-West. Das zuvor von der TU Berlin genutzte Gebäude wird auf fast 39.000 Quadratmetern bis zum Ende des Jahres saniert.

Spitzenmieten am Potsdamer Platz steigen um 14 Prozent
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für moderne Büroflächen stieg im ersten Quartal, vor allem in den Premiumlagen des Potsdamer Platzes, auf nunmehr 25,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit 14 Prozent wies dieser Teilmarkt im Vorjahresvergleich den kräftigsten Anstieg auf. Neben der Spitzenmiete stieg auch die gewichtete Durchschnittsmiete kontinuierlich. Im ersten Quartal lag sie für Berlin mit rund 15,00 Euro pro Quadratmeter und Monat fast acht Prozent über dem Vorjahr und auch hier konnte der Potsdamer Platz unter den Premiumlagen mit über 11 Prozent (rund 21,00 Euro pro Quadratmeter und Monat) den höchsten Anstieg im Vorjahresvergleich verzeichnen.

Wiederholung des Spitzenjahres 2015 möglich
„Das außergewöhnlich starke Ergebnis zum Jahresanfang legt ein solides Fundament für das angebrochene Jahr“, sagt Hauff. „Die hohe Flächennachfrage und der daraus resultierende Umsatz wird nur durch die niedrige Flächenverfügbarkeit begrenzt.“ Infolge dessen wird sich die Flächenverknappung weiter dynamisch zuspitzen und die Leerstandsrate nach unten drücken. Dies wirkt sich folglich preistreibend auf die Spitzenmieten aus. „Unter diesen Voraussetzungen kann sich der Umsatz des laufenden Jahres in die Spitzenregion des vergangenen Jahres entwickeln“, so Hauff.

Ansprechpartner:

Matthias Hauff
CBRE GmbH
Head of Agency Berlin
+49 30 72 61 54 201
matthias.hauff@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com