• Bürovermietungsumsatz stieg um 61 Prozent auf 190.000 Quadratmeter
• Anstieg des Büroleerstands verlangsamt sich signifikant und ist mit einer Rate von 2,2 Prozent für den Gesamtmarkt weiterhin sehr niedrig
• Spitzenmiete legte im Jahresvergleich zu, flächengewichtete Durchschnittsmiete rückläufig
• Investmentvolumen ging um 46 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro zurück
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank im Vorjahresvergleich auf 2,65 Prozent

Im ersten Quartal 2021 konnte der Berliner Bürovermietungsmarkt um 61 Prozent auf 190.000 Quadratmeter zulegen. Das Investitionsgeschehen verlief hingegen deutlich ruhiger. Lediglich 2,1 Milliarden Euro wurden umgesetzt – rund 46 Prozent unter dem Niveau des ersten Quartals 2020, bevor sich die Pandemie auf die Immobilienmärkte auswirkte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Der Investmentmarkt wird aktuell durch die Herausforderungen der Pandemie massiv gebremst, auch weil sich Geschäftsreisen und Objektbesichtigungen schwierig gestalten. Die Nachfrage nach Top-Objekten ist jedoch ungebrochen, was auch die Spitzenrendite für Büroimmobilien zeigt, die im Vorjahresvergleich um fünf Basispunkte auf 2,65 Prozent zurückgegangen ist.

Bürovermietungsmarkt

„Dabei ist der deutliche Anstieg im direkten Vergleich zum ersten Quartal 2020 sogar ein weniger entscheidendes Signal, da der Vermietungsmarkt ein äußerst schwaches Quartal erlebte. Vielmehr hat sich der Vermietungsmarkt deutlich von den schwachen Umsätzen in den besonders von der Krise betroffenen Quartalen – dem zweiten und dem dritten Quartal 2020 – erholt. Auch weist der Markt sowohl im Vergleich zum ersten Quartal 2020 als auch im Vergleich zum vierten Quartal 2020 eine positive Nettoabsorption auf – trotz der umfassenden Fertigstellungen und der großen Entwicklungspipeline. Während der Leerstand im Vorjahresvergleich noch um 1,1 Prozentpunkte gestiegen ist, legte er seit dem letzten Quartal 2020 nur um 0,1 Prozentpunkte zu und liegt nun bei 2,2 Prozent. Der Trend der steigenden Leerstandsquote in Berlin hat sich also sehr deutlich verlangsamt. „Der Berliner Büromarkt ist weiterhin von einem massiven Mangel besonders an modernen und hochwertigen Flächen gezeichnet“, erläutert Vollmer. „Das verdeutlicht auch der große Anteil von Projektentwicklungen am Vermietungsgeschehen – zwei Drittel der vermieteten Flächen im ersten Quartal entfielen auf Projektentwicklungen.“

Die Mieten haben sich größtenteils stabil entwickelt. Während die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um knapp drei Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegte, ging die gewichtete Durchschnittsmiete um 5,5 Prozent auf 27,19 Euro pro Quadratmeter zurück. Grund hierfür waren unter anderem niedrigpreisige Großabschlüsse der Öffentlichen Hand beziehungsweise von Bildungseinrichtungen in City-Randlagen.

Erst kürzlich ordnete CBRE den Berliner Büromarkt zudem neu, um dem sich verändernden Markt Rechnung zu tragen. Die nun 20 neuen Teilmärkte können den Clustern City, City Fringe, Peripherie und Umland zugeordnet werden. Diese Überarbeitung bildet nicht nur die aktuelle Situation ab, sondern soll auch der absehbaren langfristigen Perspektive der Hauptstadt in den kommenden Jahren Rechnung tragen.

Ausblick auf das Gesamtjahr

„Eine belastbare Prognose für das Gesamtjahresergebnis des Berliner Transaktionsmarkts ist aktuell noch nicht möglich“, sagt Mende.

„Die Nachfrage nach Core- und Core-Plus-Immobilien ist sehr groß. Sichere und langfristige Mieter beziehungsweise Mietverträge werden für viele Investoren extrem wichtig. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, werden auch am City-Rand hohe Preise verlangt und bezahlt“, sagt Parnemann. „Bis zum Jahresende könnte sich die Renditekompression bei Büroimmobilien in Berlin noch einmal leicht fortsetzen.“

„Bei den Gesuchen zeigt sich, dass viele mittel- und langfristig orientierte Unternehmen das Ende der Pandemie erahnen und ihre Expansionspläne wieder hervorholen“, sagt Vollmer. „Das Niveau des Rekordjahres 2019 wird der Berliner Bürovermietungsmarkt 2021 noch nicht erreichen können, das Ergebnis des Krisenjahres 2020 wird jedoch übertroffen werden.“ Angesichts des Mangels an hochwertigen Flächen ist die Entwicklungspipeline zudem von großer Bedeutung. Von den 2,8 Millionen Quadratmetern, die nach aktuellem Stand bis Ende 2023 fertiggestellt werden, stehen noch 69 Prozent für Anmietungen zur Verfügung.

Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com